Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group: «2022 год – это еще один период, который войдет в историю рынка торговой недвижимости как год антирекордов. В силу целого ряда внешних факторов российский рынок столкнулся с беспрецедентными вызовами. Однако нам удалось не только выстоять, но и в довольно сжатые сроки оценить все риски и адаптироваться к новой реальности. Столичный рынок торговой недвижимости сегодня находится на стадии глобальных структурных трансформаций, которые будут определять тренды и вектор развития рынка в ближайшие несколько лет».
Предложение
По итогам годам IV квартала 2022 года в Москве было открыто шесть торговых центров суммарной арендопригодной площадью 59,4 тыс. кв. м. Всего за 12 месяцев на рынок вышли 10 торговых объектов районного и окружного форматов, причем более половины открытий были техническими. В итоге суммарная арендопригодная площадь всех объектов, введенных в эксплуатацию в 2022 году, составила 123,7 тыс. кв. м – это на 66% ниже аналогичного показателя 2021 года в 359,6 тыс. кв. м (GLA).
Прирост нового предложения состоялся за счет открытия следующих проектов:
- МФК «Солнце Москвы» (GLA: 26,3 тыс. кв. м);
- ТЦ «Сказка» (GLA: 18,5 тыс. кв. м);
- ТЦ Discovery (GLA: 17,5 тыс. кв. м);
- ТЦ «Киргизия» (GLA: 13,4 тыс. кв. м);
- ТЦ «Нагорный» (GLA: 12 тыс. кв. м);
- ТРЦ «Сиеста» (GLA: 11,6 тыс. кв. м);
- ТЦ «Байконур» (GLA: 8,5 тыс. кв. м);
- ТЦ «Экран» (GLA: 5,9 тыс. кв. м);
- ТЦ «Орбита» (GLA: 5,4 тыс. кв. м);
- ТЦ «Бирюсинка» (GLA: 4,6 тыс. кв. м).
Ввод 2022 года является минимальным за анализируемый десятилетний период. Последний раз показатель нового предложения, не превышающий 200 тыс. кв. м (GLA), был зафиксирован в 2017 и 2018 годах.
С учетом нового объема ввода показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями составил 580 кв. м на 1 000 человек, что на 1,9% больше, чем в прошлом году. По данному показателю Москва расположилась на четвертом месте среди городов-миллионников, уступив Нижнему Новгороду, Екатеринбургу и Самаре.
Среди административных округов «старой Москвы» наиболее обеспеченными остаются Центральный, Южный и Северный. Новомосковский округ является лидером по обеспеченности (985 кв. м/1 000 человек), что обусловлено небольшой численностью населения в этой локации (300,4 тыс. человек).
С начала года наибольший прирост показателя зафиксирован в Новомосковском АО (+11%) за счет ввода в эксплуатацию ТЦ «Сказка» и ТРЦ «Сиеста», в Северо-Восточном АО (+4%) благодаря открытию самого крупного объекта 2022 года – МФК «Солнце Москвы», а также районного ТЦ «Байконур». В Северном, Восточном и в Южном административных округах показатели выросли на 2% каждый. В перспективе ближайших трех-пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности выхода торговых центров (преимущественно районных и окружных форматов).
Вакансия
По итогам 2022 года средний уровень вакантности в торговых центрах Москвы составил 15,6%, увеличившись на 1,9 п. п. за год и на 1,1 п. п. за квартал. Рост доли свободных площадей обусловлен оптимизацией торговых точек ретейлеров, столкнувшихся с негативным влиянием пандемии и геополитических событий, и уходом международных брендов, занимавших большие площадки в крупных торговых объектах столицы. Несмотря на это, пустующие блоки постепенно начинают арендовать новые операторы, что сдерживает выход большого объема высвобождающихся площадей на рынок. Одним из способов заполнения крупных помещений является деление на более мелкие блоки с целью оптимизации форматов и диверсификации рисков.
Коммерческие условия
По итогам 2022 года ставки аренды на помещения в торговых центрах претерпели изменения под влиянием геополитической ситуации в разной степени в зависимости от формата объекта. Однако тренда на рост арендных ставок не наблюдается. На рынке заключаются единичные сделки по более высоким ставкам на площадки, которые ранее занимали международные бренды. Максимальные запрашиваемые ставки аренды, несмотря на определенную динамику, приходятся на помещения в зоне фуд-корта и «островной» торговли и могут достигать 180 тыс. руб./кв. м/год в действующих крупных объектах с высоким трафиком, а в районных ТЦ доходят до 100 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.
Так, в крупных концептуальных ТЦ ставки выросли по причине сокращения стока предложения по строящимся проектам. Тренд на рост арендных ставок на рынке сейчас отсутствует в связи с качеством сделок, основной объем которых приходится на ротацию и на площадки с отделкой, которые ранее занимали международные бренды. Ставки аренды на такие помещения значительно выше, чем на блоки shell&core, по которым ранее заключались большинство сделок. В районных ТЦ (до 10 лет) наблюдается обратная тенденция: основное предложение сформировано помещениями в формате shell&core, по которым сейчас предоставляются скидки на ремонт, поэтому в таких объектах коммерческое предложение ниже.
Тенденции
По итогам 2022 года торговые центры районных и окружных форматов демонстрировали большую устойчивость к кризисным факторам, чем суперрегиональные и региональные объекты, так как ориентированы в первую очередь на сегмент FMCG и меньше зависят от арендаторов, остановивших деятельность в России. Крупнейшие ТЦ понесли самые большие потери в аспекте посещаемости, что обусловлено уходом зарубежных брендов, отсутствием показов иностранных фильмов в кинотеатрах, расположением за пределами МКАД вдали от жилых районов.
В 2022 году посещения торговых центров стали целевыми в связи с изменившейся на фоне сохраняющейся неопределенности модели поведения, направленной на экономию и сокращение импульсивных покупок. Потребители продолжают приобретать товары первой необходимости, но остальные покупки совершаются с учетом надобности и сезонности.
По итогам 2022 года средний уровень вакантности в торговых центрах Москвы составил 15,6%, увеличившись на 1,9 п. п. за год и на 1,1 п. п. за квартал. Рост доли свободных площадей обусловлен оптимизацией торговых точек ретейлеров, столкнувшихся с негативным влиянием пандемии и геополитических событий, и уходом международных брендов, занимавших большие площадки в крупных торговых объектах столицы. Несмотря на это, пустующие блоки постепенно начинают арендовать новые операторы, что сдерживает выход большого объема высвобождающихся площадей на рынок. Одним из способов заполнения крупных помещений является деление на более мелкие блоки с целью оптимизации форматов и диверсификации рисков.
Коммерческие условия
По итогам 2022 года ставки аренды на помещения в торговых центрах претерпели изменения под влиянием геополитической ситуации в разной степени в зависимости от формата объекта. Однако тренда на рост арендных ставок не наблюдается. На рынке заключаются единичные сделки по более высоким ставкам на площадки, которые ранее занимали международные бренды. Максимальные запрашиваемые ставки аренды, несмотря на определенную динамику, приходятся на помещения в зоне фуд-корта и «островной» торговли и могут достигать 180 тыс. руб./кв. м/год в действующих крупных объектах с высоким трафиком, а в районных ТЦ доходят до 100 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.
Так, в крупных концептуальных ТЦ ставки выросли по причине сокращения стока предложения по строящимся проектам. Тренд на рост арендных ставок на рынке сейчас отсутствует в связи с качеством сделок, основной объем которых приходится на ротацию и на площадки с отделкой, которые ранее занимали международные бренды. Ставки аренды на такие помещения значительно выше, чем на блоки shell&core, по которым ранее заключались большинство сделок. В районных ТЦ (до 10 лет) наблюдается обратная тенденция: основное предложение сформировано помещениями в формате shell&core, по которым сейчас предоставляются скидки на ремонт, поэтому в таких объектах коммерческое предложение ниже.
Тенденции
По итогам 2022 года торговые центры районных и окружных форматов демонстрировали большую устойчивость к кризисным факторам, чем суперрегиональные и региональные объекты, так как ориентированы в первую очередь на сегмент FMCG и меньше зависят от арендаторов, остановивших деятельность в России. Крупнейшие ТЦ понесли самые большие потери в аспекте посещаемости, что обусловлено уходом зарубежных брендов, отсутствием показов иностранных фильмов в кинотеатрах, расположением за пределами МКАД вдали от жилых районов.
В 2022 году посещения торговых центров стали целевыми в связи с изменившейся на фоне сохраняющейся неопределенности модели поведения, направленной на экономию и сокращение импульсивных покупок. Потребители продолжают приобретать товары первой необходимости, но остальные покупки совершаются с учетом надобности и сезонности.
По словам Евгении Хакбердиевой, с учетом изменения потребительского поведения показатель посещаемости ТЦ является нормой для текущего времени, так как ретейл более всего подвержен любым трансформациям рынка, в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости. Однако он является самим гибким сегментом и способен подстроиться под новые тренды в короткие сроки. Такие меры, как пересмотр концепции объектов, структурные изменения в составе арендаторов, включая ребрендинг и открытие новых магазинов, помогут улучшить показатели, однако полностью вернуться к допандемийным значениям вряд ли удастся. Тем не менее, можно ожидать роста конверсии.
Прогноз
Согласно базовому сценарию, рынок торговой недвижимости продолжит развиваться на уровне 2022 года, и до конца 2023 в Москве может быть введено 176,6 тыс. кв. м торговых площадей. Таким образом, объем нового предложения окажется на 43% выше показателя 2022 года. Однако существует вероятность корректировки даты ввода новых торговых центров, анонсированных к открытию в 2023 году.
Если все заявленные к вводу в 2023 году торговые объекты будут открыты, то самыми крупными среди них станут МФК «Митино Парк» (бывш. «Сердце Митино», GLA: 27 тыс. кв. м), ТЦ «Орион» (GLA: 21 тыс. кв. м) и МФК West Mall (GLA: 15,3 тыс. кв. м).
Новое предложение столицы будет сформировано за счет торговых площадей районного формата. Малоформатные ТЦ с современными общественными пространствами для повседневного досуга отлично вписываются в новую реальность. Такие торговые центры не отнимают у посетителей лишнего времени, привлекают компактностью, а их пул арендаторов все больше нацелен на функционал и ценовую сегментацию целевой группы ТЦ, а не на бренд. Community-центры являются востребованными и необходимыми на каждый день проектами с понятной целевой аудиторией, но при этом отлично подходят для проведения концептуальных экспериментов.
Количество качественных малоформатных центров (GLA <30 тыс. кв. м), планируемых к вводу в 2023 году в Москве, может увеличиться за год с 10 до 16, в то время как средняя площадь всех заявленных ТЦ составит 11 тыс. кв. м, что входит в диапазон площадей, характерный для торговых центров районного масштаба.
