NAI Belarus: Рынок гостиничной недвижимости Минска в 2022-2023 годах

«Гостиничный рынок от «коронакризиса» пострадал…»; «Гостиничный рынок от санкций и закрытия границ пострадал…»; «Гостиничный рынок от сокращения авиасообщения и закрытия традиционных маршрутов авиаперевозок пострадал…» Кажется, последние три года только эти фразы и слышно было при попытках проанализировать работу сферы гостеприимства Беларуси и Минска. Но так ли все печально? Или и того хуже? «В представленном вашему вниманию «Кратком обзоре гостиничной недвижимости города Минска за 2023 г.» в основном анализируются события за 10 месяцев года. За оставшийся период что-то произошло, что-то еще произойдет, но в целом обзор дает представления, как рынок функционировал, какие проблемы решал, какие успехи может внести себе в «зачет» и с чем входит в следующий год»,- отметил партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин.
1287
Изображение взято из источника: NAI Belarus, «Гранд Отель Минск» по состоянию на октябрь 2023 года
Общий обзор

Основные показатели отраслей-драйверов

В отелях г. Минска постояльцы из числа иностранных граждан традиционно обеспечивали основную долю загрузки номерного фонда. После катастрофического спада иностранного потока в Республику Беларусь, вызванного мероприятиями по борьбе с эпидемией коронавируса в 2020-2021 годах, с 2022 начал отмечаться определенный подъем: рост числа поездок иностранных граждан на 46,4% - очень обнадеживающий результат. 



В том числе 143 тыс. иностранцев въехали в составе организованных туристических групп. Из них в город Минск – 64,4 тыс. экскурсантов со средним сроком пребывания 6 суток.

Хороший результат и от введенного в 2022 году «безвиза» для граждан соседних стран ЕС: 375 тыс. поездок за 10 месяцев 2023 года и практически 760 тыс. с момента введения практики безвизовых поездок.


Основные показатели рынка гостиниц


Предложение: 

48 гостиниц с единовременной вместимостью на 9 016 мест. 
Общий номерной фонд – 6295 номеров.
Доля гостиниц под международными брендами ≈15%.
Крупнейший оператор — ГО «Столичная торговля и услуги», оперирует около 30% гостиничного рынка: 13 отелями с номерным фондом более 1,9 тыс. номеров.


«Сделки года»: 

В 2022 году крупнейшей сделкой купли/продажи в сегменте стало приобретение крупной инвестиционно-девелоперской и розничной компанией «Табак-Инвест» отеля Mercure Minsk Old Town (4*) на ул. Зыбицкой. Сумма сделки по существующему на тот период курсу рубля составила практически 12 млн долл. США в эквиваленте;
В 2023 году этот же инвестор приобрел закрывшуюся гостиницу «Славянская». Сумма сделки составила практически 4 млн долл. США (3,8) по существующему на тот момент курсу.

Всего в Минске рынок сферы гостеприимства по состоянию на 2023 год представлен 48 гостиницами, 4 хостелами, 2 общежитиями гостиничного типа, 7 гостиничными комплексами, 9 иными средствами размещения. Единовременная вместимость всех присутствующих на рынке средств размещения составляет 11 939 мест. Здесь стоит сделать примечание: отнесение некоторых объектов по официальной градации к «гостиничным комплексам» (ГК) для обычного пользователя мало о чем говорит. Например, к ГК отнесены такие объекты, как ГК «Юбилейный», ГК «Орбита» … При этом, все их и называют, и воспринимают, как просто гостиницы «Орбита», «Юбилейная», «Турист» и т.д.


Ввод гостиниц в 2022-2023 годах:

Ноябрь 2022 года: Начал функционировать отель Robinson City на ул. Зыбицкой. Данный отель появился после смены собственника в результате ребрендинга отеля Mercure (полное название Mercure Minsk Old Town). Это был 4-звездный отель на 124 номера, сейчас же он стал небрендовым несертифицированным отелем на 127 номеров.

Сентябрь 2022 года: The Basilian Minsk, Curio Collection by Hilton, принадлежащий сети Hilton Worldwide. Данный объект открылся в сентябре 2022 года на площадях реконструированного корпуса бывшего монастыря Базилианок на ул. Богдановича, история которого начинается с 1630 года. Проект реализован в рамках реконструкции территории бывшей 2-ой городской клинической больницы.
Февраль 2022 года: открылся бутик-отель Zalkind Hotel на 26 номеров. Объект также открыт в отреставрированном историческом здании 1843 года постройки на ул. Революционной, 24.

В 2023 году не было новых вводов в сегменте гостиничной недвижимости (если не считать перезапуск отеля «Славянская»). Однако был анонсирован ряд новых проектов, которые повлияют на гостиничный рынок в будущем. Так, принято решение о реконструкции комплекса исторических зданий в Лошицком парке. Один из корпусов будет реконструирован под отель. Эксплуатирующей организацией комплекса назначено КСУП «Отель «Европа». Планируемый отель заявлен как отель категории 4*. Это будет небольшой, камерный отель с номерным фондом ориентировочно в 15 номеров.

В июле 2023 года был анонсирован проект МФК с гостиничным блоком в районе ул. Гурского, 46. Параметров будущего отеля и возможной категории на данный момент не объявлено, предварительно, в МФК будет 4 гостиничных этажа по 6 номеров на каждом. Девелопером проекта выступает компания «Экобилдинг».

Но основной ожидаемый объект – «Гранд Отель Минск», строящийся на месте бывшего выставочного комплекса «БелЭкспо». Это крупный отель, номерной фонд которого составит 149 номеров, рассчитанных на единовременное размещение свыше 200 постояльцев. Если в будущем ничего не поменяется, отель будет управляться сетью Viceroy Hotel Group.

Была высокая вероятность, что до конца 3-го квартала 2023 года введется МФК G•S PLAZA «Жемчужина», в составе которого предусмотрено наличие отеля. Проект действительно находится в завершающей стадии, девелопер анонсировал сдачу в аренду офисных помещений в бизнес-центрах комплекса, однако официального ввода объекта не состоялось.


Закрытие гостиниц в 2021-2023 годах:

В период последних 3 лет не обошлось и без закрытий: в ноябре 2022 года было объявлено о прекращении деятельности гостиницы «Славянская», категория 3*. Позже она была выставлена на продажу через аукцион. Это довольно новая гостиница, построенная к Чемпионату мира по хоккею 2014 года. В начале 2023 года на аукционе гостиница была куплена новым сособственником, компанией «Табак-Инвест».

К данной категории (закрытых) объектов можно причислить проект МФК «Магнит Минска», где планировалось наличие отеля высокой категории. Однако в 2023 году проект был передан в управление Мингорисполкома и сейчас достраивается как проект комплекса арендного жилья. 

Аналогичная ситуация с гостиничным комплексом Hyatt. Еще в конце 2022 года было принято решение о перепрофилировании в проект жилого комплекса. С 2023 года новый инвестор проекта начал практическую реализацию новой концепции.


Средняя рыночная загрузка за 2021 / 2022 годы:

- по Республике Беларусь составила 25,4% / 29,3%;
- в городе Минске — 31,5% / 38,1%. Для сравнения, в Минске загрузка в 2020 году составила всего 20.6%.

Итоговых данных по результатам деятельности сферы размещения г. Минска в 2023 году нет. Публиковались только промежуточные предварительные данные, в соответствии с которыми по итогам I полугодия 2023 года в целом по городу Минску загрузка номерного фонда превышала 40%, в том числе по гостиницам, принадлежащим коммунальным сетям – 50%. Предварительно, за год загрузка будет выше показателей 2021 и 2022 годов.

В период августа-сентября констатировали рост заполняемости по отдельным объектам вплоть до 90%. Это происходило за счет постояльцев из России. По отдельным отелям в отпускной период граждане Российской Федерации составляли 80% и более от всех постояльцев.


Ценовая ситуация в г. Минске сложилась следующая:

- по двухзвездочным гостиницам тарифы составили в среднем 20-23 доллара США за номер в сутки; 
- цены на проживание в трехзвездочных гостиницах составили 36-40 долларов; 
- в четырехзвездочных — 50-55 долларов;
-  в пятизвездочных — 120-140 долларов.

Для примера взяты цены на стандартные номера. В целом, в последние два-три года произошло снижение в пределах 30—50% к докризисным тарифам (тарифам на период до начала пандемии коронавируса). В период лета 2023 года отмечался некоторый рост цен проживания, но с окончанием высокого отпускного периода цены вернулись на прежний уровень.

 
Предложение

Согласно официальной статистике, общее предложение на гостиничном рынке г. Минска на 2023 год составляло 48 гостиниц на 9 016 номеров. Без учета ведомственных гостиниц и «камерных» гостиниц с небольшим количеством номеров (менее 15-ти), общее предложение качественной недвижимости сферы гостеприимства составляет 41 гостиницу на 5621 номер. Доля гостиниц под брендами международных сетей составляет немногим более 15%. Номерной фонд в них суммарно менее 1000 номеров. Сегмент брендированных отелей сократил долю, поскольку с рынка ушел бренд «Mercure».

В данном контексте гостиницу «Славянская», о прекращении деятельности которой было заявлено в конце 2022, мы рассматриваем в обзоре как действующую и на тот год, поскольку она функционировала на протяжении трех кварталов 2022 года, а после приобретения компанией «Табак-Инвест» на аукционе в 2023 году снова начала принимать постояльцев.

Также отель «Robinson-City» отнесен в категорию «4 звезды и аналоги», поскольку его предшественник, отель «Mercure Minsk Old Town», был отелем категории 4 звезды. Новому собственнику перешла не только недвижимость, но и вся обстановка и инфраструктура предшественника, что и позволяет его включить в аналогичную категорию звездности.

На рынке предложения гостиничной недвижимости Минска на несколько лет случился «застой».  В период 2019-2021 годов не вводились новые объекты, и, соответственно, не менялось количественное предложение номерного фонда. Только 2022 год стал прорывным, поскольку рынок пополнился тремя новыми и очень качественными объектами, которые по своим параметрам соответствуют уровню категории отелей 4*, даже несмотря на то, что официально не сертифицированы на категорию звезд.





Ценовая политика и перспективы рынка

Как было отмечено выше, в течение 2020-2022 годов на рынке гостиничных услуг города Минска значительно снизилась стоимость проживания. В 2023 году в пик отпускного сезона происходил рост цен, но затем средний уровень вернулся к прежним ценам. В зависимости от категории отеля, снижение составило 30-50% к уровню «доковидного» 2019 года. 

В результате средняя цена проживания в стандартных номерах установилась в следующих размерах (здесь мы допускаем неточность цен в долларовом эквиваленте, поскольку многие отели базовые прайсы устанавливают в белорусских рублях, а курс рубля к доллару в разные периоды 2023 года был очень изменчивым).

- 5* - 120-140 долларов США;
- 4* - 50-55 долларов США;
- 3* - 36-40 долларов США;
- 2* - 20-23 долларов США.

На ближайший период в сфере гостеприимства ожидаются положительные тенденции в плане спроса на услуги средств размещения и загрузки номерного фонда. Так, заполняемость минских отелей имела устойчивую тенденцию к росту в последние годы перед пандемией коронавируса, и с ее окончанием наметилась устойчивая тенденция к восстановлению загрузки.



По результатам 2023 года еще маловероятно, что получится повторить результаты успешного 2019 года, однако прогнозируется, что уровень загрузки будет близок к этому показателю.

На протяжении полутора лет, с весны 2022 года, для рынка стал характерен устойчивый рост числа постояльцев. Прежде всего за счет иностранных постояльцев. Так, только за первое полугодие 2022 года рост числа иностранных гостей в минских отелях составил 17%. Затем динамика начала усиливаться. В 2023 году данные тенденции продолжились. А иностранцы в условиях стабильного рынка традиционно обеспечивали основную долю загрузки отелей Минска. 



Факторами роста, стимулирующими приток иностранных постояльцев, стали следующие. 

С 15 апреля 2022 года в качестве эксперимента сроком на 1 месяц был введен безвизовый въезд для граждан (и неграждан) Латвии и Литвы. Эксперимент оказался удачным, и его затем продлили до конца 2022 года. С 1 июля к числу граждан, имеющих право на безвизовый въезд, присоединились граждане Польши. С 2023 года безвизовый въезд продолжил действовать сроком до конца года. В 2023 году практику «безвиза» также оценивают как очень положительную (за 10 месяцев 2023 года этим правом воспользовалось практически 375 тыс. иностранцев), а с 15 апреля 2022 года – практически 760 тыс. жителей соседних стран ЕС.

Рост числа туристов из России. Еще в первом полугодии 2022 года турпоток из России в Беларусь вырос в 3 раза по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. В Российской Федерации начали постепенно закрываться магазины международных брендов, и с лета начал расти спрос на так называемые шоп-туры с параллельным экскурсионным туризмом. Для российских туристов стали также закрываться многие популярные зарубежные направления в связи со сложностью логистики и визовыми ограничения, поэтому Беларусь стала близкой и доступной альтернативой как в плане логистики, так и материальных затрат.

В результате на рождественско-новогодний период накануне 2023 года многие отели имели загрузку номерного фонда в 90-100% за счет российских постояльцев. Аналогичная ситуация отмечалась и в летний отпускной сезон 2023 года, когда в ряде отелей 80-90% постояльцев были туристами из России.

В целом эксперты рынка называют ситуацию с активностью турпотока из РФ в 2023 году продолжением прошлогодней тенденции. Кроме того, стимулирует активность этого направления расширение прямого авиасообщения Минска с многими региональными городами России. В частности, только в 2023 году прямые авиарейсы связали Минск с Мурманском, Пермью, Уфой, Нижним Новгородом, на ноябрь назначен первый прямой рейс с Самарой и др.

Таким образом, предпосылки для функционирования рынка отелей в Минске складываются относительно благоприятные. Рынок если и не достигнет уровня наиболее удачного, 2019 года по уровню загрузки, ценам проживания и выручке, то во всяком случае выйдет с периода затянувшегося кризиса и приблизится к показателям удачного года.


 


иГРОКИ РЫНКА

NAI Belarus

Алешкин Андрей

Консалтинг и брокеридж

NAI Belarus

Материалы по теме

Источник: NAI Belarus
Исследования рынка

NAI Belarus: Обзор офисного рынка города Минска за III квартал 2023 г

«На рынке офисов в III квартале 2023 года продолжили отражаться негативные тенденции, вызванные уходом ряда офисоемких компаний с рынка Беларуси и релокацией их сотрудников, которые «перешли по наследству» с недавних прошлых периодов. В добавок, если можно так сказать, «рикошетом», появилась информация об уходе с рынка еще некоторых компаний. Но и замелькала некоторая надежда: игроки рынка аренды обсуждают возможный приход крупных арендаторов с России. Перспективы пока туманны, но все же. Текущий период еще стал годом жизни в условиях исключительно рублевых ставок и, как по заказу, отметился очень существенной девальвацией рубля к основным валютам. И будем честными: подсчитывая потери из-за растущей вакансии и подскочившего курса, большинство участников рынка ожидают, что грядущий квартал станет последним в этом эксперименте и все же  с 1 января дадут возможность привязать ставки к какой-то «условной единице»,- отметил партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин.
16.11
Источник: NAI Belarus
Исследования рынка

NAI Belarus: Рынок складов Беларуси. Итоги III квартала 2023 года

«Рынок современных складов и в 2021-2022 годах, и в рассмотренный период III квартала 2023 года был самым стабильным сегментом среди всех секторов коммерческой недвижимости и в плане ставок аренды, спроса, низкого уровня вакантности. Вот только в плане развития и реализации новых проектов ничем существенным не отметился. А предложи девелоперы рынку новые современные объекты – «сметали бы» и по 10 тыс. кв. м, и по 20 тыс. кв. м... К сожалению, III квартал только наращивал объемы неудовлетворенного спроса. А предложение взамен ничего предоставить не может», - отметил партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин.
27.10

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre