Nikoliers: Более половины нового офисного предложения Москвы в 2024 году уже реализовано

В 2024 году в Москве девелоперы анонсировали ввод в эксплуатацию порядка 848 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости. По прогнозам международной консалтинговой компании Nikoliers, с учетом возможных переносов сроков итоговый уровень ввода скорректируется до 645 тыс. кв. м. Однако основная доля нового офисного предложения не выйдет в открытый рынок: более половины этого объема уже реализовано или находится в активной стадии переговоров.
653
Изображение взято из источника: CRE
Анонсированный объем ввода качественной офисной недвижимости в столице на 2024 год составляет порядка 848 тыс. кв. м. По прогнозам Nikoliers, из-за возможного переноса сроков ввода фактическое значение показателя окажется на уровне 645 тыс. кв. м. Тем не менее, даже с учетом корректировки планов девелоперов, итоговый объем ввода в 2,3 раза превысит результат 2023 года и станет рекордным за последние девять лет. Подобный рост связан с ожиданием завершения строительства ряда крупных объектов, начатых несколько лет назад. 

В структуре общего объема офисного строительства Москвы на 2024 г. по форме реализации преобладает продажа. Из 645 тыс. кв. м здания на продажу составляют 89%, объекты в аренду составляют 10% и ожидается один BTS проект.

Однако в открытый рынок выйдет далеко не весь объем нового офисного предложения. По данным Nikoliers, на данный момент 55,9% от объема скорректированного ввода 2024 года уже реализовано, включая продвинутую стадию переговоров по площадям объекта Moscow Towers (на который приходится 35% объема годового ввода). Из общей площади в новых проектах вакантное предложение в аренду составляет всего 16,7% и 27,4% доступно к покупке. 

Активное вымывание с рынка нового предложения обусловлено высоким спросом на офисную недвижимость, которые сохранится и в 2024 году. По данным Nikoliers, объем спроса по итогам 2023 года вырос на 30% до 1,7 млн кв. м, что сопоставимо с объемом сделок в 2018, 2019 и 2021 годах, когда показатель был на пиковых уровнях. По нашим прогнозам, на 2024 г. объем спроса будет на уровне 1,5 млн кв. м и площади продолжат вымываться с рынка. 

Сейчас мы наблюдаем, что наибольшим спросом у арендаторов пользуются офисы с отделкой в популярных локациях, вакансия в этом сегменте стремительно сокращается. По-прежнему на офисном рынке Москвы превалирует спрос на объекты внутри ТТК левой части Москвы и районы Северного, Северо-Западного и Западного направления за пределами ТТК. Также растет интерес на покупку офисов как со стороны конечных пользователей, так и со стороны инвесторов (как институциональных, так и частных). 

В условиях активного спроса не только усиливается нехватка свободных офисных площадей, но и наблюдается рост ставок аренды. По данным Nikoliers, по состоянию на конец 2023 года среднерыночная ставка аренды увеличилась на 4% – до 22 065 руб./кв. м/год. В классе А показатель составил 26 193 руб./кв. м/год (-2,3% год к году), в классе В+/- – 18 263 руб./кв. м/год (+2% год к году). В 2024 году ожидается дальнейший рост ставок аренды, при этом наиболее заметным будет рост на качественные объекты в востребованных локациях в пределах МКАД. 

 
Виктория Гусева, директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers: «Сейчас мы наблюдает дефицит качественных офисных площадей на рынке, особенно крупных блоков площадью более 5000 кв. м. В связи с этим многие компании еще на стадии строительства проекта стараются выбрать офис, что приводит к тому, что новые проекты выходят на рынок с высокой степенью заполняемости. При этом мы наблюдаем изменение структуры предложения – в 2024 г. количество объектов на продажу будет увеличиваться, а в аренду – сокращаться. На величину арендной ставки будет влиять как вымывание качественных недорогих опций, так и ряд других факторов. Например, необходимость обеспечить окупаемость актива в отношении помещений, которые приобретались инвесторами для последующей сдачи в аренду. Также высокая ключевая ставка ЦБ стимулирует арендодателей увеличивать арендный поток путем повышения ставок аренды. Можно отметить, что рост стоимости отделочных работ и смещение фокуса пользователей на опции с отделкой подталкивает арендодателей предлагать разные варианты финансирования – в том числе, путем включения стоимости отделки в ставку аренды. Следовательно, номинальные запрашиваемые по рынку ставки будут выше. А увеличение доли объектов в состоянии shell&core приведет к росту средневзвешенной ставки аренды». 
 
Кирилл Кутявин, директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers: «В Москве в последние годы сформировался тренд на продажу офисных проектов, в том числе на продажу их небольшими лотами. Благодаря разному формату офисов, программам по рассрочке, которые предлагают девелоперы, офисы привлекли инвесторов из других направлений, в том числе из жилья. Программа стимулирования создания мест приложения труда побудила на офисное строительство непрофильных девелоперов, которые предпочитают продавать такие объекты, а не сдавать в аренду. В целом финансовые модели многих девелоперов сейчас нацелены на продажу, умеренный рост ставок арены при высокой ключевой ставке ЦБ пока не позволяет девелоперам строить новые объекты для сдачи в аренду».


Материалы по теме

Источник: Dominanta
Точка зрения

Dominanta: До 70% офисов компании приобретают «под себя»

Девелоперская компания Dominanta составила портрет покупателя офисных помещений в 2024 году. На основании статистики компании, основной спрос сместился на лоты до 100 кв. м, а по итогам первых трех месяцев продаж БЦ QOOB 90% клиентов воспользовались рассрочкой. При этом около 70% сделок пришлось на конечных потребителей. 
26.03
Источник: CRE
Точка зрения

Техническая эксплуатация московских БЦ подорожала в 1,5 раза

К концу 2023 года стоимость технической эксплуатация бизнес-центров площадью 50 000 кв. м в Москве составила в среднем в 127,5 рублей/кв. м, увеличившись за два года на 55%. К такому выводу пришли специалисты компании MD Facility Management, проанализировав стоимость FM-услуг для бизнес-центров в разных городах России. 
20.03
Источник: CORE.XP
Исследования рынка

CORE.XP: Спрос на офисном рынке в I кв. 2024 года стал максимальным за последние 5 лет

По данным аналитиков компании, объем новых сделок может достигнуть 450-500 тыс. кв. м. Вакантность сейчас оценивается в 6,5% в среднем по рынку, при этом рост ставок к концу года прогнозируется только на уровне 3-4%.
15.03

журнал CRE 4 (438)

Апрель
Вышел из печати CRE № 4 (438).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ЛИДЕРЫ НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ Спецвыпуск о номинантах премии   Девелопмент OFFprICE В 2024-м офисы на продажу останутся одним из двигателей рынка   Тема номера ЛЁГКОЙ ПОСТУПЬЮ В 2024 году объем light industrial только в Москве может достичь 1,2-1,3млн кв.м   Тенденции СТРАННЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ Многие ТРЦ ждет «суровый американский сценарий» – редевелопмент со строительством жилья, апартаментов или МФЦ   Nota...

Популярное

Источник: cre.ru
CRE Awards

Победители CRE Moscow Awards 2024

Поздравляем победителей XXI Премии CRE Moscow Awards 2024, торжественное награждение которых прошло сегодня в Барвиха Luxury Village!
18.04
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 апреля)

В Барвихе объявили победителей CRE Moscow Awards 2024, Pridex отчитался по выручке, Александр Ходоров перешел из Comcity в O1 Properties, в Казахстане крупная складская сделка, фитнес-центры становятся главными ньюсмэйкерами в торговой недвижимости, а эксперты рынка обсудили крупнейшие сделки последний дней - продажу ЦДМ и портфеля Ceetrus - для журнала CRE Retail.
21.04
Источник: CRE
Игроки рынка

Выручка Pridex в 2023 году достигла 54,5 млрд рублей

Портфель активных проектов компании превысил 220 тыс. кв. метров.
18.04
Источник: O1 Properties
Назначения

Александр Ходоров перешел в O1 Properties

Александр назначен на должность финансового директора компании.
18.04
Источник: CRE
Сделка

Российский е-com идет в Казахстан

Крупный российский онлайн-ритейлер арендовал единственный складской комплекс класса А в г. Актобе на северо-западе Казахстана. Площадь арендованных помещений - 5 тыс. кв. м. Консультантом сделки выступила компания IBC Real Estate.
18.04
Источник: cre.ru
Проект

«Страна Девелопмент» застроит «Сити-2»

В «Москва-Сити» появится еще один квартал небоскребов.
 
18.04
Источник: RETEX
Сделка

DDX откроется в ТРЦ «Город» на шоссе Энтузиастов

Консультантом сделки по аренде около 2 500 кв. м выступила консалтинговая компания RETEX. Сделка положит начало усилению концепции торгового центра.
18.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre