NAI Belarus: Обзор офисного рынка города Минска за III квартал 2023 г

«На рынке офисов в III квартале 2023 года продолжили отражаться негативные тенденции, вызванные уходом ряда офисоемких компаний с рынка Беларуси и релокацией их сотрудников, которые «перешли по наследству» с недавних прошлых периодов. В добавок, если можно так сказать, «рикошетом», появилась информация об уходе с рынка еще некоторых компаний. Но и замелькала некоторая надежда: игроки рынка аренды обсуждают возможный приход крупных арендаторов с России. Перспективы пока туманны, но все же. Текущий период еще стал годом жизни в условиях исключительно рублевых ставок и, как по заказу, отметился очень существенной девальвацией рубля к основным валютам. И будем честными: подсчитывая потери из-за растущей вакансии и подскочившего курса, большинство участников рынка ожидают, что грядущий квартал станет последним в этом эксперименте и все же  с 1 января дадут возможность привязать ставки к какой-то «условной единице»,- отметил партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин.
793
Изображение взято из источника: NAI Belarus
Общий обзор

- Конец III-го квартала (23 сентября) 2023 года — год работы рынка офисов в условиях рублевых ставок. Рынок адаптировался к условиям работы в рублях и отвязке от еврономинала. Однако неудобств для игроков рынка от этого меньше не стало.

- Летние месяцы III-го квартала — пик отпускной поры и существенное снижение деловой активности.

- По состоянию на III-ий квартал 2023 года в Минске предлагалось почти 1,071 млн кв.м арендной площади в бизнес-центрах.

- На рынке появлялись «резиденты» от потенциально крупных российских арендаторов. Пока их бизнес-активность ограничилась только «проявлением интереса».

- Спрос ограничен и характеризуется в основном ротацией.

- Рынок офисной недвижимости окончательно установился как рынок арендатора.

- Диапазон цен в III-ем квартале 2023 года отреагировал на значительные курсовые изменения. Новые предложения в рублях стали выше.

 
Предложение

Общая характеристика инфраструктуры офисов: по состоянию на конец III-его квартала 2023 года в г. Минске предлагалось 1 млн 71 тыс. кв.м арендной площади в современных бизнес-центрах всех классов; более 430 тыс. кв. м офисов в зданиях класса «С» или офисов более высокого качества, но не попадающих в сток современных из-за малой арендной площади; порядка 750 тыс. кв.м предлагали арендаторам иные административно-офисные объекты, в т.ч. коммунальные или ведомственные.
 


Предложение на рынке

Прирост рынка офисов за счет новых объектов произошел в период предыдущих двух кварталов (за I-ое полугодие). В III-ем квартале ввода новых площадей не происходило.

Можно отметить официальный ввод в эксплуатацию еще одной очереди Общественно-административного центра «Левада» от компании «Айрон», расположенного в одноименном жилом комплексе. Объект вводился очередями, часть помещений была введена еще в I-ом квартале. С сентября офисные площади в аренду в объекте появились в открытом предложении. В здании для аренды предназначено три офисных этажа, что в сумме составляет порядка 10,4 тыс. кв.м арендных площадей.
 
Готовится к вводу и МФК G•S PLAZA «Жемчужина». В составе комплекса два корпуса бизнес-центров. Девелопер уже выставил предложение об аренде, что свидетельствует о фактическом завершении проекта. Однако в сток его включать еще рано.

В стадии реализации с высокой степенью строительной готовности также находится ряд офисных объектов, суммарное предложение в которых составит практически 120 тыс. кв. м арендной площади.



В высокой степени готовности находится крупный объект – МФК на проспекте Победителей в районе ТРЦ «Замок» и Центра тенниса. Общая заявленная площадь составит свыше 32 тыс. кв м, из которых основной объем приходится на офисные помещения. Девелопер ООО «БелГлобалГарант» в августе презентовал объект для СМИ. На тот момент готовность объекта составляла более 82%. Здание будет разделено на три автономных корпуса с собственными входами, в которых будет размещено 42 офисных блока.

В декабре 2023 года истекает срок инвестдоговора по проекту МФК «Шантер Хилл». Стадия готовности объекта и ранее была высокой, там требуется произвести лишь незначительные работы в области чистовой отделки и инженерии. Данный комплекс работ может быть выполнен также и потенциальными арендаторами/собственниками (в случае покупки площадей). Так что существует высокая вероятность, что официальный ввод объекта больше откладываться не будет.
 

Спрос

Спрос на офисном рынке в III-ем квартале 2023 года продолжил формироваться практически полностью за счет ротационный явлений. Как и ранее в текущем году, в большинстве случаев арендаторы меняли офисы с целью снять более компактный офис. По этой причине спрос, за редким исключением, переключился на небольшие помещения, в пределах 100 кв.м.

Также были отмечены случаи ротации, когда компании меняли локацию на более выгодную в связи с появившимися возможностями и в соответствии с критериями, которые они определили как оптимальные в плане расположения бизнеса. А случаи, когда спрос на офисы возникал в связи с расширением штата или выходом на рынок новых компаний, были очень редкими, хотя и в этом плане рынок совсем не остановился.

При этом, стоить отметить, что даже с компактными площадями большого числа сделок не было. III-ий квартал выпадает на период снижения деловой активности, вызванный пиком отпускной поры. Сентябрь, когда бизнес возвращается в привычное рабочее русло, оживления в офисном секторе не принес, что несколько отличает его от предыдущих лет. Раньше, даже не в самые удачные годы, с началом периода деловой активности наблюдался рост интереса к офисам.

В I-ом полугодии 2023 года среди участников рынка аренды сохранялась надежда, что активизируются российские инвесторы и арендаторы. И действительно, в начале III-го квартала несколько компаний пронеслись по рынку и «навели шороху» среди собственников. На этом их бизнес-активность пока остановилась, а реальных заключенных сделок с ними не состоялось. Есть вероятность, что российские компании взяли длительную паузу на обдумывание и изучение полученной информации. Однако чем дольше длится эта пауза, тем меньше шансов на положительный исход.

 
Коммерческие условия

В III-ем квартале 2023 года на валютном рынке происходили значительные изменения курса рубля к основным валютам. И хоть 23-го сентября исполнился год, как рынок живет в рублевых условиях, косвенно еврономинал никуда не исчез. Поэтому рублевые ставки несколько продвинулись в сторону роста. Что ожидаемо, поскольку еще в июне курс евро составлял примерно 3,1 рубля, а в начале сентября даже преодолел отметку в 3,5 рубля. Если действующие договоры пересматривались более инертно: во многих случаях ставки остались даже на уровне предыдущего квартала, то ставки предложения и ставки по новозключенным договорам уже учитывали изменение курса.

Для информации: год назад, перезаключая договоры аренды в соответствии с требованиями от 23 сентября 2022 года, многие собственники закладывали при переходе курс 2,6 рублей за евро. В то время данный коэффициент учитывался «с запасом».
 


В целом несколько выросли как и наиболее низкие, так и высокие диапазоны. Изменения в сторону роста были и в наиболее распространенных на рынке диапазонах, но здесь они не такие очевидные.

Коммерческий рынок по доступности аренды уже сравнялся с коммунально-ведомственным предложением. Безусловно, в ведомственном сегменте можно найти предложения и по 3,8-4 рубля за 1 кв.м, однако хорошая локация с относительно качественными помещениями и здесь оценивается на уровне 22-26 рублей, что в современных условиях является уровнем не только класса «В-», но и «В» (В+).

 
Вакантность

Вакантность на рынке высокая, но стабильная. Во всяком случае, в текущем периоде. Дальше может не быть и этого.

Ситуация с вакантностью, образовавшейся еще в период конца 2021-го и в 2022 годах, нетипичная и частично шокирующая, если сравнить ее с еще совсем недавней историей офисного рынка. В текущий период новых крупных высвобождений офисных площадей не было. Однако и поглощение площадей было минимальное: оно не в состоянии компенсировать даже ротационные потери (когда арендаторы из больших офисов переезжают в компактные), не говоря уже о чистом освобождении.

В целом по рынку вакантность в рассматриваемый период находилась на уровне 18-20%. Однако реально она может и превышать 20%, поскольку есть определенный пласт офисных помещений, которые не заняты арендаторами и не выставляются в открытое предложение. Особенно часто такие ситуации можно встретить в бизнес-центрах с большим числом дольщиков. Но даже и без «мертвых душ» это, оценочно, 190-200 тыс. кв.м пустующих площадей.
Из бизнес-центров, которые имели высокую вакантность после недавнего периода «великого исхода» арендаторов, к этому моменту фактически полностью получилось заново заполнить площади только бизнес-центрам «Футурис» и «Фортуна».



В ближайшие месяцы улучшения ситуации с вакантностью ждать не стоит. Конкуренция на офисном рынке только обострится. На рынок предложения в аренду выходят площади в МФК G•S PLAZA «Жемчужина» и «Левада». Пока поступательно, с «прощупыванием» рынка, — не все потенциальные арендаторы даже знают о них. Со временем реклама станет более агрессивной. Немного позже в предложении ожидаются еще два масштабных проекта на проспекте Победителей. Появление новых мощных игроков снижает шансы старых участников рынка, которым не удастся улучшить ситуацию с вакантностью в текущих условиях.

 
Тенденции, выводы, прогнозы

Офисные объекты, вышедшие на рынок предложения в недавний период, а также проекты, которые ожидаются на рынке в ближайшие месяцы, существенно обострят конкурентную борьбу за малочисленных арендаторов.

Девелоперам новых проектов также будет сложно на старте, поскольку они предлагают офисы или без отделки, или только с черновой отделкой. У многих старожилов рынка есть преимущество: качественная отделка, произведенная собственниками ранее или доставшаяся в наследство от ушедших с рынка арендаторов (многие под себя делали очень качественную и дорогую отделку).

- Продолжится рост вакантности по мере ввода новых площадей. Возможен существенный скачок вакантности, если новые объекты введутся за короткий период;

- Сокращение рабочих мест в офисоемких отраслях будет не таким значительным, как в недавнем прошлом, однако совсем не прекратится;

- В «топе» спроса будут офисы с оставшейся хорошей отделкой, включая меблированные и оснащенные оргтехникой. В этом плане объектам-новостройкам будет крайне сложно конкурировать;

- Спрос продолжит носить преимущественно ротационный характер, но возможно появление новых групп арендаторов;

- Есть вероятность, что изучение нашего рынка отдельными представителями российского бизнеса завершится реальными сделками;

- Неблагоприятная конъюнктура как для девелопмента новых проектов, так и для ввода на рынок новых объектов в высокой стадии строительства.

Ожидание игроков рынка: участники рынка, особенно со стороны собственников и девелоперов, не теряют надежды, что IV-ый квартал 2023 года станет периодом завершения эксперимента с исключительно рублевыми ставками. И с 1 января разрешат вернуть если не  еврономинал, то хотя бы абстрактную «условную единицу». Рубль, обесцененный фактически на 40% только за календарный год, это не только текущие убытки арендодателей, но еще и жирный «крест» на инвестпроектах, особенно с зарубежным участием.


иГРОКИ РЫНКА

NAI Belarus

Алешкин Андрей

Консалтинг и брокеридж

NAI Belarus

Материалы по теме

Источник: NAI Belarus
Исследования рынка

NAI Belarus: Рынок офисной недвижимости города Минска. Итоги 1 полугодия 2023

В I полугодии рынок офисов не отметился какими-либо яркими событиями. В текущий период уже не было стрессовых потрясений, вызванных уходом крупных арендаторов, как в прошлом году. И даже наоборот, состоялся ввод в эксплуатацию нескольких новых офисных объектов, что можно назвать в некотором роде «успокоительным для стрессового рынка». Однако ведущим игрокам рынка, компаниям-девелоперам, все равно рано почивать на лаврах, - отметил партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин. Что происходило на офисном рынке в последние месяцы, компания NAI Belarus представила в «Кратком обзоре офисной недвижимости в I-ом полугодии 2023 г.»
 
14.07
Источник: NAI Belarus
Исследования рынка

NAI Belarus: Рынок офисов Минска. Итоги I квартала 2023 года.

«В I квартале рынок офисов продолжил «притираться» к условиям работы, которые образовались в прошлом году. В текущий период уже не было таких поистине стрессовых потрясений, однако ведущим игрокам рынка, компаниям-девелоперам, все равно хватило сложностей в работе над образовавшейся вакантностью в своих проектах», - отметил партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин. Что происходило на офисном рынке в последние месяцы, компания NAI Belarus представила в «Кратком отчете о состоянии офисной недвижимости за I квартал 2023 г.»
10.04
Источник: NAI Belarus
Исследования рынка

NAI Belarus: Анализ рынка офисной недвижимости Минска. Итоги 2022 года

Что год грядущий нам готовит? Чтобы попытаться нарисовать картину будущего на офисном рынке, надо посмотреть и проанализировать недавнее прошлое. В ушедшем 2022 году рынок офисов пережил глобальную для него проблему, вызванную уходом с рынка ряда офисоемких, и, главное, платежеспособных, компаний-арендаторов и последовавшей релокацией сотрудников. Девелоперы и собственники начали работать в условиях растущей вакантности, падающих ставок аренды и ставок, отвязанных от валютного эквивалента. «Игрокам рынка тяжело, очень тяжело. Однако это не повод говорить о «смерти» рынка офисов и, конкретно, рынка аренды в офисном сегменте»,- считает партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин. Что происходило на офисном рынке в ушедшем, очень непростом, году, компания NAI Belarus представила в «Кратком отчете о состоянии офисной недвижимости Минска за 2022 г.».
16.02

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre