Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group: «Безусловно, 2022 год войдет в мировую историю как год глобальных трансформаций, которые оказали существенное влияние на рынок торговой недвижимости России. Несмотря на все вызовы, мы отмечаем высокую устойчивость регионального рынка к сложившимся структурным изменениям. Связано это прежде всего с тем, что присутствие международных брендов в регионах не было таким широким, как на столичных рынках. Конечно, там есть ряд сложностей, которые возникают не столько из-за ухода брендов, сколько из-за ослабления экономики и снижения потребительской активности. События, которые происходили на рынке начиная с кризиса 2014–2015 гг., подготовили сектор и смягчили негативное влияние структурных трансформаций. Мы ожидаем, что поступательное развитие региональных рынков торговой недвижимости продолжится с учетом корректировок на текущую ситуацию»
Московская область
По итогам 2022 года общее предложение качественных торговых площадей в Московской области пополнилось двумя новыми объектами – ТЦ Estate Mall (GLA: 10,4 тыс. кв. м) и ТРЦ «Сити Парк» (GLA: 11 тыс. кв. м), тогда как годом ранее новое предложение было сформировано одним торговым центром районного формата – ТЦ «Пятачок» (GLA: 3,1 тыс. кв. м).
С учетом нового ввода показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями не претерпел серьезных изменений относительно сопоставимого периода прошлого года и составляет 228 кв. м/1 000 чел. (+0,4% за год).
По-прежнему рынок торговой недвижимости Московской области формируют торговые центры районного и микрорайонного формата, которые ориентированы на потребителей в пешеходной доступности. Стоит отметить, что на удалении более 30 км от Москвы (в третьем поясе) функционирует большое количество торговых объектов, которые не относятся к качественному предложению.
Кроме того, в зависимости от удаления от Москвы меняется уровень и формат представленных торговых сетей: в ближнем поясе присутствуют практически все федеральные и международные операторы. При удалении от Москвы состав арендаторов все больше представлен российскими федеральными сетями и ретейлерами, работающими в сегменте «ниже среднего».
Россия
В целом по России было введено 28 торговых центров общей арендопригодной площадью 321,3 тыс. кв. м, что на 64% и 47% ниже показателей 2021 года и 2020 года соответственно. В регионах (без учета Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга) реализовано 15 торговых объектов, тогда как годом ранее – 18. Общий объем нового предложения составил 163,6 тыс. кв. м (-68% и -28% по сравнению с показателями 2021 года и 2020 года соответственно), самыми крупными объектами стали ТРЦ «iMALL МФЦ Эспланада» (I очередь) в Перми и ТРЦ «Таганай» в Челябинске. Суммарно на два объекта пришлось 75,5 тыс. кв. м (GLA), что составляет около половины объема ввода 2022 года (46%).
Суммарный объем ввода 2022 года в России является минимальным за последние 20 лет на рынке качественной торговой недвижимости. Это обусловлено в первую очередь большим количеством районных и окружных форматов ТЦ в структуре нового предложения. Средняя площадь нового торгового центра России за год сократилась наполовину до 11,5 тыс. кв. м и остается в диапазоне площадей, характерном для ТЦ районного масштаба.
Сокращение объема ввода произошло за счет открытия большого числа малоформатных торговых объектов: например, ТРК «Фестиваль-парк» (Благовещенск), ТЦ «ДаНада» (Йошкар-Ола), ТЦ «Черемушки» (Владимир) и многих других. В настоящий момент половина строящихся в регионах ТЦ с запланированной датой открытия в 2023 году являются объектами районного и окружного форматов.
География предложения осталась прежней: 2/3 рынка качественных торговых площадей представлены в регионах (GBA: 29,1 млн кв. м/GLA: 18,1 млн кв. м).
Топ-3 лидеров России по вводу нового предложения за год не изменился. Так, на первом месте расположился ЦФО (введено GLA: 164,5 тыс. кв. м, или 51% от общего объема), на втором – ПФО (введено GLA: 59,2 тыс. кв. м, или 18%), на третьем – УФО (введено GLA: 35 тыс. кв. м, или 11%).
В 2022 году рынок продолжил сокращение форматов торговых центров, в том числе в регионах. Оптимизация площадей происходит на фоне смены социально-экономических факторов, влияющих на ключевые тренды рынка и настроение потребителей. Снижение объема нового строительства приведет к переосмыслению сектора, форматов объектов и созданию новых концепций ТЦ. Новый облик объектов будет все больше напоминать многофункциональный комплекс, совмещающий в себя различные полезные функции, при этом избыточная торговая площадь будет частично оптимизирована.
Спрос
Во второй половине 2022 года в сегменте торговой недвижимости начался этап структурной трансформации на фоне беспрецедентных вызовов. Наибольший негативный эффект от ухода зарубежных игроков ощутили на себе объекты, которые считались наиболее успешными из-за высокой доли международных брендов в пуле арендаторов. Ретейлеры из стран-партнеров не смогли быстро выйти на рынок – обычно процесс вывода нового бренда занимает от 1,5 до 3 лет, поэтому основной спрос на торговые площади наблюдается со стороны локальных игроков и турецких компаний. Как и во время пандемии, российские бренды показали высокую адаптированность, а собственники – лояльность к новым арендаторам, что привело к формированию новых трендов.
Собственники ТЦ стали активно искать замену ушедшим брендам, поэтому к III кварталу 2022 года на рынке не только появились новые игроки, но и стали расширять присутствие в офлайн-сегменте существующие российские ретейлеры.
В ТРЦ KazanMall (Казань) открылось пространство O DA BRANDS, где представлены коллекции российских брендов и дизайнеров. Мультибрендовые шоурумы ульяновских дизайнеров «Союз» и Fabrika, которые уже функционируют в ТРЦ «АКВАМОЛЛ» и ТРЦ «Пушкаревское кольцо» (Ульяновск), выходят в соседние регионы – Самару, Сызрань и Казань. Второй бутик «Союз» может появиться в Москве: в этом случае концепция пространства будет скорректирована до ценового сегмента «премиум». В ТРЦ «МЕГА Казань» (Казань) открылся мультибрендовый магазин детских товаров Royal Rabbit, который также зашел в ТРЦ «МЕГА Белая Дача» (Москва), ТРЦ «МореМолл» (Сочи), ТРЦ «Галерея Новосибирск» (Новосибирск) и ТРЦ «Горизонт» (Ростов-на-Дону). В последнем объекте также было открыто мультибрендовое пространство российских дизайнеров Veresk Studio.
В ТРЦ «Аврора Молл» (Самара) открылось первое в городе пространство «Наши» c товарами местных производителей. Также в Самаре в ТРК «Амбар» состоялся запуск первого в Поволжье универмага российских дизайнеров SLAVA на площади 1 000 кв. м.
В июле 2022 года в ТРЦ VEER Mall (Екатеринбург) был запущен стартап-проект «ИМЕНА» для начинающих местных представителей малого бизнеса в сфере дизайна и моды. Кобрендинговый бутик был создан свердловским областным Фондом Предпринимательства и ТРЦ VEER Mall при поддержке Правительства Свердловской области и Администрации Екатеринбурга.
В начале декабря в ТЦ «Центр» (Оренбург) открылось новое современное пространство, которое будет использовано в том числе для вывода белорусских брендов на российский рынок. В ТРЦ «Планета» (Красноярск) вышел локальный премиум-бренд одежды M.REASON, в ТРЦ Ramus Mall (Нижнекамск) – российская марка домашней одежды и нижнего белья Lickerishhh.
Ростовский ТРК «Горизонт» является одним из лидером по обновлению tenant-mix, обогнав столичные проекты. Помимо мультибрендовых пространств, здесь появились такие арендаторы, как Ruck&Maul (бренд повседневной одежды премиум-класса), мультибрендовый магазин lady & gentleman CITY, fashion-бренд Urban Vibes (открылся еще в четырех ТЦ России), полноформатный магазин SODAMODA, бутик Akhmadullina Dreams, европейские марки одежды KETROY и Marc O'Polo. Также Marc O'Polo открылся в ТРЦ «Фантастика» (Нижний Новгород) и впервые зашел на челябинский рынок в ТРК «Родник». В 2023 году в ТРК «Горизонт» планируется открытие fashion-брендов LIME и Emka.
ТРЦ «Галактика» (Когалым) расширяет tenant-mix, пополнив пул арендаторов мультибрендовым магазином Bomond: для дальних регионов страны это одна из возможностей расширения торговой матрицы и организации торгового зала для индивидуальных предпринимателей.
В ТРЦ «МореМолл» (Сочи) открылся двухэтажный магазин sela moms & monsters площадью 733 кв. м. На рынок Владикавказа в ТРЦ «Алания Молл» зашел бренд товаров для дома Kuchenland Home.
В ТРК «Семья» (Пермь) планируется открытие брендов LALIS и ELIS. Также магазин российского производителя Elis Fashion Rus открылся в ТРЦ Veer Mall (Екатеринбург): в нем все три бренда ретейлера (ELIS, LALIS, 20th LINE) были объединены в рамках одной концепции. В ТРЦ «Планета» в Перми был запущен магазин пермского дизайнера Raklanova Brand (100 кв. м), где продается повседневная, спортивная и верхняя одежда. Бренд уже имеет торговую точку в ТЦ «iMALL Эспланада» (Пермь).
Модернизация общественных пространств, фуд-кортов, создание гастрокластеров на современных площадках с дополнительным функционалом, организация мероприятий для посетителей являются инструментами привлечения трафика в ТЦ. Так, в ТРЦ «Охта Молл» (Санкт-Петербург) в главной галерее комплекса состоялся фестиваль «Территория здоровья», предлагающий бесплатную консультацию врачей, в ТРЦ «Фантастика» (Нижний Новгород) открылся филиал Ботанического сада, в ЦУМ-е Казани цокольный этаж был отведен под халяль-центр, в атриуме ТРЦ Brosko Mall (Хабаровск) была создана фотозона для посетителей с pop-up пространством TORDOKI для российских брендов.
В ТЦ «Апельсин» (Новосибирск) открылась галерея современного искусства «84» на месте пустующих площадок: там планируется выставлять работы современных художников со всего мира. В ульяновском ТЦ «Амарант» открылся первый частный музей игрушек «Дом кукол», который включает экспозицию музея, фотозону и игровую комнату.
Также стоит отметить открытие фудмолла SAMARA GASTRO (Самара) площадью 2 800 кв. м, который объединяет 20 корнеров, а также масштабного гастропроекта «Рестопорт» площадью более 3 000 кв. м и фудмолла «Порт» с общей площадью более 1 000 кв. м в ТРЦ «ЕвроПарк» (Архангельск). В нижегородском ЦУМ-е осенью 2022 года началась реорганизация фуд-корта для привлечения новых концепций стритфуда, в ТРЦ «Фантастика» (Нижний Новгород) появился обновленный фуд-корт с арт-объектами. Также редизайн фуд-зоны был проведен в ТРЦ «Радуга» (Екатеринбург) и ТРЦ «Аврора Молл» (Самара).
Форматы ретейлеров в составе торговых объектов также прошли через трансформацию. В ТРК «Горизонт» в Ростове-на-Дону открылся обновленный шоурум BORK, состоящий из трех зон: дегустационного бара, beauty-пространства и лаундж-зоны. О планах реконструкции и обновления магазинов в связи с расширением объявил ретейлер Elis Fashion Rus. Befree корректирует концепцию розничных магазинов, где будут представлены: большая зона мужской одежды, отдельные блоки для спортивной и домашней линий, широкие проходы, предполагающие свободный доступ для людей в инвалидных креслах и для перемещения с детскими колясками, просторная кассовая зона. В ТРЦ «Небо» (Нижний Новгород) открылся обновленный магазин «Перекресток», а в ТРЦ «Галерея Новосибирск» – новый формат мультибрендового магазина российской сети lady & gentleman CITY – CASUAL DAY.
Прогноз
В случае реализации всех проектов в анонсированные девелоперами сроки объем качественных торговых площадей во всех городах России к концу 2023 года может достичь 29,7 млн кв. м. Таким образом, предложение на региональном рынке за год увеличится на 1,4% или на 406,7 тыс. кв. м в абсолютном выражении, что на 27% выше показателя 2022 года, но на 54% ниже показателя 2021 года.
Примечательно, что в регионах России (без учета объектов Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга) объем нового предложения будет выше аналогичного показателя 2022 года на 16% и составит всего 190,1 тыс. кв. м. Для сравнения, в Москве ожидаемый прирост торговых площадей составляет 176,6 кв. м, что на 43% выше показателя 2022 года, а рынок Санкт-Петербурга, согласно анонсируемым планам, пополнится на 40 тыс. кв. м. В числе значимых торговых центров, выход которых ожидается в 2023 году, – ТРЦ «Мармелад» (GLA: 45 тыс. кв. м) в Череповце, ТРЦ «Дружба» (GLA: 36 тыс. кв. м) в Уссурийске, а также МФК ARSIB Tower (GLA: 27 тыс. кв. м) в Тюмени.
По мере восстановления рынка торговые центры, которые будут выгодно отличаться благодаря обновленной концепции, могут стать точками притяжения не только для посетителей, но и для новых арендаторов. Ярким примером удачной реконцепции последнего времени можно назвать ТРК «Варшавский экспресс» в Санкт-Петербурге, в рамках которого были оптимизированы торговые площади под ретейл и открыт крупнейший фудхолл страны Vokzal 1853. Примечательно, что структурные изменения в объекте начались еще в пандемию, однако открытие состоялось только в конце 2022 года, став олицетворением нового взгляда на торговые центры. Также процесс реконцепции стартовал в ТЦ «Аврора» в Самаре: там запланирована масштабная реновация фуд-корта, в рамках которой будет создано гастропространство FOOD PARK.
В этом году продолжил трансформацию ТРЦ Сити-парк «Град» в Воронеже: масштабная реконцепция включает обновление зон общего пользования, фуд-корта и торговых галерей. В ТРЦ «Капитал Молл» (Улан-Удэ) также началась плановая реконцепция. ТЦ «Гудвин» (Тюмень) получит дополнительные 10 тыс. кв. м, также там будет модернизирован паркинг и улучшена транспортная доступность к комплексу. В ТЦ «Европа-Азия» (Челябинск) планируется реновация на фоне программы комплексной подсветки городской набережной и реорганизации общественных территорий. В течение ближайших двух лет в ТРК «Армада» (Оренбург) будет проходить модернизация технических систем, кровли, входных групп и установка освещения комплекса, помимо этого будут внедрены единые требования к островной торговле, витринам арендаторов и фасадным вывескам.
