Nikoliers: Ставки аренды офиса больше не будут прежними

В 3 кв. 2024 года рост арендных ставок на пролонгацию офисных площадей текущих договоров в наиболее востребованных объектах составил 15-20%. В среднем арендные ставки по зданиям в портфеле ключевых собственников увеличились от 8 до 26% к началу этого года.
1451
Изображение взято из источника: Nikoliers
В условиях дефицита высококачественного предложения на рынке офисной недвижимости Москвы, а также нехватки нового строительства в аренду в наиболее востребованных объектах динамика ставок растет опережающими темпами. Так, по итогам 3 кв. текущего года рост арендных ставок при пролонгации договоров в наиболее популярных бизнес-центрах Москвы составил на 15-20%. 8%-26% в среднем составил рост ставки аренды по экспонируемому портфелю ключевых собственников по зданиям like-to-like (класс Prime, А, В+) по отношению к 1 кв. 2024 г. Такой широкий спектр роста арендной ставки объясняется тем, что показатель зависит от многих факторов: класса объекта, локации, наличия и уровня отделки, диапазона и объема вакантных площадей и т.д. 

На столичном рынке офисной недвижимости наблюдается рост арендных ставок не только в рамках пролонгации ранее заключенных договоров, но и в новом предложении. По прогнозам Nikoliers, до конца года на рынок может выйти дополнительный объем офисных пространств, ставка по которому в среднем будет выше на 7%, относительно текущего предложения. Средневзвешенная ставка аренды (не включающая операционные расходы и коммунальные платежи и НДС (20%) в рамках вакантного предложения в объектах класса А и Prime внутри МКАД) на данный момент составляет 33 412 руб. за кв. м в год. В блоках класса В и В+ этот показатель равен 24 016 руб. за кв. м в год. Рост средней ставки за девять месяцев на рынке качественной офисной недвижимости составил 4,5% с начала года. 

Драйверами роста ставки аренды являются несколько причин. Во-первых, собственники наиболее востребованных объектов повышают стоимость аренды на фоне сложившегося дефицита таких вариантов. Во-вторых, выходящее на рынок новое предложение в качественных зданиях экспонируется по ставкам выше среднего значения по рынку. По данным Nikoliers, рост по рынку в наиболее популярных блоках в классе А и Prime составил от 7% до 29% за квартал.

По-прежнему в условиях дефицита качественных блоков на рынке ограничен выбор офисных площадей класса А и Prime, поэтому преобладают объекты класса В (из 20,4 млн кв. м офисной недвижимости в Москве доля класса В+/- составляет 71%, доля класса A/Prime – 29%, в том числе поэтому объем свободных площадей в классе В выше). Они тоже растут в цене, выступая альтернативой для арендаторов, рассматривающих крупные блоки, площадью от 3 тыс. кв. м. Из-за активного спроса на рынке офисной недвижимости объем сделок за I-III кв. 2024 г. составил 1 112 тыс. кв. м, из них 698 тыс. кв метров пришлось на сделки с арендой.

Высокая доля сделок купли-продажи связана с сохранением интереса к покупке офисных площадей, ростом предложения на продажу и дефицитом арендного предложения в экспозиции. В структуре спроса 13% (144 тыс. кв. м) от объема сделок приходится на покупку МФК Slava Банком России (35% от объема купленных площадей). Это крупнейшая сделка 3-го квартала по приобретению здания конечным пользователем на офисном рынке Москвы. 



Мы видим, что рост интереса к офисному рынку со стороны государственных структур продолжается и ожидаем увеличение активности этих игроков не только по объему, но и по количеству сделок. Рост штата госаппарата в 1,5 раза с 2019 по 2023 гг., усиление доли государства в разных сферах бизнеса, рост НКО формирует значительный объем спроса на офисные площади. Также драйвером роста спроса является укрупнение российского бизнеса, как масштабирование уже действующих компаний, так и появление новых игроков.
Ключевые сделки аренды на офисном рынке Москвы за 9 месяцев 2024 г.


 
Виктория Гусева, директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers: «Стоимость аренды растет по всем ключевым показателям: ставки, индексация, сокращение льготных периодов. Мы видим, что изменился подход к офисному пространству — компании возвращают сотрудников в офисы, меняется отношение к качеству объекта. Офис сегодня — это ключевая составляющая бренда компании, как для сотрудников, так и для клиентов. Все это является причиной роста стоимости аренды на фоне динамично увеличивающегося спроса. Также фактором роста среднерыночного значения выступает выход на рынок дорогого предложения за пределами МКАД. Ранее в локациях, отдаленных от центра, ставки аренды были существенно ниже среднерыночного значения и объем свободных площадей в экспозиции корректировал это значение в сторону уменьшения. Мы видим, что за почти семилетний период среднерыночная ставка аренды внутри МКАД по вакантному предложению в экспозиции увеличилась на 30%, за пределами МКАД — на 77%».


Материалы по теме

Источник: cre.ru
Исследования рынка

Все дороже и дороже: динамика ставок офисной аренды в Москве и Питере

Расходы московских компаний на аренду офиса за последние 6 лет выросли на 18%, а петербургских – на 54%.
 
29.11
Источник: Stone
Экспертный анализ

В аренде небольших офисов наметился дефицит

По данным аналитического центра Stone, количество доступных в аренду офисных блоков класса А площадью до 500 кв. м снизилось в 3 раза менее чем за 2 года. В настоящий момент на рынке представлено всего 49 доступных лотов в аренду в готовых объектах — на их долю приходится менее 4% от общего объема арендного предложения класса А по Москве внутри МКАД.
26.11
Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Цены и ставки на офисы классов А и Prime продолжают расти

Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели предварительные итоги 2024 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, объем чистого поглощения офисных площадей по итогам года может достичь 1 млн кв. м (на класс А придется порядка 70% от этого объема), показатель почти втрое превысит результаты 2023 года. Основным драйвером спроса на офисы остаются компании с участием государственного капитала, банки, а также производственные и технологические предприятия. С начала года средневзвешенная запрашиваемая цена в строящихся офисных зданиях класса А и Prime выросла на 23%, достигнув 473,2 тыс. руб. за кв. м (включая НДС, если применимо). Средняя ставка аренды также выросла на 7%, составив 27 556 руб. за кв. м в год, что свидетельствует о стабильном спросе на высококачественные офисные площади.
21.11

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre