Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «Вслед за классической складской недвижимостью сегмент складов индивидуального хранения продолжил свое развитие. Мы наблюдаем рост числа новых проектов, увеличение их средней площади, а также средней арендной ставки. Совокупность факторов говорит о вере участников рынка в формат. Сегмент остается довольно интересным с точки зрения коммерческой недвижимости за счет меньшего порога входа, что делает его привлекательным для инвесторов».
В 2023 году общая площадь складов формата self-storage в Москве превысила 240 тыс. кв. м, увеличившись на 6,7% в годовой динамике. На начало 2024 года на рынке складов индивидуального хранения Москвы насчитывается 158 объектов, что на 40% больше показателя 2022 года. Прошлый год стал рекордным по числу открытий – рынок пополнился 11 складами классического формата и 34 проектами мини-формата. В Санкт-Петербурге предложение пополнилось четырьмя новыми качественными проектами. На начало 2024 года в Северной столице функционирует 31 склад self-storage.
В Москве средний размер открываемых объектов впервые с 2020 года стал увеличиваться и достиг 1457 кв. м. В 2022 году этот показатель находился на уровне 878 кв. м. В Санкт-Петербурге средняя площадь объектов, наоборот, сократилась и составляет 616 кв. м против 2070 кв. м в 2022 году.
За 2023 год уровень заполняемости складов формата self-storage в Москве снизился до 80%, на 8 п. п., что во многом связано с выходом новых проектов. При этом по ключевым показателям рынок развивается динамично. За год средняя арендная ставка в Москве выросла на 18% (до 2500 рублей). Средний срок аренды бокса увеличился с девяти месяцев до года, а средний размер запрашиваемого бокса составляет 4,5 кв. м против 3,7 кв. м в 2022 году.
Наиболее дорогим столичным районом в части аренды складов формата self-storage стал СЗАО со ставкой более 3100 руб. за кв. м в месяц, на втором и третьем месте – ЮАО и САО, там средняя ставка аренды превысила 2700 руб. за кв. м в месяц.
Лидером по объему площадей на рынке складов для частных лиц стал «Хоумсклад» (10 проектов с арендопригодной площадью 32,6 тыс. кв. м). В число крупнейших компаний также вошли сети «Складовка» (10 проектов – на 32,2 тыс. кв. м) и «Альфасклад» (6 проектов – на 21,8 тыс. кв. м) Суммарно на трех операторов приходится более 35% общего объема предложения московского рынка.
Лидерство в развитии мини-формата автономных складов сохраняется за компанией «Кладовкин», под управлением которой находится 38 объектов. Второе место занимает компания «Складно» – с 27 объектами.
Дмитрий Майер, президент Ассоциации компаний индивидуального хранения (АКИХ): «Сегмент складов индивидуального хранения по-прежнему остается одним из самых привлекательных по темпам развития, доходности и устойчивости. При этом отсутствие иностранных профильных игроков и недостаточное внимание крупных инвестиционных фондов являются сдерживающими факторами развития. В условиях стабильно высокого спроса только ограничения в привлечении инвестиций не позволяют основным участникам рынка кратно увеличить свои активы. При этом лидеры продолжают открывать новые площадки, обладая высоким уровнем bankability (возможность привлекать долговой капитал на выгодных условиях).
Минувший год усилил разделение в сегменте – в условиях отсутствия регуляторных механизмов активно открываются склады мини-формата в непредназначенных для этого помещениях, что закладывает определенные репутационные риски в будущем. Классические склады индивидуального хранения продолжают строиться с учетом программ комплексного развития территорий и реноваций, это делает их более устойчивыми и надежными участниками рынка в долгосрочной перспективе».
