Nikoliers: Ставки аренды офиса больше не будут прежними

В 3 кв. 2024 года рост арендных ставок на пролонгацию офисных площадей текущих договоров в наиболее востребованных объектах составил 15-20%. В среднем арендные ставки по зданиям в портфеле ключевых собственников увеличились от 8 до 26% к началу этого года.
1522
Изображение взято из источника: Nikoliers
В условиях дефицита высококачественного предложения на рынке офисной недвижимости Москвы, а также нехватки нового строительства в аренду в наиболее востребованных объектах динамика ставок растет опережающими темпами. Так, по итогам 3 кв. текущего года рост арендных ставок при пролонгации договоров в наиболее популярных бизнес-центрах Москвы составил на 15-20%. 8%-26% в среднем составил рост ставки аренды по экспонируемому портфелю ключевых собственников по зданиям like-to-like (класс Prime, А, В+) по отношению к 1 кв. 2024 г. Такой широкий спектр роста арендной ставки объясняется тем, что показатель зависит от многих факторов: класса объекта, локации, наличия и уровня отделки, диапазона и объема вакантных площадей и т.д. 

На столичном рынке офисной недвижимости наблюдается рост арендных ставок не только в рамках пролонгации ранее заключенных договоров, но и в новом предложении. По прогнозам Nikoliers, до конца года на рынок может выйти дополнительный объем офисных пространств, ставка по которому в среднем будет выше на 7%, относительно текущего предложения. Средневзвешенная ставка аренды (не включающая операционные расходы и коммунальные платежи и НДС (20%) в рамках вакантного предложения в объектах класса А и Prime внутри МКАД) на данный момент составляет 33 412 руб. за кв. м в год. В блоках класса В и В+ этот показатель равен 24 016 руб. за кв. м в год. Рост средней ставки за девять месяцев на рынке качественной офисной недвижимости составил 4,5% с начала года. 

Драйверами роста ставки аренды являются несколько причин. Во-первых, собственники наиболее востребованных объектов повышают стоимость аренды на фоне сложившегося дефицита таких вариантов. Во-вторых, выходящее на рынок новое предложение в качественных зданиях экспонируется по ставкам выше среднего значения по рынку. По данным Nikoliers, рост по рынку в наиболее популярных блоках в классе А и Prime составил от 7% до 29% за квартал.

По-прежнему в условиях дефицита качественных блоков на рынке ограничен выбор офисных площадей класса А и Prime, поэтому преобладают объекты класса В (из 20,4 млн кв. м офисной недвижимости в Москве доля класса В+/- составляет 71%, доля класса A/Prime – 29%, в том числе поэтому объем свободных площадей в классе В выше). Они тоже растут в цене, выступая альтернативой для арендаторов, рассматривающих крупные блоки, площадью от 3 тыс. кв. м. Из-за активного спроса на рынке офисной недвижимости объем сделок за I-III кв. 2024 г. составил 1 112 тыс. кв. м, из них 698 тыс. кв метров пришлось на сделки с арендой.

Высокая доля сделок купли-продажи связана с сохранением интереса к покупке офисных площадей, ростом предложения на продажу и дефицитом арендного предложения в экспозиции. В структуре спроса 13% (144 тыс. кв. м) от объема сделок приходится на покупку МФК Slava Банком России (35% от объема купленных площадей). Это крупнейшая сделка 3-го квартала по приобретению здания конечным пользователем на офисном рынке Москвы. 



Мы видим, что рост интереса к офисному рынку со стороны государственных структур продолжается и ожидаем увеличение активности этих игроков не только по объему, но и по количеству сделок. Рост штата госаппарата в 1,5 раза с 2019 по 2023 гг., усиление доли государства в разных сферах бизнеса, рост НКО формирует значительный объем спроса на офисные площади. Также драйвером роста спроса является укрупнение российского бизнеса, как масштабирование уже действующих компаний, так и появление новых игроков.
Ключевые сделки аренды на офисном рынке Москвы за 9 месяцев 2024 г.


 
Виктория Гусева, директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers: «Стоимость аренды растет по всем ключевым показателям: ставки, индексация, сокращение льготных периодов. Мы видим, что изменился подход к офисному пространству — компании возвращают сотрудников в офисы, меняется отношение к качеству объекта. Офис сегодня — это ключевая составляющая бренда компании, как для сотрудников, так и для клиентов. Все это является причиной роста стоимости аренды на фоне динамично увеличивающегося спроса. Также фактором роста среднерыночного значения выступает выход на рынок дорогого предложения за пределами МКАД. Ранее в локациях, отдаленных от центра, ставки аренды были существенно ниже среднерыночного значения и объем свободных площадей в экспозиции корректировал это значение в сторону уменьшения. Мы видим, что за почти семилетний период среднерыночная ставка аренды внутри МКАД по вакантному предложению в экспозиции увеличилась на 30%, за пределами МКАД — на 77%».


Материалы по теме

Источник: cre.ru
Исследования рынка

Все дороже и дороже: динамика ставок офисной аренды в Москве и Питере

Расходы московских компаний на аренду офиса за последние 6 лет выросли на 18%, а петербургских – на 54%.
 
29.11
Источник: Stone
Экспертный анализ

В аренде небольших офисов наметился дефицит

По данным аналитического центра Stone, количество доступных в аренду офисных блоков класса А площадью до 500 кв. м снизилось в 3 раза менее чем за 2 года. В настоящий момент на рынке представлено всего 49 доступных лотов в аренду в готовых объектах — на их долю приходится менее 4% от общего объема арендного предложения класса А по Москве внутри МКАД.
26.11
Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Цены и ставки на офисы классов А и Prime продолжают расти

Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели предварительные итоги 2024 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, объем чистого поглощения офисных площадей по итогам года может достичь 1 млн кв. м (на класс А придется порядка 70% от этого объема), показатель почти втрое превысит результаты 2023 года. Основным драйвером спроса на офисы остаются компании с участием государственного капитала, банки, а также производственные и технологические предприятия. С начала года средневзвешенная запрашиваемая цена в строящихся офисных зданиях класса А и Prime выросла на 23%, достигнув 473,2 тыс. руб. за кв. м (включая НДС, если применимо). Средняя ставка аренды также выросла на 7%, составив 27 556 руб. за кв. м в год, что свидетельствует о стабильном спросе на высококачественные офисные площади.
21.11

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (14-20 апреля)

ЛСР откроет санаторий, в Петербурге появится свой "Сити", MR Group запускает MR Office, крупные складские сделки закрыты в Воронеже и Москве, CORE.XP открывает новое направление, а GSS Cosmetics оцифровывается. Эти новости, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
20.04
Источник: FASHION HOUSE Group
Экспертный анализ

Долгая дорога в думах: почему покупатели так ждут возвращения иностранных брендов

Несмотря на отчёты об «окончательном обрусении рынка», курсе на «покупай российское», «обиде на иностранцев», возвращения транснациональных игроков, по данным опросов и обсуждений в соцсетях, очень ждут многие россияне. И хотя пока никто и никуда возвращаться не собирается (единичные заявления – не в счёт), потребительские настроения через три года после «великого исхода» иностранных компаний очевидны, а основная претензия покупателей к «заменителям» – не только и не столько рост цен, но рост цен при массовом же падении качества под девизом «при всём богатстве выбора другой альтернативы нет».

Начало. О том, почему в случае возвращения в страну иностранных бизнесов основным конкурентным преимуществом российских игроков станут качество клиентского опыта и локальная экспертиза, читайте в следующем материале.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.04
Источник: Пресс-служба «Кристалл»
Проект

В Хосте откроют санаторий «Кристалл»

В Сочи впервые за 25 лет открывается новый санаторий «Кристалл», построенный с нуля.
 
15.04
Источник: cre.ru
Проект

«Санкт-Петербург Сити» определился с концепцией

Разработана концепция общественно-делового центра «Санкт-Петербург Сити».
 
17.04
Источник: MR Group
Игроки рынка

MR Group запускает направление MR Office

Портфель нового направления включает 2.1 млн кв. м коммерческой недвижимости под единым брендом.
17.04
Источник: RBNA
Сделка

ПАРК М-4 принял маркетплейс

Один из самых крупных маркетплейсов России стал резидентом логистического комплекса ПАРК М-4.
 
17.04
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гости сезона: как российские отельеры готовятся к майским праздникам и лету

Несмотря на повышение цен в гостиницах и апартаментах  некоторых регионов в 2-3 раза, туристический сезон-2025 в России снова будет назван «рекордным», а клиентов хватит всем, убеждены эксперты. Правда, уже на майских праздниках игрокам предстоит работать с учётом вступивших в силу законодательных и других изменений. Кроме того, ожидается новая редакция закона о туризме, и очередные инициативы по регулированию отрасли могут внедряться уже с колёс. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre