NF Group: В 2022 году в Москве открыли 10 торговых центров. Падение показателей ввода – 66% от 2021 года

По данным консалтинговой компании NF Group, по итогам 2022 года в Москве были открыты 10 торговых центров суммарной арендопригодной площадью 123,7 тыс. кв. м, что на 66% ниже аналогичного показателя 2021 года. Данное значение является минимальным за десять лет. При этом в 2023 году объем ввода ТЦ в столице может составить 176,6 тыс. кв. м (по реалистичному сценарию с учетом корректировок по запланированному вводу) при условии, что все анонсированные проекты будут открыты. В этом случае объем нового предложения торговых центров по итогам 2023 года может на 43% превысить значения 2022 года. Показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями по итогам 2022 года составил 580 кв. м на 1 000 человек (+1,9% за год). Среди административных округов столицы наиболее обеспеченным является Новомосковский АО (985 кв. м/1 000 человек), там же зафиксирован наибольший прирост показателя за год (+11%). Вакантность в торговых центрах Москвы составляет в среднем 15,6% (+ 1,9 п. п. за год и +1,1 п. п. за квартал), ее рост объясняется уходом международных арендаторов и оптимизацией торговых точек. Максимальные запрашиваемые ставки аренды могут достигать 180 тыс. руб./кв. м/год в действующих крупных объектах с высоким трафиком и 100 тыс. руб./кв. м/год в районных ТЦ.
2270
Изображение взято из источника: NF Group
Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group: «2022 год – это еще один период, который войдет в историю рынка торговой недвижимости как год антирекордов. В силу целого ряда внешних факторов российский рынок столкнулся с беспрецедентными вызовами. Однако нам удалось не только выстоять, но и в довольно сжатые сроки оценить все риски и адаптироваться к новой реальности. Столичный рынок торговой недвижимости сегодня находится на стадии глобальных структурных трансформаций, которые будут определять тренды и вектор развития рынка в ближайшие несколько лет».
 
Предложение
 
По итогам годам IV квартала 2022 года в Москве было открыто шесть торговых центров суммарной арендопригодной площадью 59,4 тыс. кв. м. Всего за 12 месяцев на рынок вышли 10 торговых объектов районного и окружного форматов, причем более половины открытий были техническими. В итоге суммарная арендопригодная площадь всех объектов, введенных в эксплуатацию в 2022 году, составила 123,7 тыс. кв. м – это на 66% ниже аналогичного показателя 2021 года в 359,6 тыс. кв. м (GLA).
 
Прирост нового предложения состоялся за счет открытия следующих проектов:
 
  • МФК «Солнце Москвы» (GLA: 26,3 тыс. кв. м);
  • ТЦ «Сказка» (GLA: 18,5 тыс. кв. м);
  • ТЦ Discovery (GLA: 17,5 тыс. кв. м);
  • ТЦ «Киргизия» (GLA: 13,4 тыс. кв. м);
  • ТЦ «Нагорный» (GLA: 12 тыс. кв. м);
  • ТРЦ «Сиеста» (GLA: 11,6 тыс. кв. м);
  • ТЦ «Байконур» (GLA: 8,5 тыс. кв. м);
  • ТЦ «Экран» (GLA: 5,9 тыс. кв. м);
  • ТЦ «Орбита» (GLA: 5,4 тыс. кв. м);
  • ТЦ «Бирюсинка» (GLA: 4,6 тыс. кв. м).
 
Ввод 2022 года является минимальным за анализируемый десятилетний период. Последний раз показатель нового предложения, не превышающий 200 тыс. кв. м (GLA), был зафиксирован в 2017 и 2018 годах.
 
С учетом нового объема ввода показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями составил 580 кв. м на 1 000 человек, что на 1,9% больше, чем в прошлом году. По данному показателю Москва расположилась на четвертом месте среди городов-миллионников, уступив Нижнему Новгороду, Екатеринбургу и Самаре.
 
Среди административных округов «старой Москвы» наиболее обеспеченными остаются Центральный, Южный и Северный. Новомосковский округ является лидером по обеспеченности (985 кв. м/1 000 человек), что обусловлено небольшой численностью населения в этой локации (300,4 тыс. человек).
 
С начала года наибольший прирост показателя зафиксирован в Новомосковском АО (+11%) за счет ввода в эксплуатацию ТЦ «Сказка» и ТРЦ «Сиеста», в Северо-Восточном АО (+4%) благодаря открытию самого крупного объекта 2022 года – МФК «Солнце Москвы», а также районного ТЦ «Байконур». В Северном, Восточном и в Южном административных округах показатели выросли на 2% каждый. В перспективе ближайших трех-пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности выхода торговых центров (преимущественно районных и окружных форматов).
 
 
 
 
Вакансия
 
По итогам 2022 года средний уровень вакантности в торговых центрах Москвы составил 15,6%, увеличившись на 1,9 п. п. за год и на 1,1 п. п. за квартал. Рост доли свободных площадей обусловлен оптимизацией торговых точек ретейлеров, столкнувшихся с негативным влиянием пандемии и геополитических событий, и уходом международных брендов, занимавших большие площадки в крупных торговых объектах столицы. Несмотря на это, пустующие блоки постепенно начинают арендовать новые операторы, что сдерживает выход большого объема высвобождающихся площадей на рынок. Одним из способов заполнения крупных помещений является деление на более мелкие блоки с целью оптимизации форматов и диверсификации рисков.
 
Коммерческие условия
 
По итогам 2022 года ставки аренды на помещения в торговых центрах претерпели изменения под влиянием геополитической ситуации в разной степени в зависимости от формата объекта. Однако тренда на рост арендных ставок не наблюдается. На рынке заключаются единичные сделки по более высоким ставкам на площадки, которые ранее занимали международные бренды. Максимальные запрашиваемые ставки аренды, несмотря на определенную динамику, приходятся на помещения в зоне фуд-корта и «островной» торговли и могут достигать 180 тыс. руб./кв. м/год в действующих крупных объектах с высоким трафиком, а в районных ТЦ доходят до 100 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.
 
Так, в крупных концептуальных ТЦ ставки выросли по причине сокращения стока предложения по строящимся проектам. Тренд на рост арендных ставок на рынке сейчас отсутствует в связи с качеством сделок, основной объем которых приходится на ротацию и на площадки с отделкой, которые ранее занимали международные бренды. Ставки аренды на такие помещения значительно выше, чем на блоки shell&core, по которым ранее заключались большинство сделок. В районных ТЦ (до 10 лет) наблюдается обратная тенденция: основное предложение сформировано помещениями в формате shell&core, по которым сейчас предоставляются скидки на ремонт, поэтому в таких объектах коммерческое предложение ниже.
 


 
Тенденции
 
По итогам 2022 года торговые центры районных и окружных форматов демонстрировали большую устойчивость к кризисным факторам, чем суперрегиональные и региональные объекты, так как ориентированы в первую очередь на сегмент FMCG и меньше зависят от арендаторов, остановивших деятельность в России. Крупнейшие ТЦ понесли самые большие потери в аспекте посещаемости, что обусловлено уходом зарубежных брендов, отсутствием показов иностранных фильмов в кинотеатрах, расположением за пределами МКАД вдали от жилых районов.
 
В 2022 году посещения торговых центров стали целевыми в связи с изменившейся на фоне сохраняющейся неопределенности модели поведения, направленной на экономию и сокращение импульсивных покупок. Потребители продолжают приобретать товары первой необходимости, но остальные покупки совершаются с учетом надобности и сезонности.
 
По словам Евгении Хакбердиевой, с учетом изменения потребительского поведения показатель посещаемости ТЦ является нормой для текущего времени, так как ретейл более всего подвержен любым трансформациям рынка, в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости. Однако он является самим гибким сегментом и способен подстроиться под новые тренды в короткие сроки. Такие меры, как пересмотр концепции объектов, структурные изменения в составе арендаторов, включая ребрендинг и открытие новых магазинов, помогут улучшить показатели, однако полностью вернуться к допандемийным значениям вряд ли удастся. Тем не менее, можно ожидать роста конверсии.
 
Прогноз
 
Согласно базовому сценарию, рынок торговой недвижимости продолжит развиваться на уровне 2022 года, и до конца 2023 в Москве может быть введено 176,6 тыс. кв. м торговых площадей. Таким образом, объем нового предложения окажется на 43% выше показателя 2022 года. Однако существует вероятность корректировки даты ввода новых торговых центров, анонсированных к открытию в 2023 году.
 
Если все заявленные к вводу в 2023 году торговые объекты будут открыты, то самыми крупными среди них станут МФК «Митино Парк» (бывш. «Сердце Митино», GLA: 27 тыс. кв. м), ТЦ «Орион» (GLA: 21 тыс. кв. м) и МФК West Mall (GLA: 15,3 тыс. кв. м).
 
Новое предложение столицы будет сформировано за счет торговых площадей районного формата. Малоформатные ТЦ с современными общественными пространствами для повседневного досуга отлично вписываются в новую реальность. Такие торговые центры не отнимают у посетителей лишнего времени, привлекают компактностью, а их пул арендаторов все больше нацелен на функционал и ценовую сегментацию целевой группы ТЦ, а не на бренд. Community-центры являются востребованными и необходимыми на каждый день проектами с понятной целевой аудиторией, но при этом отлично подходят для проведения концептуальных экспериментов.
 
Количество качественных малоформатных центров (GLA <30 тыс. кв. м), планируемых к вводу в 2023 году в Москве, может увеличиться за год с 10 до 16, в то время как средняя площадь всех заявленных ТЦ составит 11 тыс. кв. м, что входит в диапазон площадей, характерный для торговых центров районного масштаба.
 
 
 
 
 
 


иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Хакбердиева Евгения

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Материалы по теме

Источник: CMWP
Экспертный анализ

CMWP: Доля свободных площадей в ТЦ Москвы в 2023 году достигнет 16%

Доля вакантных площадей в форматных торговых объектах столицы по итогам 2022 года составила 12% от общего объема, следует из отчета #MARKETBEAT, который подготовили аналитики Commonwealth Partnership (CMWP). Прогнозируется, что в текущем году показатель достигнет 16%. Также аналитики отмечают, что количество новых брендов, вышедших на рынок, за год сильно не упало – 11 в 2022г. против 14 в 2021г. А вот новое строительство уже поставило антирекорд в регионах и обновит все возможные антирекорды в 2023 году.
03.02
Источник: Nikoliers
Исследования рынка

Nikoliers: Пермь стала лидером по вводу ТЦ в 2022 году, но по обеспеченности по-прежнему на последнем месте

В регионах России наибольший объем торговых площадей за последние пять лет был введен в Перми, Екатеринбурге, Кирове, Челябинске, Хабаровске и Владивостоке. Рейтинг обеспеченности с отрывом возглавляют Екатеринбург, Самара и Краснодар. По данным Nikoliers, на 2023 год в регионах России заявлено ко вводу около 211 тыс. кв. м торговой недвижимости, в частности, ТРЦ «Мармелад» (GLA 45 000 кв. м) в Череповце, ТРЦ «Европейский» (GLA 45 000 кв. м) и торговая составляющая МФК ARSIB Tower в Тюмени (GLA 27 000 кв. м).
02.02
Источник: CORE.XP
Исследования рынка

CORE.XP: «Временно приостановлены» только 21,3% брендов, арендующих площади в ТЦ

По прогнозам компании, полное замещение иностранных брендов в ТЦ будет происходить в течение 1-2 лет. Полностью прекратили деятельность в России 37,3% брендов-арендаторов ТЦ, 41,3% - провели или проводят в настоящий момент реструктуризацию бизнеса. Падение арендной ставки составило 10% для действующих ТЦ и до 25% - для новых, нижняя точка будет пройдена к середине 2023 года.
02.02

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: В номере всесторонне рассмотрены самые горячие темы нынешнего лета. И самая «жаркая» из них, безусловно, - завершение программы льготной ипотеки. Стоит ли ждать на рынке коммерческой недвижимости «варягов» из жилого сектора или же те останутся при своем интересе? Не менее обсуждаема и тема новой классификации офисной недвижимости. В Москве она стала фактом, а регионы ждут...

Популярное

Источник: O1 Properties
Игроки рынка

O1 Properties сдала 50 000 кв. м офисов

Средняя вакантность по портфелю компании снизилась до 8%.
18.07
Источник: CRE
Сделка

ЦБ дорвался до "Славы"

Банк России наконец договорился с MR Group и ВЭБ.РФ по продаже всех офисных площадей комплекса Slava. Сумма сделки может составлять около 45 млрд рублей. Участники рынка говорят, что консультантом сделки выступили CORE.XP.
19.07
Источник: Aspace
Игроки рынка

У Aspace новый соучередитель

В состав учередителей оператора гибких офисов вошел Сергей Седов. 
17.07
Источник: Parametr
Сделка

IEK Group арендовала 67,5 тыс. кв. м в Промпарке Кувекино 

Консультантом сделки по аренде складского блока у девелопера Parametr выступила компания NF Group. По ее данным, это крупнейшая сделка в спекулятивном сегменте Московского региона в 2024 году.
18.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: АФИ Девелопмент
Сделка

HeadHunter разместит штаб-квартиру в БЦ AFI2B

Рекрутинговая платформа займет четыре этажа бизнес-центра класса Prime. Площадь офиса составит более 9 тыс. кв. м. Консультант сделки - NF Group.
19.07
Источник: Stone
Проект

Stone приступил к фасадным работам на Ленинском

95% офисных площадей бизнес-центра уже реализованы. Сдать БЦ в эксплуатацию девелопер планирует в 2025 году.
17.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre