Аналитики IPG.Estate подготовили обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I полугодия 2024 года. Средняя арендная ставка в бизнес-центрах класса А составляет 2 400 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и КУ. Рост ставки в сравнении с итогами 2023 года составил 12,5%, до конца года ожидается повышение.

Предложение

Общий объем офисных площадей находится на уровне 6,2 млн кв.м.

По итогам 1 полугодия 2024 года были введены бизнес-центры «К-37» общей площадью 20 130 кв.м, «Лахта Плаза» и «Реформа», общей площадью 4 500 кв.м и 12 800 кв.м. Объект «К-37» был сдан до ввода в эксплуатацию крупной петербургской компании.

Общий объем ввода составил 39 385 кв.м.

Перспективное предложение

По нашим прогнозам, прирост нового предложения до конца 2024 года может составить 48 000 кв.м.

До конца 2024 года на рынок офисной недвижимости будут выведены бизнес-центр «Авангард» общей площадью 10 000 кв.м и бизнес-центр «Невская Ратуша» (8, 9 очереди) общей площадью 38 000 кв.м. При этом оба объекта не пополнят спекулятивный рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга.

Объемы нового ввода не обеспечат прирост доступных для аренды качественных офисных площадей.

Спрос

По итогам 1 полугодия 2024 года показатель поглощения офисных площадей в Санкт-Петербурге составил 176 тыс. кв. м.

Основными драйверами спроса по-прежнему являются российские IT-компании и fintech.

Крупными сделками 1 полугодия 2024 года стали аренда бизнес центра «К-37» (20 130 кв. м) крупной петербургской компанией из сферы IT-обороны, аренда бизнес-центра «Феррум 2» (29 950 кв. м) российским коммерческим банком «Тинькофф» и продажа бизнес-центра Space (33 300 кв. м) строительному торговому дому.

Мы фиксируем рост спроса на офисные блоки площадью 7 000 – 10 000 кв. м. Однако, офисные блоки площадью 200 – 500 кв. м продолжают пользоваться высокой популярностью.

Ставки аренды и уровень вакансии

По итогам 1 полугодия 2024 года средняя арендная ставка в классе А составляет 2 400 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и КУ. Рост ставки в сравнении с итогами 2023 года составил 12,5%.

Средний уровень ставки аренды на офисы класса В/В+ составляет 1 600 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и КУ. Ставка аренды в классе В/В+ увеличилась на 13,7% в сравнении с итогами 2023 года.

Уровень вакантных площадей в офисном сегменте Санкт-Петербурга на конец 1 полугодия 2024 года находится на уровне 5,4%, в сравнении с итогами 2023 года вакансия по рынку уменьшилась на 2,3 пп.

Наиболее значительное снижение вакансии наблюдается среди офисов класса А. Вакансия уменьшилась на 5,5 пп в сравнении с итогами 2023 года и составляет 4,7%.

Доля вакантных офисных площадей класса В/В+ снизилась на 1,3 пп в сравнении с итогами 2023 года и составляет 5,8%.

Тенденции и прогнозы

Ставки аренды продолжат рост. Учитывая высокий спрос в офисном сегменте со стороны крупных арендаторов, к концу 2024 можно ожидать повышения ставок аренды в пределах 10%.

Рост будет обусловлен рыночными условия: высокий спрос на офисы при низком уровне вакантных площадей. При этом основное предложение представлено «неудобной» вакансией, которая устроит не каждого арендатора.

Также отметим, что в условиях текущего рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга достаточно сложно удовлетворить спрос клиентов на крупные блоки площадью от 5 тыс. кв.м, во всем городе найдется не более 10 предложений.

Объем нового ввода в 2024 и 2025 годах будет минимальным. При этом, часть объектов не будет выведена в спекулятивный рынок, поскольку законтрактована еще на этапе реализации.

Не спасет рынок и начавшийся переезд структур Газпрома в «Лахта Центр». На текущий момент событие не привело к массовому высвобождению офисов высокого класса. Освобожден лишь БЦ «Электро», который частично занят дочерними структурами Газпрома.

Ввиду отсутствия готового качественного спекулятивного предложения компании стали рассматривать покупку помещений для размещения собственных штаб-квартир. В ответ на запрос девелоперы в Санкт-Петербурге идут по примеру Москвы, предлагая ряд объектов с офисами в продажу конечным пользователям и инвесторам.

Исследования рынка

Материалы по теме

NF Group: Ставки на офисы класса А в Петербурге выросли на 13,7% за полгода

Согласно данным NF Group, по итогам I полугодия 2024 года на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга зафиксирован минимальный уровень вакантности: общая доля свободных площадей в сегменте составляет 5,4%. За первые шесть месяцев суммарная площадь свободных офисов в бизнес-центрах класса А и В сократилась на 27% и составила 230 тыс. кв. м. Снижение вакантности связано с минимальным объемом нового предложения офисных помещений и стабильно высоким спросом на них. Также на рынке Северной столицы отмечается значительное повышение средневзвешенных арендных ставок. В бизнес-центрах класса А наблюдается самый высокий за всю историю полугодовой показатель прироста (+13,7%).

CMWP: Ставки в офисах Москвы могут вырасти более чем на 10%

По данным аналитиков компании, средневзвешенная базовая ставка аренды по классам А и В сейчас достигает 22 695 рублей и впервые может превысить 25 000 руб./кв. м/год по итогам 2024 г. Вакантность оценивается в 5,4%, при этом даже в случае активизации спекулятивного строительства показатель не покажет значительного роста до 2027 года.

Stone: Объем продаж строящихся офисов класса А в Москве вырос в 2,5 раза за год

По данным аналитического центра Stone, объем продаж офисных помещений в строящихся бизнес-центрах А класса в Москве за 12 месяцев увеличился почти в 2,5 раза и по итогам 1 полугодия 2024 года достиг показателя 75 тыс. кв. м. С учетом общей экспозиции, прогнозируется, что к моменту ввода в эксплуатацию строящиеся сегодня проекты уже будут реализованы на 80%.

Загрузка...