Новые сценарии для инвесторов: что изменилось на рынке офисов?

Изменения на столичном рынке офисной недвижимости демонстрируют новые подходы к владению коммерческими объектами. Об этом рассказал директор по коммерческой недвижимости MR Group Кермен Мастиев.
814
Изображение взято из источника: Пресс-служба MR Group
Доля инвестиционных сделок с объектами офисной недвижимости составляет 60–70%. Остальные сделки связаны с покупкой помещений для размещения собственного бизнеса — это как небольшие, так и крупные компании из Москвы и регионов, которые ранее предпочитали аренду. «В последнее время мы наблюдаем, как компании, ранее ориентированные исключительно на аренду, начали приобретать офисные лоты для собственного использования», — отметил Мастиев.

Состав инвесторов на рынке также изменился. Есть традиционные профессиональные игроки, которые инвестируют в крупные объемы офисной недвижимости. Тем не менее, продажи офисов активно привлекают розничных инвесторов. «Мы видим примеры, когда клиенты, накопив определенные средства, постепенно покупают по 100–300 кв. м, доводя портфель до 5–7 офисных блоков», — уточнил Кермен Мастиев.

Спикер отметил, что как крупные, так и небольшие инвесторы, такие как индивидуальные предприниматели, часто покупают офисные блоки на этапе строительства. После ввода в эксплуатацию они могут либо продать объект по максимальной стоимости, либо сдавать его в аренду в течение 3–5 лет, прежде чем выйти из проекта. Для крупных инвесторов, вкладывающих от 500 млн до 1,5 млрд руб. и покупающих целые этажи, стратегия может отличаться: иногда часть площади используется под собственные нужды, остальное — сдается в аренду или перепродается. «Эффективным решением для крупных инвесторов является приобретение офисов на стадии строительства с рассрочкой платежей, что позволяет снизить единовременные затраты, а затем сдавать помещения в аренду и продать по завершению инвестиционного цикла, а это 5-7 лет», — добавил эксперт.

Для крупных покупателей, планирующих приобретение офиса площадью 30–100 тыс. кв. м, существуют два подхода. Первый — покупка на раннем этапе строительства, когда востребованные этажные блоки еще не распроданы в более мелкой нарезке. Второй — реализация проектов с привлечением профессиональных застройщиков в качестве фи-девелопера. Примером успешного кейса Кермен Мастиев назвал проект с компанией «Яндекс», которая приобрела участок и привлекла MR Group для строительства штаб-квартиры.

Коммерческая недвижимость продолжает оставаться разумной стратегией диверсификации инвестиций вместе с другими инструментами. Эксперты MR Group прогнозируют дальнейший рост офисного рынка и, как следствие, органический рост стоимости офисных объектов на основе опыта реализации восьми полностью проданных офисных комплексов, включая деловые небоскребы бизнес-центра iCITY, который реализован на 80% и готовится к вводу в первом квартале 2025 г. «Многие клиенты, которые ранее инвестировали в наши проекты, возвращаются для повторных покупок. Приобретение офисной недвижимости позволяет диверсифицировать инвестиционный портфель и сбалансировать риски за счет вложений в различные объекты по Москве», — отметил Кермен Мастиев.

По мнению эксперта, доходность на уровне 8% годовых считается хорошим результатом для инвесторов. Достичь 10–11% возможно при удачной капитализации здания и покупке на стартовом этапе строительства. Мастиев также отметил, что важным фактором для небольших инвесторов остаются затраты на ремонт офисов для сдачи в аренду, которые значительно выросли за последний год.

В прогнозах по снижению уровня вакансии на рынке офисной недвижимости Мастиев предполагает, что в следующем году этот показатель может уменьшиться с 4,8% до так называемой технической вакансии в 2-3%. Дальнейшие изменения будут зависеть от объема новых вводов офисов и решения компаний переходить от аренды к покупке. Высокий спрос и ограниченное предложение на стадии высокой готовности существенно повлияют на цены. Ожидаемый рост арендных ставок будет сопровождаться дальнейшим повышением стоимости квадратного метра офисной недвижимости. Ключевая ставка будет только косвенно влиять на активность инвесторов и покупателей офисной недвижимости, так как почти 100% сделок проходят за счет собственных средств покупателей, без привлечения банковского финансирования.

 


иГРОКИ РЫНКА

MR Group

Мастиев Кермен

Девелопмент

MR Group

Материалы по теме

Источник: Сколково Парк
Точка зрения

Офисы уходят в область

В пределах Москвы новых офисов класса А, как и мест под них, почти не осталось. Куда идут застройщики и какие направления в этой сфере перспективны, рассказывает Елена Малиновская, директор по аренде Делового квартала «Сколково Парк», Председатель Правления АРКН.
11.11
Источник: CMWP
Исследования рынка

CMWP: Ставки в офисах продолжают расти

По данным аналитиков компании, сейчас средняя ставка в классах А и В составляет 22 803 рубля, а в 2025 году стабилизируется на уровне 24 400 - 24 500 рублей. В 2024-2025 гг. эксперты ожидают высоких показателей нового ввода, однако и чистое поглощение в этом году может составить порядка 900 тыс. кв. м при среднем показателе 400 тыс. кв м в ретроспективе последних 10 лет.
30.10
Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Shell & core вернулся на офисный рынок Москвы

Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели итоги III квартала 2024 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, с начала года доля свободных помещений снизилась до 6,3%. Вакантность ниже была зафиксирована только в 2007 году. В офисах класса А около половины всех доступных помещений на начало октября предлагается без отделки. Средневзвешенные ставки аренды в обоих классах выросли: в классе А на 1,2% до 27 122 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), в классе B – на 2,2% до 19 384 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).
25.10

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre