Новые сценарии для инвесторов: что изменилось на рынке офисов?

Изменения на столичном рынке офисной недвижимости демонстрируют новые подходы к владению коммерческими объектами. Об этом рассказал директор по коммерческой недвижимости MR Group Кермен Мастиев.
773
Изображение взято из источника: Пресс-служба MR Group
Доля инвестиционных сделок с объектами офисной недвижимости составляет 60–70%. Остальные сделки связаны с покупкой помещений для размещения собственного бизнеса — это как небольшие, так и крупные компании из Москвы и регионов, которые ранее предпочитали аренду. «В последнее время мы наблюдаем, как компании, ранее ориентированные исключительно на аренду, начали приобретать офисные лоты для собственного использования», — отметил Мастиев.

Состав инвесторов на рынке также изменился. Есть традиционные профессиональные игроки, которые инвестируют в крупные объемы офисной недвижимости. Тем не менее, продажи офисов активно привлекают розничных инвесторов. «Мы видим примеры, когда клиенты, накопив определенные средства, постепенно покупают по 100–300 кв. м, доводя портфель до 5–7 офисных блоков», — уточнил Кермен Мастиев.

Спикер отметил, что как крупные, так и небольшие инвесторы, такие как индивидуальные предприниматели, часто покупают офисные блоки на этапе строительства. После ввода в эксплуатацию они могут либо продать объект по максимальной стоимости, либо сдавать его в аренду в течение 3–5 лет, прежде чем выйти из проекта. Для крупных инвесторов, вкладывающих от 500 млн до 1,5 млрд руб. и покупающих целые этажи, стратегия может отличаться: иногда часть площади используется под собственные нужды, остальное — сдается в аренду или перепродается. «Эффективным решением для крупных инвесторов является приобретение офисов на стадии строительства с рассрочкой платежей, что позволяет снизить единовременные затраты, а затем сдавать помещения в аренду и продать по завершению инвестиционного цикла, а это 5-7 лет», — добавил эксперт.

Для крупных покупателей, планирующих приобретение офиса площадью 30–100 тыс. кв. м, существуют два подхода. Первый — покупка на раннем этапе строительства, когда востребованные этажные блоки еще не распроданы в более мелкой нарезке. Второй — реализация проектов с привлечением профессиональных застройщиков в качестве фи-девелопера. Примером успешного кейса Кермен Мастиев назвал проект с компанией «Яндекс», которая приобрела участок и привлекла MR Group для строительства штаб-квартиры.

Коммерческая недвижимость продолжает оставаться разумной стратегией диверсификации инвестиций вместе с другими инструментами. Эксперты MR Group прогнозируют дальнейший рост офисного рынка и, как следствие, органический рост стоимости офисных объектов на основе опыта реализации восьми полностью проданных офисных комплексов, включая деловые небоскребы бизнес-центра iCITY, который реализован на 80% и готовится к вводу в первом квартале 2025 г. «Многие клиенты, которые ранее инвестировали в наши проекты, возвращаются для повторных покупок. Приобретение офисной недвижимости позволяет диверсифицировать инвестиционный портфель и сбалансировать риски за счет вложений в различные объекты по Москве», — отметил Кермен Мастиев.

По мнению эксперта, доходность на уровне 8% годовых считается хорошим результатом для инвесторов. Достичь 10–11% возможно при удачной капитализации здания и покупке на стартовом этапе строительства. Мастиев также отметил, что важным фактором для небольших инвесторов остаются затраты на ремонт офисов для сдачи в аренду, которые значительно выросли за последний год.

В прогнозах по снижению уровня вакансии на рынке офисной недвижимости Мастиев предполагает, что в следующем году этот показатель может уменьшиться с 4,8% до так называемой технической вакансии в 2-3%. Дальнейшие изменения будут зависеть от объема новых вводов офисов и решения компаний переходить от аренды к покупке. Высокий спрос и ограниченное предложение на стадии высокой готовности существенно повлияют на цены. Ожидаемый рост арендных ставок будет сопровождаться дальнейшим повышением стоимости квадратного метра офисной недвижимости. Ключевая ставка будет только косвенно влиять на активность инвесторов и покупателей офисной недвижимости, так как почти 100% сделок проходят за счет собственных средств покупателей, без привлечения банковского финансирования.

 


иГРОКИ РЫНКА

MR Group

Мастиев Кермен

Девелопмент

MR Group

Материалы по теме

Источник: Сколково Парк
Точка зрения

Офисы уходят в область

В пределах Москвы новых офисов класса А, как и мест под них, почти не осталось. Куда идут застройщики и какие направления в этой сфере перспективны, рассказывает Елена Малиновская, директор по аренде Делового квартала «Сколково Парк», Председатель Правления АРКН.
11.11
Источник: CMWP
Исследования рынка

CMWP: Ставки в офисах продолжают расти

По данным аналитиков компании, сейчас средняя ставка в классах А и В составляет 22 803 рубля, а в 2025 году стабилизируется на уровне 24 400 - 24 500 рублей. В 2024-2025 гг. эксперты ожидают высоких показателей нового ввода, однако и чистое поглощение в этом году может составить порядка 900 тыс. кв. м при среднем показателе 400 тыс. кв м в ретроспективе последних 10 лет.
30.10
Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Shell & core вернулся на офисный рынок Москвы

Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели итоги III квартала 2024 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, с начала года доля свободных помещений снизилась до 6,3%. Вакантность ниже была зафиксирована только в 2007 году. В офисах класса А около половины всех доступных помещений на начало октября предлагается без отделки. Средневзвешенные ставки аренды в обоих классах выросли: в классе А на 1,2% до 27 122 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), в классе B – на 2,2% до 19 384 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).
25.10

журнал CRE 1(446)

Февраль 2025
Из печати вышел традиционный ежегодный номер прогнозов журнала Commercial Real Estate. Более шестидесяти топ-менеджеров российских компаний рассуждают о будущем рынка недвижимости, ритейла, e-commerce, логистики и индустрии гостеприимства. Инвестиции. Коллективное и сознательное Девелопмент. Рубль сберегут Управление недвижимостью. В имени тебе моём Консалтинг. Команда молодости нашей Право. По закону и по душе Читать PDF версию журнала

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (10-16 февраля)

Еще один бизнес-центр построят на Белорусской, NF Group закрепится на Бали, в Level Box Терехово состоялась крупная сделка, Becar FM расширяет сотрудничество с DDX, у Nikoliers новый проект в Петербурге. Эти и другие новости, а также отчет о первом мероприятии CRE Events в новом году - в нашей традиционной подборке.
16.02
Источник: CMWP
Проект

CMWP разработала мастер-план «СмартСити – Новосибирск»

Компания представила мастер-план и эффективные модели по реализации инновационного микрорайона на заседании Правительства Новосибирской области 4 февраля 2025 г. На территории более 180 га появится новая жилая и деловая инфраструктура: дома, школы, детские сады, уникальный парк, а также научно-исследовательские, производственные и спортивные объекты. Проект был успешно утвержден. 
19.02
Источник: CRE
Аукцион

На Селигере продают базу отдыха

В лот включены земельные участки общей площадью 32,3 га и 12 летних домиков общей площадью 333 кв. м. Начальная цена - 173,7 млн рублей.
19.02
Источник: Источник: ТРЦ "Весна!", Central Properties. Автор идеи - Александра Бартель. Дизайн - Ася Воронцова
Экспертный анализ

Ноги в тепле: как возможные изменения в геополитике отразятся на рынке недвижимости

Геополитические изменения и «отклонения от прежнего курса» в последние три недели стали причинами десятков «тёплых» прогнозов: от возможного возвращения в Россию в разном формате и статусе покинувших её в 2022-м инвесторов, девелоперов, консультантов и юристов до возвращения же в торговые центры транснациональных брендов уже к концу года. Однако второй – с девяностых – «великий приход» западных и прозападных игроков может стать для российской отрасли и всей экономики намного более серьёзной проблемой, чем их уход.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
19.02
Источник: KravtGroup
Назначения

Андрей Жамкин присоединился к KravtGroup

Андрей назначен исполнительным директором гостиничной управляющей компании.
20.02
Источник: CRE
Игроки рынка

БЦ White Stone задолжал Сбербанку 20 миллиардов

Кредитная организация подала иск о банкротстве компании «Старгланс», на балансе которой находится бизнес-центр арендопригодной площадью 39,7 тыс. кв. м у метро «Белорусская».
17.02
Источник: NC Logistic
Сделка

NC Logistic арендовал 10 000 кв. м в «Северном Домодедове»

3PL-оператор арендовал дополнительный блок под конкретного клиента, который является крупным поставщиком и производителем косметических средств.
19.02

подпишись НА эксклюзивные новости cre