Рынок складской недвижимости Московского региона снова вступает в фазу высокой активности. По данным компании Nikoliers, по итогам первого полугодия 2023 г. объем спроса на качественную складскую недвижимость в Московском регионе достиг 1 389 тыс. кв. м. Результат уже превышает итоговое значение 2022 г. на 2,7% и является рекордным полугодовым показателем спроса за всю историю развития московского рынка.
В структуре спроса преобладают сделки аренды в уже построенных складских комплексах (66%). Также отмечается активность заключения сделок BTS-аренды (19%). При этом с рынка постепенно «вымывается» предложение в субаренду: объем сделок по «скрытой вакансии» составляет 67 тыс. кв. м (5%).
Ключевым драйвером рынка остается сегмент онлайн-торговли (на его долю приходится 39% от общего объема сделок аренды и продажи), который после более сдержанной экспансии прошлого года снова показывает высокую активность. По 19% от объема спроса приходится на компании из сферы логистики и дистрибуции. Тройку лидеров замыкают производственные организации с долей в 17%.
Рекордный спрос на складские помещения привел к резкому сокращению доступного предложения (на 1,9 п.п. относительно начала 2023 г.) и вымыванию с рынка крупных свободных блоков в готовых качественных объектах. По состоянию на конец второго квартала 2023 г. уровень вакантных площадей зафиксировался на отметке 1,0%, повторив тем самым показатель конца 2021 г. Таким образом, суммарный объем свободных площадей на рынке составляет всего 231 тыс. кв. м.
Недостаток свободного предложения наблюдается во всех направлениях Московского региона. Наибольшая нехватка отмечается на юго-западном и юго-восточном направлениях (0,1% и 0,2% соответственно). В складских объектах внутри Москвы уровень вакантности также равен 0,2%.
Дефицит доступного предложения приводит к изменению коммерческих условий: по итогам второго квартала 2023 г. средневзвешенная базовая ставка аренды выросла на 7,7% и достигла 6 250 руб./кв. м/год без НДС и операционных расходов.
В структуре спроса преобладают сделки аренды в уже построенных складских комплексах (66%). Также отмечается активность заключения сделок BTS-аренды (19%). При этом с рынка постепенно «вымывается» предложение в субаренду: объем сделок по «скрытой вакансии» составляет 67 тыс. кв. м (5%).
Ключевым драйвером рынка остается сегмент онлайн-торговли (на его долю приходится 39% от общего объема сделок аренды и продажи), который после более сдержанной экспансии прошлого года снова показывает высокую активность. По 19% от объема спроса приходится на компании из сферы логистики и дистрибуции. Тройку лидеров замыкают производственные организации с долей в 17%.
Рекордный спрос на складские помещения привел к резкому сокращению доступного предложения (на 1,9 п.п. относительно начала 2023 г.) и вымыванию с рынка крупных свободных блоков в готовых качественных объектах. По состоянию на конец второго квартала 2023 г. уровень вакантных площадей зафиксировался на отметке 1,0%, повторив тем самым показатель конца 2021 г. Таким образом, суммарный объем свободных площадей на рынке составляет всего 231 тыс. кв. м.
Недостаток свободного предложения наблюдается во всех направлениях Московского региона. Наибольшая нехватка отмечается на юго-западном и юго-восточном направлениях (0,1% и 0,2% соответственно). В складских объектах внутри Москвы уровень вакантности также равен 0,2%.
Дефицит доступного предложения приводит к изменению коммерческих условий: по итогам второго квартала 2023 г. средневзвешенная базовая ставка аренды выросла на 7,7% и достигла 6 250 руб./кв. м/год без НДС и операционных расходов.
«После «затишья» прошлого года мы вновь наблюдаем повышенную реализацию спроса. Мы ожидаем, что итоговый показатель объема заключенных сделок аренды и продажи на конец года может побить рекордное значение 2021 г. Новый всплеск активности вернет рынок к заключению договоров на реализацию built-to-suit проектов, в то время как доступное спекулятивное предложение будет ограниченным. Конъюнктура рынка будет подталкивать собственников складских помещений постепенно увеличивать ставки аренды на рынке», - комментирует Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.
По данным Nikoliers, в первом полугодии 2023 г. объем нового строительства на складском рынке недвижимости Московского региона составил 538 тыс. кв. м, что на 16% ниже результатов за аналогичный период прошлого года. Таким образом, общий объем предложения составляет 22 351 тыс. кв. м. На конец года совокупный объем ввода ожидается на уровне 1,5–1,6 млн. кв. м, что сопоставимо с объемами ввода в 2022 г.
