IBC Real Estate: Развивающиеся логистические хабы обеспечили регионам рекорд по спросу на склады

По итогам 2023 года спрос на складские площади превысил рекордные 6 млн. кв. м (предыдущий рекорд был установлен в 2021 году - 4 млн кв. м). Пиковые значения зафиксированы практически во всех регионах страны. Особенно активны были развивающиеся логистические хабы - города, с существующим предложением менее 1 млн кв. м (Воронеж, Нижний Новгород, Челябинск, Владивосток, Волгоград). Ключевые хабы - Екатеринбург, Новосибирск, Самара, Казань, Краснодар, Ростов-на-Дону - рекорд 2021 года превзойти не смогли.
714
Изображение взято из источника: IBC Real Estate
По данным аналитиков IBC Real Estate, по итогам 2023 года совокупный объем купленных и арендованных складских площадей по всей России составил 6,1 млн кв. м, что является максимальным значением за всю историю складского рынка и в 2,5 раза превышает показатель прошлого года. Предыдущее пиковое значение было установлено в 2021 году, когда спрос достиг 4 млн кв. м, что в 1,5 раза меньше нового рекорда. 

Лидерами в структуре спроса являются онлайн-операторы (42%), однако повышенную активность проявляли все категории арендаторов: многоканальный ритейл, дистрибьюция, логистика и другие. 47% сделок составили сделки со складами формата BTS, из них 9% – BTS на продажу В 2023 году доля BTS-проектов в общем объеме сделок была максимальной за весь период наблюдений. Средний размер реализуемого BTS склада достиг 20 тыс. кв. м, ранее этот показатель не превышал 18 тыс. кв. м.

Рекорд спроса зафиксирован практически во всех регионах страны. В развивающихся логистических хабах,  где объем качественного существующего предложения составляет менее 1 млн. кв. м, например, Воронеже, Нижнем Новгороде, Челябинске, Владивостоке, Волгограде и других спрос превысил значение прошлого года в 4 раза, перешагнув отметку в 1 млн. кв. м. Объем нового строительства также вырос в 1,5 раза, составив 723 тыс. кв. м. (+46% к 2022 году). Более 500 тыс. кв. м складских объектов было реализовано в крупных административных центрах, находящихся в зоне влияния новых транспортных коридоров: Омске, Оренбурге, Тюмени, Саратове и Уфе. BTS-объекты остаются наиболее востребованными объектами среди онлайн-операторов и многоканального ритейла, которые заключили 90% сделок. 

 
Сумма купленных и арендованных площадей и новое строительство в развивающихся логистических хабах, классы А и В, тыс. кв. м

Источник: IBC Real Estate

В таких ключевых логистических хабах, как Екатеринбург, Новосибирск, Самара, Казань, Краснодар и Ростов-на-Дону, где объем качественного существующего предложения составляет более 1 млн. кв. м кв. м, спрос в отличие от других регионов не смог превзойти исторический максимум 2021 года. Совокупно сумма купленных и арендованных площадей в 2023 году в крупных хабах составила 510 тыс. кв. м. Преимущественно спрос был ограничен нехваткой предложения, которое почти во всех регионах оставалось на уровне менее 1%. На фоне отсутствия свободных спекулятивных площадей и роста стоимости строительства новых объектов ставки аренды показали стремительный рост, например, в Екатеринбурге и Ростове-на-Дону прирост арендной ставки составил 60% г/г. Средневзвешенная ставка аренды на существующие склады находится в диапазоне 8500 – 8700 рублей за кв. м. в год без операционных расходов, НДС и коммунальных платежей. Наибольший объем сделок закрыт в Екатеринбурге, в котором было реализовано 193 тыс. кв. м. складских помещений.

Пиковый объем спроса на складские помещения отмечен в Санкт-Петербурге и Ленинградской области: показатель составил 1 млн кв. м, что более, чем в 2 раза превышает значение предыдущего года. На фоне повышенного спроса и не успевающего за ним прироста предложения зафиксировано снижение вакантности на 0,9 п.п.: на конец 2023 года показатель составил 0,9%, что совпадает с уровнем 2021 года. За прошедший год средневзвешенная ставка аренды увеличилась на 46,5%: ставка аренды на существующие объекты находится на уровне 8500 тыс. руб. за кв. м. в год, на строящиеся объекты – 8600 руб. за кв. м. в год без операционных расходов, НДС и коммунальных платежей. В условиях сохраняющейся жесткой денежно-кредитной политики ЦБ при текущей низкой доле свободных площадей ставки аренды в начале нового года останутся высокими.

Спрос на складские помещения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области неравномерен: в 2023 году отмечено значительное сокращение спроса со стороны логистических компаний (-79% г/г), а также со стороны производителей (-58% г/г). Исторически именно эти категории арендаторов составляли значительную часть спроса в регионе, однако трансформация грузопотоков вносит свои коррективы. Основными драйверами максимального спроса стали онлайн-операторы и многоканальные ритейлеры, на которые пришлось 68% сделок. Так, компания OZON, арендовав в 2023 году суммарно 577 тыс. кв. м складских помещений, повлияла на неустойчивость текущего индикатора суммы купленных и арендованных площадей в долгосрочной перспективе.

Динамика суммы купленных и арендованных площадей по категориям в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, классы А и В, тыс. кв.  м

Источник: IBC Real Estate

 
«В 2024 году на всех региональных рынках мы будем наблюдать повышенные объемы ввода новых объектов, так как будет завершено строительство ряда крупных проектов формата BTS, подписанных в 2023г. Объем спроса при этом существенно превышает объемы строительства спекулятивных проектов. Поэтому дефицит площадей будет сохраняться, что особенно остро скажется на ставках аренды в первом полугодии 2024г. Растущая стоимость строительства и высокая ключевая ставка ЦБ сказывается на объемах спекулятивного строительства, тормозит новые сделки формата BTS в аренду, практически останавливает инвестиционные покупки. Как правило, региональные рынки более консервативны, поэтому в развивающихся и ключевых хабах также прогнозируется замедление темпов строительства, снижения количества сделок в 2024 году», – комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.


иГРОКИ РЫНКА

IBC Real Estate

Бумагин Евгений

Консалтинг и брокеридж

IBC Real Estate

Материалы по теме

Источник: Ricci
Исследования рынка

Ricci: Итоги 2023 года на складском рынке Москвы

По прогнозам аналитиков компании, уже достигшая 0,3% вакантность будет еще сокращаться на фоне повышенного спроса и относительно невысоких объемов нового строительства. Помещения по ставке ниже 9 000 рублей найти можно, но уже только за ЦКАД. 
05.02
Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Регионы догнали Москву по объему сделок со складами

Согласно данным консалтинговой компании NF Group, суммарный объем ввода складской недвижимости в регионах России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) составил 1,6 млн кв. м, что в 1,6 раза больше, чем в 2022 году, и на 15% больше рекордного 2021 года. Лидерами по объему введенных в эксплуатацию складских площадей стали Екатеринбург (541 тыс. кв. м), Краснодар (315 тыс. кв. м) и Воронеж (139 тыс. кв. м). Общий объем заключенных региональных сделок стал рекордным в 2023 году и составил 3,3 млн кв. м, что в пять раз превышает значение 2022 года и в 2,7 раза – показатель рекордного 2021 года. Кроме того, по итогам 2023 года регионы России сравнялись по общему объему сделок с Москвой.  Примечательно, что на онлайн- и офлайн-ретейлеров пришлось около 92% от суммарного объема сделок в регионах. Высокий спрос и ограниченный объем свободного предложения стимулировали рост арендных ставок: за 2023 год средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в готовых объектах класса А увеличились на 40% и достигла 7 500 руб./кв. м/год triple net к концу IV квартала. Причем в регионах Восточной Сибири и Дальнего Востока этот показатель может быть на 30% выше и достигать 9 500 руб. за кв. м в год (triple net). 
02.02
Источник: CRE
Экспертный анализ

CMWP: Повторит ли рынок рекордный спрос 2023 года?

Аналитики компании ожидают, что новый ввод в 2024 году составит порядка 1,8 млн кв. м, вакантность останется на уровне менее 1%, а ставки достигнут 9 700 рублей за кв. м. Объемы сделок будут во многом зависеть от активности девелоперов.
25.01

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: АКТУАЛЬНО Ушли в коммерцию: перейдут ли инвесторы из жилой недвижимости в коммерческую? Эксперты журнала ожидают возвращения интереса к коммерческой недвижимости у игроков рынка, однако подчеркивают, что процесс этот не будет слишком активным. ТЕМА НОМЕРА Это моя поляна: как укрупнение сегмента девелопмента влияет на отрасль и отдельные ее направления. УПРАВЛЕНИЕ ...

Популярное

Источник: Kanzler
Экспертный анализ

Кодовое слово: как менялся дресс-код на рынке недвижимости

Лето-2024 стало одним из самых жарких в истории наблюдений, и семь из десяти компаний Москвы и Подмосковья, по данным SuperJob, смягчили дресс-код. При этом, многие сотрудники российских бизнесов поддерживают соблюдение стандартов даже летом: 36% опрошенных «Авито» считают, что носить прозрачную одежду на работе категорически нельзя, 31% против ношения маек, кроп-топов и «вещей с оголённой талией», 29% — шорт, но только на мужчинах. Ещё 26% не радуют тапочки или сланцы коллег, 22% респондентов-женщин – глубокие декольте, и только 31% респондентов не раздражает ничего. Ведущие эксперты российского рынка недвижимости, ритейла, логистики и индустрии гостеприимства вспомнили для CRE, как менялся дресс-код в отрасли за тридцать лет, и поделились, что можно, а что нельзя в их офисах и вне офисов (но в рабочее время) сегодня.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
22.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: SOK
Экспертный анализ

Наденьте это немедленно

38% сотрудников российских компаний всегда придерживаются правил дресс-кода, хотя он их и раздражает. 35% нарушали их, но очень редко, а 40% считают важным соблюдение дресс-кода в офисах в принципе. CRE продолжает серию летних публикаций о том, как менялся дресс-код на рынке недвижимости, в ритейле, логистике, индустрии гостеприимства и смежных сегментах.

Продолжение. Начало - здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
23.07
Источник: cre.ru
Проект

«Гранель» построит склад для Ozon

Ozon займет склад, который построит «Гранель» в Новой Москве.
 
22.07
Источник: Пресс-служба Business Club
Игроки рынка

Business Club построит премиальный БЦ на Ходынке

Business Club презентовал бизнес-центр нового формата.

24.07
Источник: Pridex
Открытие

Штаб-квартира «Уральской Стали» переехала на Пресню

Головной офис одного из лидеров металлургического рынка площадью 4 тыс. кв. м реализован компанией Pridex на территории бывшего лакокрасочного завода братьев Мамонтовых.
23.07
Источник: CRE
Открытие

YoBody Fitness пришел на ЗИЛ

Фитнес займет свыше 1 900 кв. м в ТРЦ ЗУМ. 
22.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre