Под термином «сервисные» подразумевают полностью готовые как для самостоятельного проживания, так и для сдачи в краткосрочную и долгосрочную аренду апартаменты. В таком комплексе обязательно наличие круглосуточно работающей УК и консьерж-сервиса, способных решить возникшую у жильцов проблему или оказать сервис-услуги, уровень которых сопоставим с гостиничным сервисом высокого класса. Также такие апартаменты обладают внутренней инфраструктурой, и набор арендаторов напрямую зависит от класса проекта.
Например, в клубном доме D’ORO MILLE (АО СЗ ЭЛИТА-ЭКО) к услугам резидентов – ресторан средиземноморской кухни с большой террасой, деликатесная лавка, салон красоты, студия персонального тренинга и библиотека, а система премиальных сервисов, помимо уже привычных консьерж-службы, доставки продуктов и готовой еды, включает беллмен-сервис, vallet-паркинг и даже уход за домашними растениями и питомцами на время отсутствия хозяев. Возьмем для сравнения проект похожего класса в Санкт-Петербурге – апарт-отель Artstudio M103 (RBI), в котором проживающим также доступен широкий спектр услуг. Помимо качественного рум-сервиса новостройка обеспечена премиальной развлекательной и спортивной средой. В апарт-комплексе откроют двери фитнес-зал и лобби-бар. Для проведения встреч подойдут ресторан и переговорная комната.
Кто и зачем покупает?
Целевая аудитория апарт-отелей – это, как правило, частные лица - владельцы малого и среднего бизнеса, и приобретают они такую недвижимость не только в инвестиционных целях. Среди покупателей сервисных апартаментов также встречаются и юридические лица - компании, которые затем используют их для проживания своих сотрудников.
Рассмотрим типичный портрет покупателя-физлица. Во-первых, это москвичи, которые хотят улучшить свои жилищные условия и при этом не готовы менять район проживания. У них есть укоренившиеся привычки, любимые магазины, салоны красоты, школы и кружки для детей, а друзья и родственники проживают где-то поблизости. При этом в Москве есть районы, в которых фактически отсутствует новая жилая застройка, поэтому приходится рассматривать либо варианты в старом фонде, либо задуматься о приобретении гостиничных апартаментов. Это оптимально в том случае, если нет необходимости продавать уже имеющееся жилье – при сохранении московской прописки его, например, сдают в аренду.
Во-вторых, это клиенты, которые постоянно проживают в пригороде Москвы, предпочитая частный дом квартире, но им нужна и недвижимость в городе - для временного пребывания, когда они приезжают сюда по делам: на бизнес-встречу, конференцию или чтобы посетить театр и потом посидеть допоздна в ресторане. Вариант отеля их не устраивает — они хотят иметь свое, а не обезличенное гостиничное пространство - максимально комфортное и оформленное для привычных сценариев жизни семьи. При этом в остальное время апартамент вполне может сдаваться в аренду, принося стабильный доход.
В-третьих, сервисные апартаменты выбирают региональные покупатели т.н. «пиджачной» квартиры: студия или односпальный лот нужны им для кратковременного проживания во время посещения Москвы для решения деловых вопросов. Им как раз необходимы компактные функциональные лоты с отделкой и меблировкой, чтобы не тратить время на оформление помещений.
Доля на рынке и связь спроса с локацией
В Москве, по данным аналитиков Группы Аквилон, доля объектов сервисного формата не превышает 25% от общего объема предложения апартаментов. При этом спрос намного опережает предложение. Рекордным стал не только 2023-й год, который отмечают в «Intermark Городская Недвижимость». В 2022 г. количество сделок с сервисными апартаментами в первые 6 месяцев вообще достигло исторического максимума - было продано 65 тыс. кв. м (29% от общего объема).
Предложение активно растет — на сегодняшний день, по данным аналитиков, московский рынок представлен 37 апарт-отелями на 5,1 тыс. юнитов, что составляет уверенную конкуренцию классическим гостиницам.
При этом спрос определяется не только уровнем проекта, но и его локацией. Например, в районе Дорогомилово – одном из самых престижных в столице – хотели бы жить многие покупатели премиального и элитного жилья, но здесь практически отсутствует новое строительство. Дорогомилово находится в непосредственной близости от центра Москвы, здесь есть вся необходимая социальная и коммерческая инфраструктура, к тому же район славится прекрасной экологией – он расположен в излучине Москвы-реки. Арендных квартир в готовых домах, как показал мониторинг, практически нет. Квартирография домов, которые проектировали здесь ранее, предусматривает огромные площади с соответствующей ценой. Так, трехкомнатные квартиры, которые сейчас продаются на полуострове, имеют площади 110-170 кв. м и стоят 115-170 млн руб. Поэтому тем, кто хочет здесь жить, имеет смысл присмотреться к компактным лотам в сервисных проектах. Например, в D’ORO MILLE цена лота стартует с 29 млн руб. за студию площадью 30 кв. м.
В Санкт-Петербурге похожая ситуация – здесь много исторических районов, в которых не ведется новая застройка. Поэтому, например, Artstudio M103 в Московском районе является одним из самых востребованных проектов у коренных жителей города, которые выбирают его для личного проживания. Хотя изначально проект позиционировали как сугубо инвестиционную историю.
Перспективы формата
Итак, сервисные апартаменты продолжают оставаться одним из наиболее привлекательных форматов краткосрочной аренды для туристов и командировочных, но вместе с тем они начинают восприниматься покупателями и как удобный формат для жизни самого собственника – временно либо на постоянной основе. Премиальный сервис и экономия времени при решении насущных вопросов – то, к чему стремятся современные резиденты.
Например, в клубном доме D’ORO MILLE (АО СЗ ЭЛИТА-ЭКО) к услугам резидентов – ресторан средиземноморской кухни с большой террасой, деликатесная лавка, салон красоты, студия персонального тренинга и библиотека, а система премиальных сервисов, помимо уже привычных консьерж-службы, доставки продуктов и готовой еды, включает беллмен-сервис, vallet-паркинг и даже уход за домашними растениями и питомцами на время отсутствия хозяев. Возьмем для сравнения проект похожего класса в Санкт-Петербурге – апарт-отель Artstudio M103 (RBI), в котором проживающим также доступен широкий спектр услуг. Помимо качественного рум-сервиса новостройка обеспечена премиальной развлекательной и спортивной средой. В апарт-комплексе откроют двери фитнес-зал и лобби-бар. Для проведения встреч подойдут ресторан и переговорная комната.
Кто и зачем покупает?
Целевая аудитория апарт-отелей – это, как правило, частные лица - владельцы малого и среднего бизнеса, и приобретают они такую недвижимость не только в инвестиционных целях. Среди покупателей сервисных апартаментов также встречаются и юридические лица - компании, которые затем используют их для проживания своих сотрудников.
Рассмотрим типичный портрет покупателя-физлица. Во-первых, это москвичи, которые хотят улучшить свои жилищные условия и при этом не готовы менять район проживания. У них есть укоренившиеся привычки, любимые магазины, салоны красоты, школы и кружки для детей, а друзья и родственники проживают где-то поблизости. При этом в Москве есть районы, в которых фактически отсутствует новая жилая застройка, поэтому приходится рассматривать либо варианты в старом фонде, либо задуматься о приобретении гостиничных апартаментов. Это оптимально в том случае, если нет необходимости продавать уже имеющееся жилье – при сохранении московской прописки его, например, сдают в аренду.
Во-вторых, это клиенты, которые постоянно проживают в пригороде Москвы, предпочитая частный дом квартире, но им нужна и недвижимость в городе - для временного пребывания, когда они приезжают сюда по делам: на бизнес-встречу, конференцию или чтобы посетить театр и потом посидеть допоздна в ресторане. Вариант отеля их не устраивает — они хотят иметь свое, а не обезличенное гостиничное пространство - максимально комфортное и оформленное для привычных сценариев жизни семьи. При этом в остальное время апартамент вполне может сдаваться в аренду, принося стабильный доход.
В-третьих, сервисные апартаменты выбирают региональные покупатели т.н. «пиджачной» квартиры: студия или односпальный лот нужны им для кратковременного проживания во время посещения Москвы для решения деловых вопросов. Им как раз необходимы компактные функциональные лоты с отделкой и меблировкой, чтобы не тратить время на оформление помещений.
Доля на рынке и связь спроса с локацией
В Москве, по данным аналитиков Группы Аквилон, доля объектов сервисного формата не превышает 25% от общего объема предложения апартаментов. При этом спрос намного опережает предложение. Рекордным стал не только 2023-й год, который отмечают в «Intermark Городская Недвижимость». В 2022 г. количество сделок с сервисными апартаментами в первые 6 месяцев вообще достигло исторического максимума - было продано 65 тыс. кв. м (29% от общего объема).
Предложение активно растет — на сегодняшний день, по данным аналитиков, московский рынок представлен 37 апарт-отелями на 5,1 тыс. юнитов, что составляет уверенную конкуренцию классическим гостиницам.
При этом спрос определяется не только уровнем проекта, но и его локацией. Например, в районе Дорогомилово – одном из самых престижных в столице – хотели бы жить многие покупатели премиального и элитного жилья, но здесь практически отсутствует новое строительство. Дорогомилово находится в непосредственной близости от центра Москвы, здесь есть вся необходимая социальная и коммерческая инфраструктура, к тому же район славится прекрасной экологией – он расположен в излучине Москвы-реки. Арендных квартир в готовых домах, как показал мониторинг, практически нет. Квартирография домов, которые проектировали здесь ранее, предусматривает огромные площади с соответствующей ценой. Так, трехкомнатные квартиры, которые сейчас продаются на полуострове, имеют площади 110-170 кв. м и стоят 115-170 млн руб. Поэтому тем, кто хочет здесь жить, имеет смысл присмотреться к компактным лотам в сервисных проектах. Например, в D’ORO MILLE цена лота стартует с 29 млн руб. за студию площадью 30 кв. м.
В Санкт-Петербурге похожая ситуация – здесь много исторических районов, в которых не ведется новая застройка. Поэтому, например, Artstudio M103 в Московском районе является одним из самых востребованных проектов у коренных жителей города, которые выбирают его для личного проживания. Хотя изначально проект позиционировали как сугубо инвестиционную историю.
Перспективы формата
Итак, сервисные апартаменты продолжают оставаться одним из наиболее привлекательных форматов краткосрочной аренды для туристов и командировочных, но вместе с тем они начинают восприниматься покупателями и как удобный формат для жизни самого собственника – временно либо на постоянной основе. Премиальный сервис и экономия времени при решении насущных вопросов – то, к чему стремятся современные резиденты.
«Сервисные апартаменты — это постоянно растущий в цене актив, - говорит директор по маркетингу сети апарт-отелей YE’S Юдита Григайте – К тому же это один из наиболее востребованных инвестиционных форматов, так как он не требует наличия особых знаний и погружения владельца в непосредственное управление. Как показывает статистика последних лет, апарт-отели составляют активную конкуренцию классическим гостиницам благодаря более гибкому формату размещения, развитой внутренней инфраструктуре и выгодной стоимости аренды. В 2023 году средняя загрузка комплексов нашей сети в Санкт-Петербурге и Москве составила 94,5%, что положительно сказалось на выплатах собственникам. Инвестирование в такой формат недвижимости предоставляет возможность пользоваться увеличивающимся спросом и получать стабильный доход в перспективе, особенно в регионах с растущим туристическим потоком».
«Инвестиционная привлекательность сервисных апартаментов не подлежит сомнению, равно как и высокий процент дохода по сравнению со сдачей в аренду квартир, - соглашается Юнна Эрвиц, управляющий партнер IQ Estate, девелопер D’ORO MILLE. – Вместе с тем, на примере нашего проекта мы замечаем преимущественный интерес со стороны конечных пользователей этого продукта. Поэтому девелоперу при позиционировании нужно делать упор не только на инвесторов, но и на жителей – многие покупают сервисные апартаменты для себя. Чтобы увеличить число таких клиентов, необходимо уделять внимание каждой детали – детским и спортивным площадкам, зонам отдыха, благоустройству, - как если бы речь шла о премиальном или элитном жилом комплексе. А качественный сервис дополнительно усилит ваше конкурентное преимущество».
