CORE.XP: Инвестиции в коммерческую недвижимость в 2024 году могут составить до 500-600 млрд рублей

Макроэкономические показатели

Минэкономразвития в очередной раз улучшило оценку роста ВВП России в 2023 году до 3,5% (в сентябре 2023 года прогноз был повышен с 1,2% до 2,8%). Согласно различным официальным источникам рост экономики России в 2024 году может составить от 1,0% до 2,3%.

В декабре 2023 года инфляция выросла до 7,4% (по сравнению с 3,5% в марте 2023 года). Банк России прогнозирует годовую инфляцию в 2024 году на уровне 4,0-4,5%.

Регулятор также отреагировал на рост инфляции, увеличив ключевую ставку до 16,0% в декабре 2023 года (в начале года показатель был на уровне 7,5%). По прогнозу Банка России, среднее значение ключевой ставки в 2024 году может быть на уровне 12,5-14,5%.
Жесткая денежно-кредитная политика будет сохраняться до стабилизации инфляции вблизи цели в 4,0%.



Итоги
 

Ирина Ушакова, старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP: «2023 год стал рекордным благодаря высокой ликвидности, интереса капитала к недвижимости, а также фокуса к продаже как у иностранных, так и у российских собственников. В связи с переносом ряда больших сделок на начало 2024 года, мы повышаем наш прогноз общего объема инвестиций в недвижимость России в 2024 году до 500-600 млрд руб.»

Динамика

В 2023 году общим объем инвестиций в недвижимость России достиг 822 млрд руб., увеличившись на 81% относительно результата 2022 года, тем самым установив новый рекорд на рынке. В валютном эквиваленте результат 2023 года также является рекордным после 2013 года: 10 млрд долл. США.

По итогам 2023 года вложения в коммерческую недвижимость выросли более чем в 2 раза (по отношению к 2022 году) до 599 млрд руб.
С учетом переноса ряда крупных сделок на I квартал 2024 года, мы повышаем наш прогноз общего объема инвестиций в недвижимость России в 2024 году до 500-600 млрд руб., при этом большая часть вложений будет также направлена на коммерческие сегменты.



Структура

Как и ожидалось, в 2023 году интерес инвесторов был сосредоточен на коммерческой недвижимости: совокупная доля таких сегментов в общем объеме инвестиций выросла до 73% по сравнению с 57% в 2022 году.

По итогам 2023 года лидирующую позицию занял торговый сегмент с долей в 35% от общего объема инвестиций в недвижимость (или 290 млрд руб., что является рекордным объемом вложений в один сегмент) благодаря активной стратегии продажи рядом собственников как иностранных, так и российских (например, сделки по продаже 14 ТЦ "Мега", ТЦ "Колумбус", портфель ТЦ "Парк Хаус", ТРЦ "Саларис", ТРЦ "Метрополис").

Вложения в офисы выросли на 41% (относительно 2022 года) до 127 млрд руб. – это самый высокий показатель для сегмента за последние 7 лет. Важно отметить, что 71% этого объема – приобретения под собственные нужды неинвестиционного характера, при этом приобретения с инвестиционной целью снизились на 38%.

Несмотря на снижение доли складов в общем объеме инвестиций, объем вложений в сегмент незначительно повысился в денежном эквиваленте на 5%. Инвестиционный интерес к складам сохраняется на высоком уровне, при этом объем инвестиций ограничивается доступностью продукта.

В 2023 году доля регионов в общем объеме инвестиций выросла до 21% (по сравнению с 10% в 2022 году), такой результат был достигнут за счет продажи больших портфелей торговой недвижимости, включающих активы в разных городах. Доля Москвы снизилась на 11 п.п. до 63%, а Санкт-Петербурга выросла на 1 п.п. до 16% (относительно результата 2022 года).



Игроки

В 2023 году продажи иностранными собственниками достигли 39% от объема инвестиций в коммерческую недвижимость. Процесс ухода зарубежных игроков с российского рынка завершается.

Продажи активов российскими собственниками достигли 366 млрд руб., увеличившись более чем в 2 раза относительно 2022 года, составив 61% от объема инвестиций в коммерческую недвижимость в 2023 году.

1/3 от сделок продаж коммерческой недвижимости российскими собственниками – это приобретения конечными пользователями под собственные нужды (+152% относительно итога 2022 года).

Один из главных трендов 2023 года – переформатирование рынка коммерческой недвижимости России с учетом выхода на него новых и непрофильных игроков: в 2023 году в коммерческие сегменты с целью инвестирования вложили 473 млрд руб. (+124% относительно 2022 года), где 53% объема сделок выше 1 млрд руб. - вложения новых игроков на рынке.



В 2024 году у аналитиков CORE.XP следующие ожидания по рынку инвестиций:
 

• Снижение объемов инвестиций относительно 2023 года;
• Завершение процесса ухода зарубежных игроков с российского рынка;
• Сохранение интересна российских компаний к приобретению недвижимости под собственные нужды;
• Рост активности девелоперов жилья на рынке коммерческой недвижимости.