IBC Real Estate: Вакансия в деловых районах Москвы распределилась неравномерно

Объем свободных площадей в офисах Ленинградского делового коридора почти в 2,5 раза превышает вакантность в Москва-Сити, показатель вакансии в Ленинградском деловом коридоре по итогам 2023 года составил 121 тыс. кв. м, в Москва-Сити – 50 тыс. кв. м.
1082
Изображение взято из источника: IBC Real Estate
По данным аналитиков IBC Real Estate сегодня московский рынок офисной недвижимости представляет собой 20-миллионный объем площадей, распределенный в различных локациях города. Исторически в столице существует пять наиболее востребованных арендаторами и покупателями деловых районов – Ленинградский деловой коридор, Москва-Сити, Центральный деловой район, Белорусская, Павелецкая. При этом, Ленинградский деловой коридор и Москва-Сити являются одними из ключевых сложившихся субрынков Москвы. Деловые районы схожи по объему общего предложения – 1,3 млн кв. м и 1,4 млн кв. м соответственно. Однако показатели востребованности и стоимости офисных площадей в локациях существенно разнятся. 

Объем вакансии в Ленинградском деловом коридоре по итогам 2023 года зафиксировался на отметке в 10% или 121 тыс. кв. м, что на 1,2 п. п. ниже результатов 2022 года. Такое снижение обусловлено главным образом фактом заполнения качественных офисных пространств, ранее принадлежавших иностранным компаниям. Однако вакансия в районе все еще остается выше среднерыночной (8,1% или 1,6 млн кв. м), что связано наличием большого объема дорогих площадей без отделки – около 40% всей вакансии.

Показатель вакансии в Москва-Сити составляет всего 4% и или 50 тыс. кв. м., что почти в 2,5 раза ниже, чем в Ленинградском деловом коридоре. Такую значительную разницу в доле вакантных площадей между деловыми районами можно объяснить структурой арендаторов – иностранные компании чаще были представлены в Ленинградском коридоре, когда как в Москва-Сити площади арендуют преимущественно российские компании, в частности представители государственного сектора. В связи с этим с 2020 года уход иностранных компаний с рынка и, соответственно, рост вакансии в большей степени отразились на Ленинградском деловом коридоре, чем на Москва-Сити.     

Вакансия по классу А в Москва-Сити составляет 3,7%, по B+ – 4,2%. В Ленинградском деловом районе доля вакантных офисных площадей по А-классу – 12,8%, по классу B+ – 3,0%.

Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды по исследуемым субрынкам остаются выше средних показателей по офисному рынку Москвы в целом. Так, в Москва-Сити ставка аренды на конец 2023 года зафиксировалась на уровне 41,9 тыс. руб./кв. м в год, без учета НДС и операционных расходов. По классу А арендная ставка в деловом районе равна 42,5 тыс. руб./кв. м в год, по классу B+ – 41,3 тыс. руб./кв. м в год, все ставки – без учета НДС и операционных расходов.

В Ленинградском деловом коридоре средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды ниже показателя по Москва-Сити на 10% и равна 37,7 тыс. руб./кв. м в год, без учета НДС и операционных расходов. Для более корректного представления данных без широкого разброса значений в расчете не учитывался район Химки. По классу А ставка аренды в Ленинградском деловом коридоре составила 38,7 тыс. руб./кв. м в год, по классу B+ – 26,1 тыс. руб./кв. м в год, все ставки – без учета НДС и операционных расходов.

В целом по офисному рынку столицы, показатель общей арендной ставки составляет 22,6 тыс. руб./кв. м в год без учета НДС и операционных расходов, что на 40% ниже значения по Ленинградскому деловому коридору и на 46% ниже значения по Москва-Сити соответственно.


 
«На 2024 год мы ожидаем снижение вакантности по Москва-Сити. Несмотря на то, что в деловом районе ожидается ввод офисного проекта Moscow Towers – 262,8 тыс. кв. м, что составит 43% от общего годового прогноза, площади могут быть реализованы крупному представителю государственного сектора еще до ввода объекта в эксплуатацию. По Ленинградскому деловому коридору возможен рост вакансии примерно на 1-2 п. п. в случае соблюдения сроков ввода большого объема офисных площадей «в бетоне» как, например, AFI Галерея, White Sea, STONE Towers B, C и т. д. Существенного роста арендных ставок по субрынкам не предполагается, показатели сохранятся на стабильно высоком уровне», – прогнозирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.


иГРОКИ РЫНКА

IBC Real Estate

Белова Екатерина

Консалтинг и брокеридж

IBC Real Estate

Материалы по теме

Источник: Remain
Исследования рынка

Remain: Офисный тренд, о котором нельзя молчать

По данным аналитиков консалтинговой компании Remain, в 2023 году объем сделок купли-продажи офисной недвижимости в Москве увеличился более чем в 3 раза по сравнению с предыдущим годом. Доля продаж в общем объеме всех сделок составила 40%, достигнув отметки в 533 тыс. кв. м. За календарный год было совершено около 200 cделок по продаже качественных площадей, со средней площадью 2 740 кв. м. Примечательно, что около 50% крупнейших сделок (объемом свыше 5 тыс. кв. м) были инвестиционными.
01.03
Источник: CRE
Точка зрения

Инвестиции в качественные офисы за 2023 год оказались на 30% выше прогнозируемых

По итогам 2023 года уровень инвестиций в московские бизнес-центры класса В и В+ оказался выше ожиданий аналитиков рынка примерно на 30%. Расхождение прогноза с реальностью произошло из-за недооценки двух параметров в начале года, считают специалисты девелоперской компании West Wind Group.
28.02
Источник: CMWP
Исследования рынка

CMWP: Почти все строящиеся в Москве офисы относятся к классу А

За 2023 год доля объектов в структуре нового ввода достигла исторического максимума – 86%, класс В занимает всего 14%, следует из отчета #Marketbeat. Аналитики Commonwealth Partnership (CMWP) прогнозируют, что по итогам 2024 года индикатор может превысить 90%. 
28.02

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: CMWP
Управление недвижимостью

CMWP возьмется за «Евгеньевский»

Компания выступит консультантом по предэксплуатации нового жилого квартала в Санкт-Петербурге.
06.05
Источник: October Group
Проект

K-City получил РНС

Девелопер October Group планирует завершить строительство первой очереди проекта - офисной башни площадью 22,5 тыс. кв. м - в 2028 году.
07.05
Источник: Space 1
Игроки рынка

В Space 1 JET не осталось мест

Вакантность по сети достигла нулевого уровня со сделкой по аренде 36 рабочих мест поставщиком продовольственных и непродовольственных товаров в пространстве на Белой Площади.
07.05
Источник: CRE
Сделка

Владельцы «Мария-Ра» приобрели Дом Третьяковых

Особняк площадью 6 500 кв. м на Кузнецком Мосту могут переделать в офисный центр.
12.05
Источник: CRE
Сделка

Sminex арендовал 7 100 кв. м в Space 1 Balchug

Аренда 944 рабочих мест в гибком пространстве на Садовнической улице может стоить от 60 до 70 млн рублей в месяц.
12.05
Источник: ГК "Риотэкс"
Проект

ГК "Риотэкс" рассказала о строительстве «Технопарка Раменское»

В рамках первой очереди проекта завершены монолитные работы складского и офисного центров. Завершение строительства первой очереди запланировано на октябрь 2025 года. 
12.05
Источник: Capital Alliance
Проект

Capital Alliance выводит на рынок БЦ Avium

В первой очереди запланировано 77 000 кв. м офисов (от 95 до 1 300 кв. м). Ввод запланирован на 2028 год.
12.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre