ТОП-5 инструментов для баланса арендаторов районного ТРЦ

Последние 2-3 года на рынке торговой недвижимости самым устойчивым форматом являются средние по площади районные ТРЦ: они меньше всего пострадали в доходной части бюджета во время массового исхода иностранных брендов и не столкнулись с высокой вакантностью, их легко заполнить арендаторами, и они быстрее окупаются. Поэтому среди новых объектов 2023-2024 гг. в Москве – только средние и мелкие ТЦ районного масштаба. Причина их устойчивости кроется в концепции, ориентированной на удовлетворение базовых потребностей жителей. Какими принципами стоит руководствоваться при заполнении «районника» рассказала Алина Стрелкова, директор по управлению и развитию группы объектов Mall Management Group.
837
Изображение взято из источника: Mall Management Group
Анализ населения

Районный торговый центр может рассчитывать главным образом посетителей в шаговой доступности: тех, кто живет в этом районе, или постоянно пользуется ближайшими станциями метро. С одной стороны, этот поток посетителей ограничен, с другой – при правильной оценке их потребностей, это неисчерпаемый ресурс. Поэтому так важно еще на этапе разработки концепции ТРЦ понимать, кто эти люди, что живут и работают рядом.

Девелоперу следует знать их возраст, семейное положение, средний доход, привычки. Консультанты помогают провести соответствующие исследования. Например, аналогичное исследование жителей района Кузьминки, показало, что больше половины населения – это люди в возрасте от 18 до 40 лет, молодые и активные, для которых ТРЦ сможет стать не только местом шоппинга, но и досуга: отсюда в Кузьминки Молл под кафе и рестораны, помимо фуд-холла, отведено более 1500 кв. м.

Почти у 40% семей есть дети до 14 лет, поэтому в ТРЦ откроется один из самых крупных детских парков развлечения Joki Joya, магазин Детский мир и другие операторы, ориентированные на детскую аудиторию.

Открытый диалог

Исследование жителей района – это уже стандартная процедура. Но, изучая аудиторию своего будущего ТЦ, стоит попробовать вступить с ней в открытый диалог. Например, в чатах местных жилых районов или на страницах района в социальных сетях. Там можно спросить напрямую, какой супермаркет или спортивный магазин хотелось бы видеть людям в новом ТРЦ? Например, нам так удалось определиться с выбором нескольких арендаторов (Спортмастер, М.Видео, Детский мир) и в целом понять, попадаем ли мы в запросы нашей целевой аудитории.

Если 47% респондентов ответили, что хотят видеть в Кузьминки Молл магазины одежды и обуви, то почти сопоставимая доля арендаторов (42%) будущего ТЦ – это fashion-бренды.

Давайте жить дружно

Так как районные центры обычно ограничены по площади, они не могут вместить все досуговые функции, на которые рассчитывают посетители. Несмотря на то, что Кузьминки Молл станет крупнейшим новым ТРЦ в Москве в 2024 году, его 33 тыс. кв. м аренднопригодной площади не бесконечны. Поэтому мы выбираем путь консолидации с ТРЦ, находящимися в непосредственной близости. Зачем конкурировать, если можно дополнять друг друга и вместе создавать отличное предложение для жителей района.

Например, мы отказались от фитнес-оператора, потому что в МФК Кузьминки только что открылся новый клуб сети DDX Fitness. А так как в соседнем ТЦ «Высота» уже имеется кинотеатр, в Кузьминки Молл его не будет. Зато у нас откроется гастрономическое пространство, рассчитанное под десятки концепций кафе и ресторанов.

Ценовое позиционирование

Правильное понимание уровня брендов одежды и обуви, которые подходят ТЦ в конкретной локации, убережет девелопера от потери трафика в будущем. Попытки привнести в районный торговый центр что-то премиальное и статусное, может обернуться отсутствием посетителей. Для определения ценовой политики стоит вновь обратиться к жителям района и провести опрос, какие марки они обычно предпочитают: выше среднего, такие как Guess, Calvin Klein и Lady & Gentlemen, или ниже среднего – Reserved, Ostin и Koton.  

В случае с Кузьминки Молл опрос показал, что около 90% респондентов предпочитают бренды из среднего сегмента и ниже. Поэтому в числе арендаторов Zarina, InCity, BeFree и другие бренды того же сегмента.

Традиционные ценности

Каждые 5-7 лет мода на развлечения в торговых центрах меняется. Когда-то популярными были боулинги, потом развлекательные центры, сейчас мы наблюдаем тренд на спортивные активности и термы. Однако для районных центров гораздо важнее не гнаться за трендами, а удовлетворять базовые потребности жителей. Исследование показывает, что самым популярным способом провести свой досуг у городских жителей является посещение кафе и ресторанов. Привлекая хороших ресторанных операторов в ТЦ, вы обеспечите ему дополнительный трафик: люди будут приезжать в ТЦ целенаправленно на праздничный ужин или семейный обед, а не только заходить на шоппинг. А в сочетании с развлекательными активностями для детей, они превращают ТЦ в место досуга для всей семьи в выходной день.


иГРОКИ РЫНКА

Стрелкова Алина

Девелопмент

Mall Management Group

Материалы по теме

Источник: CRE
Экспертный анализ

NF Group: В Петербурге в 2024 году будет введено в два раза больше торговых площадей, чем суммарно за семь предыдущих лет

По данным консалтинговой компании NF Group, в 2024 году в случае открытия четырех торговых центров в северной части города в Санкт-Петербурге выйдет наибольший объем торговых площадей, чем за последние 10 лет. В ключевых объектах за 2023 год доля свободных площадей сократилась на 3,8 п. п., до 10,5%, а к концу следующего года прогнозируется на уровне 6%. Доля торговых центров, находящихся в собственности у иностранных компаний, за последние два года снизилась с 33% до 14%. С января 2023 года открылись магазины девяти новых брендов, пять из них – турецкие.      
07.12
Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate: 22 новых международных ритейлера освоили Россию

Турция стала абсолютными лидером по количеству вышедших в 2023 году брендов, однако по числу открытых магазинов и объему занятых площадей первое место занимают бренды из ОАЭ, которые пришли на замену Inditex.
05.12
Источник: Пресс-служба Fashion House Group
Экспертный анализ

Распродажи набирают популярность: итоги ноября

Средний чек покупок в период распродаж за год вырос почти в два раза.

30.11

журнал CRE 6 (440)

Июнь
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE №6 (440), выпущенный в соредакторстве с директором Группы PLT Михаилом Тарасовым.   Читайте в номере: Летучка «УЧАСТИЕ ГОСУДАРСТВА НА НАШЕМ РЫНКЕ БУДЕТ ТОЛЬКО УСИЛИВАТЬСЯ, ЭТО ПРОСТО НЕИЗБЕЖНО» Обсуждаем с Михаилом Тарасовым главные темы дня и номера   Актуально РАЗОШЛИСЬ ПО КЛАССАМ Представлена обновленная впервые за десять лет классификация офисной недвижимости Москвы   Тема номера ТЯЖЕЛЫЙ...

Популярное

Источник: CRE
Сделка

В Comcity сделка более чем на 7 тыс. кв. м

Новым резидентом офисного парка стала компания IEK Group. Консультант сделки - ILM.
11.07
Источник: CRE
Проект

ГК «Ориентир» выходит в Калининград

Девелопер построит для компании X5 Group мультитемпературный распределительный центр площадью 26 800 кв. м.
10.07
Источник: CRE
Игроки рынка

CORE.XP нарастила сделки со складами

По итогам II квартала 2024 года объем сделок с участием консультантов компании превысил 339 тыс. кв. м, а за полугодие в целом достиг 426 тыс. кв. м.
11.07
Источник: BMS Development Group
Назначения

BMS Development Group усиливает финансы

Александр Ситников назначен финансовым директором девелоперской группы.
 
11.07
Источник: CRE
Сделка

Финтех-компания арендовала офис в Space 1 Арбат

Консультантом сделки по аренде 30 рабочих мест выступила компания Remain.
11.07
Источник: CRE
Проект

«Дочка» Газпромбанка может построить логопарк

В строительство складского комплекса площадью 150 тыс. кв. м на 30 га в Истринском городском округе  «ГПБ-Инвест» может вложить около 10 млрд рублей.
12.07
Источник: IPG.Estate
Игроки рынка

IPG.Estate получила БЦ Green Lines на эксклюзив

Компания назначена эксклюзивным партнером по сдаче в аренду офисов в петербургском бизнес-центре площадью около 7 тыс. кв. м.
10.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre