Nikoliers: Регионы впервые могут обогнать Москву по вводу складов

Рынок качественной складской недвижимости России ждут новые рекорды. Совокупный объем ввода складских проектов по всей стране может достичь максимальных 4,5 млн кв. м, что является наибольшим значением за всю историю развития сегмента.

В 2024 году объем ввода складских комплексов в регионах страны (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) прогнозируется на уровне 2,214 млн кв. м, таким образом впервые превысив аналогичный индикатор в столице, где ожидается к вводу 1,897 млн кв. м. В Санкт-Петербургской агломерации девелоперы планируют ввести около 440 тыс. кв. м. Таким образом, если все складские объекты будут реализованы в заявленные сроки, объем ввода в регионах может сформировать 49% от суммарного объема ввода в России в следующем году.



На протяжении последних лет компании из сферы электронной коммерции и классического ритейла занимаются активной экспансией по всей стране. Ожидаемый пиковый показатель ввода на уровне 2,2 млн кв. м в регионах, прежде всего, связан с запланированным завершением строительства ряда распределительных центров Ozon и Wildberries. На сегодняшний день онлайн-ритейлеры являются ключевыми драйверами рынка — совокупный размер действующих и будущих складских мощностей маркетплейсов по всей стране составляет более 11,6 млн кв. м.

В том числе, растет спрос на складскую недвижимость в городах с населением менее миллиона человек. По данным Nikoliers, в 2023 году около 40% от общего объема спроса на региональном рынке складской недвижимости (или 900 тыс. кв. м) пришлось именно на такие города. Крупнейшие игроки рынка электронной коммерции стремятся охватить более широкую аудиторию и оптимизировать логистические процессы в регионах. Активное расширение сети логистических хабов со стороны маркетплейсов, таких как Ozon и Wildberries, создает высокую потребность в высококачественных складских помещениях в данных областях.

Однако, объем свободных складских площадей находится на крайне низком уровне. По итогам 2023 года уровень вакантности в регионах сократился на 1,2 п.п. – до 1,7%. На региональном рынке наблюдается крайняя нехватка готовых вакантных складских помещений класса А, и основной объем свободных площадей сосредоточен в менее качественных объектах класса B/B+.

Дефицит доступных складских комплексов закономерно приведет к дальнейшему росту ставок. Если в 2023 году средневзвешенная ставка аренды (без ОРЕХ и НДС) выросла на 35% и зафиксировалась на уровне 6 тыс. руб./кв. м/год, в 2024 году показатель может увеличиться до 6 500-7 000 руб./кв. м/год.
 

«Склады следуют за развитием онлайн- и классического ритейла. Сетевые магазины, распределительные и фулфилмент-центры, в свою очередь, двигаются в сторону центров потребления. Охватив крупнейшие города-миллионники, локомотивы рынка активно выходят в города с меньшим населением и в восточную часть России, − комментирует Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers. – В ближайшее время дефицит складских мощностей в ключевых региональных логистических хабах сохранится. Объем ввода спекулятивных помещений пока не успевает за растущим спросом. 

Однако, в перспективе мы ожидаем планомерное изменение ситуации. С постепенным вводом новых фулфилмент- и распределительных центров часть спекулятивных площадей, которые маркетплейсы занимают сейчас, может постепенно выйти на рынок аренды. В то же время, модель сделок built-to-suit по-прежнему актуальна для онлайн- и офлайн-ритейлеров, поскольку обеспечивает компании помещениями, полностью соответствующими их требованиям и запросам».