NAI Belarus: Рынок офисной недвижимости города Минска. Итоги 1 полугодия 2023

В I полугодии рынок офисов не отметился какими-либо яркими событиями. В текущий период уже не было стрессовых потрясений, вызванных уходом крупных арендаторов, как в прошлом году. И даже наоборот, состоялся ввод в эксплуатацию нескольких новых офисных объектов, что можно назвать в некотором роде «успокоительным для стрессового рынка». Однако ведущим игрокам рынка, компаниям-девелоперам, все равно рано почивать на лаврах, - отметил партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин. Что происходило на офисном рынке в последние месяцы, компания NAI Belarus представила в «Кратком обзоре офисной недвижимости в I-ом полугодии 2023 г.»
 
1121
Изображение взято из источника: NAI Belarus
Общий обзор

- Сохранена стабильность на офисном рынке в первом полугодии 2023 года.

- Объем новых предложений умеренно увеличился.

- Рынок цен и спроса стабилизировался после пертурбаций в 2022 году.

- На конец первого полугодия 2023 года в Минске предлагалось почти 1,071 млн кв. м арендной площади в бизнес-центрах.

- Рынок адаптировался к условиям работы в рублях и отвязке от еврономинала.

- Процесс релокации и ограниченного прекращения работы компаний не был так массовым, как в 2022 году, но все еще присутствует.

- Спрос в основном характеризуется ротацией.

- Рынок офисной недвижимости закрепился как рынок арендатора.

- Диапазон цен в первом квартале 2023 года остался примерно на уровне конца 2022 года, с предложениями от 16-20 рублей за квадратный метр за качественные помещения. Основная часть предложений находится в диапазоне 25-30 рублей.
 

Предложение

Общая характеристика инфраструктуры офисов г. Минска: по состоянию на конец I полугодия 2023 года в г. Минске предлагалось 1 млн 71 тыс. кв. м арендной площади в современных качественных коммерческих бизнес-центрах; более 430 тыс. кв. м офисов в зданиях класса «С» или более высокого качества, но не попадающих в сток современных из-за малой арендной площади; порядка 750 тыс. кв. м предлагали арендаторам иные административно-офисные объекты, в т.ч. коммунальные или ведомственные.
 


В I полугодии 2023 года предложение на рынке арендных площадей несколько выросло за счет состоявшегося ввода трех офисных объектов. В I-ом квартале был введен небольшой, но очень качественный МФК Helen Valery Plaza, расположенный с видом на водохранилище Дрозды.

Также в I квартале состоялся ввод Общественно-административного центра «Левада» от компании «Айрон», возведенном в одноименном жилом комплексе. В здании центра три верхних этажа, а это в сумме 10,4 тыс. кв.м офисных площадей.

МФК Helen Valery Plaza на проспекте Победителей

Источник: NAI Belarus

БЦ Левада по состоянию на июнь 2023 г.

Источник: NAI Belarus
 
Во II-ом квартале ввелся третий за полугодие новый офисный объект: бизнес-центр «Сухарево», расположенный в одноименном районе города на ул. Горецкого. Девелопером проекта является ООО «БелЛитПроект», которое уже известно ранее реализованными схожими проектами в панельном исполнении (БЦ «Каменногорский» и БЦ «Софит»).

В стадии реализации с высокой степенью строительной готовности находится еще ряд объектов, которые способны вывести на рынок практически 120 тыс. кв. м арендной площади.

В ближайшие месяцы с высокой вероятностью будут введены два объекта. Один из них — МФК G•S PLAZA «Жемчужина». О его вводе в начале осени заявили в администрации Московского района Минска. Поскольку на 10 сентября намечены праздничные мероприятия ко дню города, логично, что к этому событию будет приурочено и торжественное открытие МФК.
Второй довольно крупный объект – МФК на проспекте Победителей в районе ТРЦ «Замок» и Центра тенниса. Общая заявленная площадь составит свыше 32 тыс. кв. м, из которых основной объем приходится на офисные помещения. Он был уже практически готов к концу I полугодия, поэтому с высокой вероятностью открытие данного объекта также может быть приурочено ко Дню города.

Заметные изменения в объеме предложения могли бы произойти в случае ввода в эксплуатацию МФК «Шантер Хилл», находящегося в высокой стадии строительной готовности. Следует отметить, что инвестдоговор по проекту продлен до декабря 2023 года. Времени до истечения указанного срока осталось немного. Какие будут в этой связи действия городских властей и девелопера – пока официально не сообщалось.

МФК на проспекте Победителей по состоянию на конец I полугодия (июнь 2023 г.)

Источник: NAI Belarus

 
Спрос

Спрос на офисном рынке на протяжении всего I полугодия 2023 года практически полностью носил ротационный характер. Во многих случаях арендаторы меняли офисы с целью снять более компактный офис. По этой причине спрос фактически на 100% переключился на небольшие офисы. И если еще два года назад заявки на подбор офисов площадью 1000+ кв. м были типовыми, то в текущий период – это скорее событие на рынке.

Еще случаи ротации происходили, когда компании в связи с появившимися возможностями меняли локацию на более выгодную в границах города. А вот случаи, когда спрос на офисы возникал в связи с расширением штата или выходом на рынок новых компаний, были очень редкими, хотя и в этом плане рынок совсем не остановился.

Здесь приятно удивили арендаторы из сектора логистики. В последние годы, включая сложный 2022 год, сектор складов стал очень активным направлением в коммерческой недвижимости. Положительно, что участники этого сегмента в качестве арендаторов внесли определенное оживление и в офисный сегмент. Особенно их активность проявилась в I-ом квартале.

На рынке ожидалось, что возможно активизируются российские инвесторы в том плане, что проявят интерес или к готовым офисным зданиям, или к проектам в завершающей стадии. Однако всплеска активности не произошло. На данный момент не появились те игроки, кому нужны были бы большие офисы под собственный бизнес (Сбер Банк с головным офисом на пр. Независимости - исключение). Как объекты спекулятивного рынка белорусские бизнес-центры не интересны: внутренний спрос на аренду падает, а в качестве локации для релокейта российских компаний Минск по объективным причинам не подходит.

 
Коммерческие условия

В I полугодии 2023 года можно констатировать, что на рынке ставок особых изменений по сравнению с концом 2022 года не произошло. Имеются в виду ставки в рублях. Конечно, если не брать во внимание факты, когда собственники отдельных бизнес-центров предлагают удлиненные арендные каникулы с минимальной оплатой или вовсе без оплаты аренды на довольно длительные периоды.

В I полугодии 2023 года, начиная уже с первых месяцев, изменение курса рубля к евро происходило более динамично, поэтому, если пытаться пересчитывать рублевые ставки по ранее заключенным договорам на привычные и используемые ранее в еврономинале, можно говорить об их снижении. Конечно, ставки периодически пересматриваются и корректируются сторонами, но поскольку пересмотр договоров происходит не так часто, как изменения курса, то «отскок» ставок, если их пытаться привести к еврономиналу, не так очевиден.


Ставки указаны без НДС и эксплуатационных расходов
 
За прошедший месяц рынок адаптировался к рублю, но «тень» евро все равно сохраняется. Прежде всего в процессе переговоров по аренде на начальной стадии стартовую ставку, как правило, определяют в более привычном еврономинале. Это устраивает как арендодателей, так и арендаторов.


Вакантность

Уровень вакантности в целом по рынку с конца прошлого года сохраняется на высоком уровне. Ситуация с вакантностью нетипичная и частично шокирующая, если сравнить ее с еще совсем недавней историей офисного рынка. В текущий период новых масштабных освобождений офисных помещений не было. Однако совсем без ухода компаний с рынка тоже не обошлось, просто сейчас закрывали офисы не такие громкие имена и не такие масштабные по штату коллективы. Поэтому, если не считать собственников бизнес-центров, где размещались их офисы, потери рынок фактически не заметил.

Ротационный спрос в этот период в основном отмечался отрицательным чистым поглощением (аренда более мелких новых помещений при освобождении более крупных старых офисов). Эти ротационные потери компенсировались за счет пусть и малочисленных новых и расширяющихся арендаторов.

Прирост предложения за счет новых площадей был умеренным, что несколько сдержало резкий рост вакантности. Однако даже эти 20 с небольшим тыс. кв. м GLA новостроек сейчас не заполняются оперативно и «усложняют жизнь» старожилам.

В целом по рынку вакантность в рассматриваемый период находилась на уровне 18-20%. Однако реально она может и превышать 20%, поскольку есть определенный пласт помещений, которые теперь и не заняты арендаторами, и не выставляются в открытое предложение. Особенно часто такие ситуации можно встретить в бизнес-центрах с большим числом дольщиков.




Тенденции, выводы, прогнозы

Офисные объекты, вышедшие на рынок предложения в рассматриваемый период, а также несколько проектов, которые ожидаются на рынке в ближайшие месяцы, существенно обострят конкурентную борьбу за «краснокнижного» арендатора.

С другой стороны, и девелоперам новых проектов будет непросто на старте: офисы или без отделки, или только с черновой отделкой. Тогда как у старожилов рынка зачастую качественная отделка, произведенная ранее собственниками или доставшаяся в наследство от ушедших с рынка арендаторов. Начинается период единства и борьбы противоположностей.

- Продолжится рост вакантности по мере ввода новых площадей. Возможен существенный скачок вакантности, если в короткий период введется несколько новых объектов;

- Сокращение рабочих мест в офисоемких отраслях будет не таким значительным, как в недавнем прошлом, однако совсем не прекратится, что показала ситуация в I полугодии;

- По-прежнему в «топе» спроса будут офисы с «доставшейся по наследству» хорошей отделкой, включая меблированные и оснащенные оргтехникой. В этом плане объектам-новостройкам будет крайне сложно конкурировать;

- Спрос продолжит носить преимущественно ротационный характер, но возможно появление новых групп арендаторов, по аналогии с концом 2022-го - началом 2023-го, когда активность проявили компании из сферы логистики и с государственной долей собственности;

- В целом неблагоприятная конъюнктура как для девелопмента новых проектов, так и для ввода на рынок новых объектов в высокой стадии строительства. Следует ожидать, что увеличится число объектов с отложенными сроками ввода.


иГРОКИ РЫНКА

NAI Belarus

Алешкин Андрей

Консалтинг и брокеридж

NAI Belarus

Материалы по теме

Источник: NAI Belarus
Исследования рынка

NAI Belarus: Рынок офисов Минска. Итоги I квартала 2023 года.

«В I квартале рынок офисов продолжил «притираться» к условиям работы, которые образовались в прошлом году. В текущий период уже не было таких поистине стрессовых потрясений, однако ведущим игрокам рынка, компаниям-девелоперам, все равно хватило сложностей в работе над образовавшейся вакантностью в своих проектах», - отметил партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин. Что происходило на офисном рынке в последние месяцы, компания NAI Belarus представила в «Кратком отчете о состоянии офисной недвижимости за I квартал 2023 г.»
10.04
Источник: NAI Belarus
Исследования рынка

NAI Belarus: Анализ рынка офисной недвижимости Минска. Итоги 2022 года

Что год грядущий нам готовит? Чтобы попытаться нарисовать картину будущего на офисном рынке, надо посмотреть и проанализировать недавнее прошлое. В ушедшем 2022 году рынок офисов пережил глобальную для него проблему, вызванную уходом с рынка ряда офисоемких, и, главное, платежеспособных, компаний-арендаторов и последовавшей релокацией сотрудников. Девелоперы и собственники начали работать в условиях растущей вакантности, падающих ставок аренды и ставок, отвязанных от валютного эквивалента. «Игрокам рынка тяжело, очень тяжело. Однако это не повод говорить о «смерти» рынка офисов и, конкретно, рынка аренды в офисном сегменте»,- считает партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин. Что происходило на офисном рынке в ушедшем, очень непростом, году, компания NAI Belarus представила в «Кратком отчете о состоянии офисной недвижимости Минска за 2022 г.».
16.02
Источник: NAI Belarus
Исследования рынка

NAI Belarus: Краткий отчет о состоянии офисной недвижимости за III-ий квартал 2022

К концу III квартала офисный рынок относительно стабилизировался, завершилось состояние неопределенности, в которое рынок офисов вошел в I квартале и продолжавшееся до начала III квартала. Снизили темп характерные для рынка ротационные явления, однако они сохранились. IT: динамика релокации, набравшая темп в I полугодии, к концу III квартала сбила темп. Отток специалистов замедлился, однако в итоге чистый отток кадров к концу периода составил 12 тыс.
 
25.10

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre