Аналитики CORE.XP подсчитали, что в различные сегменты производственно-складских активов в РФ по предварительным итогам двух кварталов 2024 года было вложено порядка 70 млрд рублей. Результат превысил значение показателя за аналогичный период прошлого года в 2,7 раза.
Ожидаемо наибольшим спросом пользовались классические склады. Так, порядка 86% от общего объема инвестиций пришлось на проекты формата big box. Остальная часть была распределена между площадками под девелопмент, на которые пришлось 3%, проектами в сегменте light industrial (5%) и производственными объектами (6%).
При этом каждый из сегментов показывает положительную динамику в разрезе инвестиционного спроса. Например, в сегменте big box объем инвестиций по итогам 1 первого полугодия увеличился в 3 раза по отношению к аналогичному периоду прошлого года, а его доля в общем объём инвестиций во все форматы производственно-складской недвижимости выросла с 78% до 86%.
В классических складах наиболее популярным у инвесторов форматом стали склады build-to-suit, сданные в аренду крупнейшим федеральным ритейлерам и игрокам онлайн розницы – на них пришлось почти 50% всех инвестиций в этот формат недвижимости за 2023 г.
Формат light industrial также набирает популярность. Так, по данным девелопера коммерческой недвижимости Parametr, за год количество запросов на приобретение формата light industrial в инвестиционных целях выросла в 2 раза и составляет на сегодня порядка 10% от общего объема запросов, поступивших в компанию.
Ожидаемо наибольшим спросом пользовались классические склады. Так, порядка 86% от общего объема инвестиций пришлось на проекты формата big box. Остальная часть была распределена между площадками под девелопмент, на которые пришлось 3%, проектами в сегменте light industrial (5%) и производственными объектами (6%).
При этом каждый из сегментов показывает положительную динамику в разрезе инвестиционного спроса. Например, в сегменте big box объем инвестиций по итогам 1 первого полугодия увеличился в 3 раза по отношению к аналогичному периоду прошлого года, а его доля в общем объём инвестиций во все форматы производственно-складской недвижимости выросла с 78% до 86%.
В классических складах наиболее популярным у инвесторов форматом стали склады build-to-suit, сданные в аренду крупнейшим федеральным ритейлерам и игрокам онлайн розницы – на них пришлось почти 50% всех инвестиций в этот формат недвижимости за 2023 г.
Формат light industrial также набирает популярность. Так, по данным девелопера коммерческой недвижимости Parametr, за год количество запросов на приобретение формата light industrial в инвестиционных целях выросла в 2 раза и составляет на сегодня порядка 10% от общего объема запросов, поступивших в компанию.
«Приоритет инвестиций в пользу «больших складов» связан в первую очередь с форматом зданий: в логистических парках размер актива, доступного для инвестиционной покупки, как правило, стартует от 10 000 кв. м, в то время как, например, концепция light industrial позволяет приобретать небольшие блоки площадью от 400 кв. м. - считает Василий Григорьев, директор отдела исследований рынка CORE.XP. - К тому же рынок «больших складов» за время своего существования, который составляет более 20 лет, вырос до достаточно крупных размеров, в то время как light industrial в фазу активного роста вошел лишь несколько лет назад».
В целом, это разные рынки с различным кругом потенциальных инвесторов: так, объекты big box в основном покупают крупные конечные пользователи, инвестиционные фонды. А формат light industrial привлекателен в первую очередь для частных игроков, приобретающих помещения для последующей сдачи в аренду, а также для компаний малого и среднего бизнеса, использующих данные объекты под собственные нужды, добавил Василий Григорьев.
Объём инвестиций в целом зависит от общей макроэкономической ситуации, включая условия получения проектного финансирования или кредитной линии, а также от ситуации на складском рынке – от наличия и объемов доступного предложения для покупки, спроса, текущих условий реализации (стоимости продажи, ставок капитализации) и совпадения ожиданий покупателей и продавцов.
Так, в последние годы, ввиду огромных объёмов спроса, дефицита площадей и интенсивного роста ставок аренды, популярность инвестиций в складскую недвижимость постоянно росла.
В ближайшей перспективе производственно-складская недвижимость будет сохранять свою привлекательность, а динамика инвестиционных сделок будет во многом зависеть от наличия доступных для покупки качественных активов. Так активность в сегменте крупноформатных складов класса А может сместиться в регионы в виду того, что основной объём новых объектов строится в регионах (3,9 млн кв. м или 72% всего прогнозируемого строительства складов в 2024 г.)
В то же время в Московском регионе сильный прирост могут показать инвестиции в сегменте light industrial, где годовой объём ввода в эксплуатацию новых объект должен превысить суммарный результат предыдущих трёх лет, а у потенциальных инвесторов будет больше вариантов для вложений в этот сегмент.
Всего в Московском регионе анонсировано и/или находится на этапе строительства свыше 1,5 млн кв. м объектов Light Industrial, строительство которых завершится в ближайшие несколько лет.
