Несмотря на продолжение ужесточения денежно-кредитной политики и повышение ключевой ставки 13 сентября 2024 года до 19%, падения цен на коммерческую недвижимость формата стрит-ритейл и объекты готового арендного бизнеса (ГАБ) не наблюдается. Крупные объекты свыше 300 кв. м наоборот демонстрируют уверенный? рост стоимости на фоне роста арендных ставок и высокой инфляции. Так, средняя цена на ГАБ с супермаркетами увеличилась на 4% за квартал и на 11% в годовом выражении. Об этом говорится в исследовании аналитиков инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate.

«Вопреки существенной разнице в доходности между коммерческой недвижимостью и инструментами с фиксированной доходностью (депозиты, облигации и т.д.) – качественная недвижимость в итоге обеспечивает более высокую доходность за счет роста стоимости и «впитывания инфляции», - отмечает генеральный директор SimpleEstate Никита Корниенко

При этом спрос на объекты коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл и готового арендного бизнеса заметно сократился, так как некоторые частные инвесторы предпочитают в данный момент держать деньги на банковских депозитах или в облигациях.

Из-за снижения спроса и меньшего количества сделок на рынке и, как результат, более низкой ликвидности недвижимости, для быстрой продажи объектов продавцам зачастую приходится предлагать дисконт для покупателей. Однако подобные сделки не носят массовый характер.

«Большинство арендаторов продолжают активное развитие и продолжают заключать договоры на новые площади. Однако многие из них теперь более осторожно относятся к предварительным договорам аренды на ранних стадиях строительства и предпочитают арендовать помещения ближе к вводу в эксплуатацию или даже после выдачи ключей», - говорит Никита Корниенко.

Готовый арендный бизнес до 300 кв. м продолжает привлекать частных инвесторов с небольшим капиталом (до 100 млн руб.), желающих получать стабильный пассивный доход и защитить свои деньги от инфляции в физическом активе. Однако сегмент остается наименее доходным, поскольку пользуется высоким спросом со стороны частных инвесторов с бюджетом до 100 млн руб.

Несмотря на высокую инфляцию, ставки аренды и цены на недвижимость в данном сегменте, в отличии от крупных объектов свыше 300 кв. м, не демонстрируют роста в связи с изначально перегретым рынком.

Несмотря на парадоксальность ситуации, цены на пустые и строящиеся помещения в среднем остаются выше, чем на готовые.

«Частично данный феномен объясняется тем, что среди пустых помещении? существенную часть занимают дорогие новостройки в различных ЖК бизнес-класса и выше. Однако ключевая причина – неадекватно высокий уровень цен на коммерческую недвижимость со стороны застройщиков и готовность частных инвесторов заключать сделки по этим ценам», - отмечает Никита Корниенко.

По его словам, покупатели не проводят анализ приобретаемых помещении? и продолжают ошибочно верить в то, что смогут сдать такие объекты по нереалистично высоким ставкам аренды, которые обещают им девелоперы, и получить 8-10 лет окупаемости. В итоге после сдачи ЖК в эксплуатацию покупатели либо надолго остаются с пустым помещением без арендатора, либо сдают его по рыночным ставкам аренды и получают окупаемость 12-15 лет.

Крупные инвесторы по-прежнему предпочитают коммерческую недвижимость с целью получения стабильного рентного дохода, роста стоимости и защиты капитала от инфляции.