Nikoliers: Ставки аренды офиса больше не будут прежними

В 3 кв. 2024 года рост арендных ставок на пролонгацию офисных площадей текущих договоров в наиболее востребованных объектах составил 15-20%. В среднем арендные ставки по зданиям в портфеле ключевых собственников увеличились от 8 до 26% к началу этого года.
684
Изображение взято из источника: Nikoliers
В условиях дефицита высококачественного предложения на рынке офисной недвижимости Москвы, а также нехватки нового строительства в аренду в наиболее востребованных объектах динамика ставок растет опережающими темпами. Так, по итогам 3 кв. текущего года рост арендных ставок при пролонгации договоров в наиболее популярных бизнес-центрах Москвы составил на 15-20%. 8%-26% в среднем составил рост ставки аренды по экспонируемому портфелю ключевых собственников по зданиям like-to-like (класс Prime, А, В+) по отношению к 1 кв. 2024 г. Такой широкий спектр роста арендной ставки объясняется тем, что показатель зависит от многих факторов: класса объекта, локации, наличия и уровня отделки, диапазона и объема вакантных площадей и т.д. 

На столичном рынке офисной недвижимости наблюдается рост арендных ставок не только в рамках пролонгации ранее заключенных договоров, но и в новом предложении. По прогнозам Nikoliers, до конца года на рынок может выйти дополнительный объем офисных пространств, ставка по которому в среднем будет выше на 7%, относительно текущего предложения. Средневзвешенная ставка аренды (не включающая операционные расходы и коммунальные платежи и НДС (20%) в рамках вакантного предложения в объектах класса А и Prime внутри МКАД) на данный момент составляет 33 412 руб. за кв. м в год. В блоках класса В и В+ этот показатель равен 24 016 руб. за кв. м в год. Рост средней ставки за девять месяцев на рынке качественной офисной недвижимости составил 4,5% с начала года. 

Драйверами роста ставки аренды являются несколько причин. Во-первых, собственники наиболее востребованных объектов повышают стоимость аренды на фоне сложившегося дефицита таких вариантов. Во-вторых, выходящее на рынок новое предложение в качественных зданиях экспонируется по ставкам выше среднего значения по рынку. По данным Nikoliers, рост по рынку в наиболее популярных блоках в классе А и Prime составил от 7% до 29% за квартал.

По-прежнему в условиях дефицита качественных блоков на рынке ограничен выбор офисных площадей класса А и Prime, поэтому преобладают объекты класса В (из 20,4 млн кв. м офисной недвижимости в Москве доля класса В+/- составляет 71%, доля класса A/Prime – 29%, в том числе поэтому объем свободных площадей в классе В выше). Они тоже растут в цене, выступая альтернативой для арендаторов, рассматривающих крупные блоки, площадью от 3 тыс. кв. м. Из-за активного спроса на рынке офисной недвижимости объем сделок за I-III кв. 2024 г. составил 1 112 тыс. кв. м, из них 698 тыс. кв метров пришлось на сделки с арендой.

Высокая доля сделок купли-продажи связана с сохранением интереса к покупке офисных площадей, ростом предложения на продажу и дефицитом арендного предложения в экспозиции. В структуре спроса 13% (144 тыс. кв. м) от объема сделок приходится на покупку МФК Slava Банком России (35% от объема купленных площадей). Это крупнейшая сделка 3-го квартала по приобретению здания конечным пользователем на офисном рынке Москвы. 



Мы видим, что рост интереса к офисному рынку со стороны государственных структур продолжается и ожидаем увеличение активности этих игроков не только по объему, но и по количеству сделок. Рост штата госаппарата в 1,5 раза с 2019 по 2023 гг., усиление доли государства в разных сферах бизнеса, рост НКО формирует значительный объем спроса на офисные площади. Также драйвером роста спроса является укрупнение российского бизнеса, как масштабирование уже действующих компаний, так и появление новых игроков.
Ключевые сделки аренды на офисном рынке Москвы за 9 месяцев 2024 г.


 
Виктория Гусева, директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers: «Стоимость аренды растет по всем ключевым показателям: ставки, индексация, сокращение льготных периодов. Мы видим, что изменился подход к офисному пространству — компании возвращают сотрудников в офисы, меняется отношение к качеству объекта. Офис сегодня — это ключевая составляющая бренда компании, как для сотрудников, так и для клиентов. Все это является причиной роста стоимости аренды на фоне динамично увеличивающегося спроса. Также фактором роста среднерыночного значения выступает выход на рынок дорогого предложения за пределами МКАД. Ранее в локациях, отдаленных от центра, ставки аренды были существенно ниже среднерыночного значения и объем свободных площадей в экспозиции корректировал это значение в сторону уменьшения. Мы видим, что за почти семилетний период среднерыночная ставка аренды внутри МКАД по вакантному предложению в экспозиции увеличилась на 30%, за пределами МКАД — на 77%».


Материалы по теме

Источник: cre.ru
Исследования рынка

Все дороже и дороже: динамика ставок офисной аренды в Москве и Питере

Расходы московских компаний на аренду офиса за последние 6 лет выросли на 18%, а петербургских – на 54%.
 
29.11
Источник: Stone
Экспертный анализ

В аренде небольших офисов наметился дефицит

По данным аналитического центра Stone, количество доступных в аренду офисных блоков класса А площадью до 500 кв. м снизилось в 3 раза менее чем за 2 года. В настоящий момент на рынке представлено всего 49 доступных лотов в аренду в готовых объектах — на их долю приходится менее 4% от общего объема арендного предложения класса А по Москве внутри МКАД.
26.11
Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Цены и ставки на офисы классов А и Prime продолжают расти

Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели предварительные итоги 2024 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, объем чистого поглощения офисных площадей по итогам года может достичь 1 млн кв. м (на класс А придется порядка 70% от этого объема), показатель почти втрое превысит результаты 2023 года. Основным драйвером спроса на офисы остаются компании с участием государственного капитала, банки, а также производственные и технологические предприятия. С начала года средневзвешенная запрашиваемая цена в строящихся офисных зданиях класса А и Prime выросла на 23%, достигнув 473,2 тыс. руб. за кв. м (включая НДС, если применимо). Средняя ставка аренды также выросла на 7%, составив 27 556 руб. за кв. м в год, что свидетельствует о стабильном спросе на высококачественные офисные площади.
21.11

журнал CRE 11(445)

Декабрь 2024
Вышел из печати CRE №10 (444). Стратегический партнер журнала -  компания Pioneer  Конец года – время подводить итоги. Лучшие эксперты рынка коммерческой недвижимости рассказывают, что происходило в девелопменте, инвестировании, консалтинге, управлении недвижимостью. - Ключевой раунд: девелоперы упали и очнулись. - Не в одну корзину: куда выведут рынок инвестиционные рекорды 2024-го? - Разговорный жанр: консультанты снова стали самыми важными на рынке. - Управделами и пре...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (2-8 декабря)

Кадровые изменения в Ricci, Whitewill и ДОМ. РФ,  новости по офисам Tekta Group и «Галс-Девелопмент», старт реализации индустриального парка компании Михайловский Девелопмент, классификация Light Industrial, «галактические» итоги, а также новая статья из журнала CRE - в нашей традиционной подборке.
08.12
Источник: baikal24.ru
Назначения

В ДОМ.РФ – новые назначения

Банк ДОМ.РФ сообщает о новых назначениях в корпоративном блоке.
 
05.12
Источник: cre
Игроки рынка

Консультанты классифицируют склады и LI

Moscow Research Forum впервые представит единую классификацию складской недвижимости и классификацию объектов Light Industrial.
 
 
06.12
Источник: cre.ru
Инвестиции

Банку ДОМ.РФ захотелось в глэмпинг

Банк ДОМ.РФ профинансирует создание глэмпинга в Тульской области.
 
06.12
Источник: stroi.mos.ru
Проект

«Основа» начала продажу офисов в «Мираполисе»

ГК «Основа» начинает реализацию офисов на проспекте Мира.
 
05.12
Источник: Instone Development
Сделка

IPL стала арендатором Технопарка Мосрентген

Специализированный фармперевозчик арендовал блок на 1 800 кв. м в проекте формата light industrial девелопера Instone Development.
10.12
Источник: «Галс-Девелопмент»
Проект

«Галс-Девелопмент» приступила к строительству БЦ на Динамо

Офисный центр площадью более 77 тыс. кв. м получил название БЦ «Север». Сейчас девелопер приступил к возведению фундамента, а ввод объекта в эксплуатацию запланирован на 2027 год. 
05.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre