Общие тенденции
В начале 2023 года наблюдалась высокая активность на рынке офисной недвижимости. Появляется интерес компаний к поиску офисных помещений, в том числе с целью переезда в более качественный объект, освобожденный ушедшими компаниями. На рынке отмечается активность в части заключения новых сделок, без учета договоров по пересогласованию - началась постепенная реализация отложенного спроса.
По итогам I квартала было куплено и арендовано на 63% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Объем сделок новой аренды при этом вырос почти в 2 раза – с 78,5 до 150 тыс. кв. м.
Тем не менее, вакансия остается на высоком уровне, особенно это касается более дорогих зданий с устаревшей отделкой, а также премиум объектов, в которых в прошлом году освобождались крупные блоки в основном из -под иностранных арендаторов.
Однако с учетом текущей активности на рынке, мы не ожидаем роста вакансии в ближайшей перспективе, при условии отсутствия потрясений на макро - и геополитических аренах.
Собственники удерживают экспонируемые ставки на прежнем уровне, но многие арендодатели демонстрируют бОльшую лояльность по отношению к арендатору, в частности дают право выхода через 1,5 -2 года с начала аренды или увеличение коммерческих арендных каникул.
Совокупная экономия на общие коммерческие условия (дисконт к ставкам, арендные каникулы, скидки на первый год) в среднем - 10 -15%, исключительно может доходить до 30%.
Иностранные арендаторы продолжают отказываться от площадей, в связи с чем на рынке появляются хорошие предложения с качественной отделкой и мебелью. Однако пик выхода из российского рынка иностранных компании был пройден в 2022 г.
Сохраняется низкая девелоперская активность – девелоперы заняли выжидательную позицию, стараясь оценить стабильность спроса на рынке.
В первые три месяца завершено строительство только двух бизнес -центров, совокупной офисной площадью 26,9 тыс. кв. М.
Ввод
По итогам I квартала 2023 года завершено строительство 2 новых объектов совокупной офисной площадью 26,9 тыс. кв. м. Среди них кластер «Ломоносов» (23 200 кв. м) и Lucky (Здание 2 - 3 700 кв. м). Показатель в 2 раза выше чем в аналогичном периоде 2022 года.
Офисные площади были введены в зоне ТТК и относятся к классу А.
К вводу в эксплуатацию на 2023 год, по заявлениям девелоперов, запланировано еще порядка 550 тыс. кв. м, однако в текущих условиях стоит ожидать перенос сроков ввода объектов в эксплуатацию. По нашим прогнозам, ввод по итогам года окажется ниже значений 2022 года и составит 200 - 250 тыс. кв. м.
Сохраняется низкая девелоперская активность – девелоперы заняли выжидательную позицию, стараясь оценить стабильность спроса на рынке.
Спрос
Совокупный объем спроса по итогам I квартала составил около 292 тыс. кв. м, что на 29% ниже, чем в предыдущем квартале, и на 73% выше чем за аналогичный период 2022 г.
Мы отмечаем высокую активность на рынке офисов. Общий объем новых сделок в I квартале 2023 достиг максимального значения за 5 лет в сравнении с аналогичными периодами предыдущих лет и составил 207,8 тыс. кв. м, что обусловлено относительной стабилизацией рынка офисной недвижимости. Объем сделок новой аренды при этом вырос в 2 раза в сравнении с показателем I квартала прошлого года.
После окончательного осознания новых «правил игры», компании принимают решения о развитии либо оптимизации.
Также спрос формируется компаниями, стремящимися повысить качество арендуемых офисных площадей за счет ушедших иностранных арендаторов или оптимизировать расходы на аренду.
Сохраняется активность в части сделок куплипродажи, которая прослеживалась в течение прошлого года, когда открывались окна возможностей приобретения офисных площадей по «интересным ценам» для инвесторов и для собственных нужд.
Иностранные арендаторы продолжают отказываться от площадей, однако доля таких сделок сократилась на 59% в сравнении с 4 кварталом 2022 г.
Объем сделок по пересогласованию договоров аренды за I квартал 2023 составил 57,6 тыс., что выше схожего показателя за I квартал 2022 более чем в 2 раза.
Более 76% сделок по отказу от офисных площадей было совершено иностранными компаниями. Российские арендаторы аккумулировали до 24% от общего объема «отказов», в частности, сегменты e-commerce и IT.
В I квартале 2023 г. наибольшим спросом в аренде и покупке пользовались помещения класса А – 44% общего объема новых сделок. Однако также значительная часть заключенных договоров приходится на офисные помещения в сегменте класса В+, 38% от общего объема сделок или 78,5 тыс. кв. м.
Наиболее крупными сделками в сегменте класса В+ являются приобретение компаниями Астра в Ostankino Business Park (23 300 кв. м) и Росагролизинг в БЦ Прайм Тайм (7 000 кв. м).
Традиционно наибольший объем новых сделок пришелся на объекты, расположенные в зоне ТТК – 64%.
В части распределения спроса по профилям, по итогам I квартала 2023 высокую долю заняли компании секторов IT/Telecom и «Производство»: на них пришлось 23% и 22%.
Также отмечен рост доли государственных структур в общем объеме сделок: по итогам I квартала 2023 г. они сформировали 11% и уже составляет 37% от итоговых показателей 2022 г.
Общая доля сделок в shell&core по итогам I квартала 2023 г. составила 23%, однако по большей части была обеспечена договорами купли-продажи.
В то же время отсутствие интереса арендаторов на площади в shell&core сохраняется и в начале года. Доля сделок аренды "в бетоне" составила лишь 6% от общего объема арендных сделок, как и по итогам 2022 г., в то время как в 2021 г. она достигала 30%.
Уровень вакантности и ставки аренды
По итогам I квартала 2023 г . средний уровень вакантности сократился на 0,7 п. п. и составил 11,8%.
Снижение отслеживается во всех классах, что является следствием ухода с рынка крупных офисных блоков и постепенной стабилизации деловой активности в первые три месяца 2023 года.
Объем вакантных площадей по-прежнему сохраняется на высоком уровне (в сравнении с I кв. 2022 г. отклонение +2,8 п. п.), однако в связи с возобновившейся активностью на рынке и осторожным завершением строительства новых объектов, мы ожидаем что в ближайшей перспективе вакансия расти не будет.
Как и прежде, наибольшая доля свободных площадей характерна для класса А – 14,8%.
Средневзвешенная арендная ставка по итогам I квартала 2023 года фактически сохранилась на прежнем уровне (-1,86%) и составила 21 500 руб./кв. м/год (совокупно по всем классам А, B+ и B).
Собственники помещений, как правило, держат запрашиваемые ставки аренды на прежнем уровне, однако предоставляют дисконт.
Исключением являются проекты, которые имеют проблемы с заполняемостью (вакансия от 20-30%), проекты с изначально завышенной ставкой аренды и устаревшей отделкой.
В начале 2023 года наблюдалась высокая активность на рынке офисной недвижимости. Появляется интерес компаний к поиску офисных помещений, в том числе с целью переезда в более качественный объект, освобожденный ушедшими компаниями. На рынке отмечается активность в части заключения новых сделок, без учета договоров по пересогласованию - началась постепенная реализация отложенного спроса.
По итогам I квартала было куплено и арендовано на 63% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Объем сделок новой аренды при этом вырос почти в 2 раза – с 78,5 до 150 тыс. кв. м.
Тем не менее, вакансия остается на высоком уровне, особенно это касается более дорогих зданий с устаревшей отделкой, а также премиум объектов, в которых в прошлом году освобождались крупные блоки в основном из -под иностранных арендаторов.
Однако с учетом текущей активности на рынке, мы не ожидаем роста вакансии в ближайшей перспективе, при условии отсутствия потрясений на макро - и геополитических аренах.
Собственники удерживают экспонируемые ставки на прежнем уровне, но многие арендодатели демонстрируют бОльшую лояльность по отношению к арендатору, в частности дают право выхода через 1,5 -2 года с начала аренды или увеличение коммерческих арендных каникул.
Совокупная экономия на общие коммерческие условия (дисконт к ставкам, арендные каникулы, скидки на первый год) в среднем - 10 -15%, исключительно может доходить до 30%.
Иностранные арендаторы продолжают отказываться от площадей, в связи с чем на рынке появляются хорошие предложения с качественной отделкой и мебелью. Однако пик выхода из российского рынка иностранных компании был пройден в 2022 г.
Сохраняется низкая девелоперская активность – девелоперы заняли выжидательную позицию, стараясь оценить стабильность спроса на рынке.
В первые три месяца завершено строительство только двух бизнес -центров, совокупной офисной площадью 26,9 тыс. кв. М.
Ввод
По итогам I квартала 2023 года завершено строительство 2 новых объектов совокупной офисной площадью 26,9 тыс. кв. м. Среди них кластер «Ломоносов» (23 200 кв. м) и Lucky (Здание 2 - 3 700 кв. м). Показатель в 2 раза выше чем в аналогичном периоде 2022 года.
Офисные площади были введены в зоне ТТК и относятся к классу А.
К вводу в эксплуатацию на 2023 год, по заявлениям девелоперов, запланировано еще порядка 550 тыс. кв. м, однако в текущих условиях стоит ожидать перенос сроков ввода объектов в эксплуатацию. По нашим прогнозам, ввод по итогам года окажется ниже значений 2022 года и составит 200 - 250 тыс. кв. м.
Сохраняется низкая девелоперская активность – девелоперы заняли выжидательную позицию, стараясь оценить стабильность спроса на рынке.
Спрос
Совокупный объем спроса по итогам I квартала составил около 292 тыс. кв. м, что на 29% ниже, чем в предыдущем квартале, и на 73% выше чем за аналогичный период 2022 г.
Мы отмечаем высокую активность на рынке офисов. Общий объем новых сделок в I квартале 2023 достиг максимального значения за 5 лет в сравнении с аналогичными периодами предыдущих лет и составил 207,8 тыс. кв. м, что обусловлено относительной стабилизацией рынка офисной недвижимости. Объем сделок новой аренды при этом вырос в 2 раза в сравнении с показателем I квартала прошлого года.
После окончательного осознания новых «правил игры», компании принимают решения о развитии либо оптимизации.
Также спрос формируется компаниями, стремящимися повысить качество арендуемых офисных площадей за счет ушедших иностранных арендаторов или оптимизировать расходы на аренду.
Сохраняется активность в части сделок куплипродажи, которая прослеживалась в течение прошлого года, когда открывались окна возможностей приобретения офисных площадей по «интересным ценам» для инвесторов и для собственных нужд.
Иностранные арендаторы продолжают отказываться от площадей, однако доля таких сделок сократилась на 59% в сравнении с 4 кварталом 2022 г.
Объем сделок по пересогласованию договоров аренды за I квартал 2023 составил 57,6 тыс., что выше схожего показателя за I квартал 2022 более чем в 2 раза.
Более 76% сделок по отказу от офисных площадей было совершено иностранными компаниями. Российские арендаторы аккумулировали до 24% от общего объема «отказов», в частности, сегменты e-commerce и IT.
В I квартале 2023 г. наибольшим спросом в аренде и покупке пользовались помещения класса А – 44% общего объема новых сделок. Однако также значительная часть заключенных договоров приходится на офисные помещения в сегменте класса В+, 38% от общего объема сделок или 78,5 тыс. кв. м.
Наиболее крупными сделками в сегменте класса В+ являются приобретение компаниями Астра в Ostankino Business Park (23 300 кв. м) и Росагролизинг в БЦ Прайм Тайм (7 000 кв. м).
Традиционно наибольший объем новых сделок пришелся на объекты, расположенные в зоне ТТК – 64%.
В части распределения спроса по профилям, по итогам I квартала 2023 высокую долю заняли компании секторов IT/Telecom и «Производство»: на них пришлось 23% и 22%.
Также отмечен рост доли государственных структур в общем объеме сделок: по итогам I квартала 2023 г. они сформировали 11% и уже составляет 37% от итоговых показателей 2022 г.
Общая доля сделок в shell&core по итогам I квартала 2023 г. составила 23%, однако по большей части была обеспечена договорами купли-продажи.
В то же время отсутствие интереса арендаторов на площади в shell&core сохраняется и в начале года. Доля сделок аренды "в бетоне" составила лишь 6% от общего объема арендных сделок, как и по итогам 2022 г., в то время как в 2021 г. она достигала 30%.
Уровень вакантности и ставки аренды
По итогам I квартала 2023 г . средний уровень вакантности сократился на 0,7 п. п. и составил 11,8%.
Снижение отслеживается во всех классах, что является следствием ухода с рынка крупных офисных блоков и постепенной стабилизации деловой активности в первые три месяца 2023 года.
Объем вакантных площадей по-прежнему сохраняется на высоком уровне (в сравнении с I кв. 2022 г. отклонение +2,8 п. п.), однако в связи с возобновившейся активностью на рынке и осторожным завершением строительства новых объектов, мы ожидаем что в ближайшей перспективе вакансия расти не будет.
Как и прежде, наибольшая доля свободных площадей характерна для класса А – 14,8%.
Средневзвешенная арендная ставка по итогам I квартала 2023 года фактически сохранилась на прежнем уровне (-1,86%) и составила 21 500 руб./кв. м/год (совокупно по всем классам А, B+ и B).
Собственники помещений, как правило, держат запрашиваемые ставки аренды на прежнем уровне, однако предоставляют дисконт.
Исключением являются проекты, которые имеют проблемы с заполняемостью (вакансия от 20-30%), проекты с изначально завышенной ставкой аренды и устаревшей отделкой.
