Аналитики компании Remain изучили рынок будущих офисов Москвы на 2025-2027 годы, отметив переход к модели реализации через продажу. Девелоперы анонсировали строительство 3,0 млн кв. м офисных площадей в ближайшие три года, однако, как правило, фактический объем ввода составляет на 30-40% меньше. В период 2025-2027 годов в Москве запланировано строительство 126 офисных зданий в составе 82 проектов. Основной объём нового строительства приходится на класс А (2,7 млн кв. м), тогда как на класс B+ приходится лишь 0,3 млн кв. м. Примечательно, что на апрель 2025 г. 52% (1,6 млн кв. м) из заявленных к вводу до 2027 г. офисных площадей уже реализованы.

Стратегии реализации

Продажа остаётся основной стратегией реализации объектов девелоперов – 1,4 млн кв. м (46% от общего объема нового строительства) или почти половину офисов реализуются именно так. Чаще всего офисы предпочитают продавать «блоками» – 0,9 млн кв. м (64% от всех офисов на продажу), второй по популярности тип продажи «целиком» – 0,5 млн. кв. м (35% от всех офисов на продажу). Из доступных для покупки площадей 63% (129 тыс. кв. м) реализуются посредством договоров купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ), а 37% (77 тыс. кв. м) – по договорам долевого участия (ДДУ).

Девелоперы активно используют рассрочки для привлечения покупателей. В среднем минимальный первоначальный взнос принимается на уровне 10-30%, с последующей оплатой остатка ежемесячными или ежеквартальными платежами. На рынке возможны беспроцентные рассрочки без переплат, рассрочки с отложенным платежом с комфортной постоплатой, а также рассрочки с максимальным сроком оплаты, для тех, кто выбирает минимальные платежи.

После продажи офисов девелоперы предлагают услуги по отделке помещений, управлению недвижимостью и сдаче офисов в аренду.

Цены продажи будущих офисов по районам

Цены на офисные площади в Москве демонстрируют значительную вариативность, обусловленную, главным образом, расположением и классом объектов. Наиболее дорогие будущие офисы в нарезку располагаются в Бульварном кольце – средневзвешенная цена продажи 641 тыс. руб./кв. м, включая НДС (объекты реализуемые по ДДУ, не облагаются НДС). В Садовом кольце реализация новых объектов в данном формате не запланирована. Самые демократичные цены на офисы в нарезку за МКАД – более чем в два раза ниже, чем средневзвешенные цены продажи в Бульварном кольце – 236 тыс. руб./кв. м, включая НДС.

Самый дорогой район Москвы по средневзвешенной цене продажи будущих доступных офисов в нарезку – Москва-Сити (761 тыс. руб./кв. м), по зданиям целиком – Кутузовский (750 тыс. руб./кв. м). Кутузовский деловой район также примечателен тем, что в нем стоимость квадратного метра в зданиях с опцией «продажа в нарезку» дешевле, чем при покупке зданий с опцией «продажа целиком»: 536 тыс. руб./кв. м против 750 тыс. руб./кв. м, включая НДС, соответственно.

«Мы с большим интересом наблюдаем за трансформацией рынка офисной недвижимости в сложившейся ситуации. С переходом к модели реализации через продажу, пришли и новые инструменты. Скидки заменяет рассрочка, в том числе беспроцентная до получения РнВ. ДКПБВ является основной схемой реализации будущих офисных проектов 2025-2027 гг., однако и схема ДДУ распространена достаточно широко — во многом благодаря выходу жилых девелоперов на офисный рынок Москвы» , - отметил генеральный директор Remain Дмитрий Клапша.

Исследования рынка

Материалы по теме

NF Group: Ставки на офисы в ключевых деловых районах выросли на треть

С I квартала 2024 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды офисов класса А по пяти сложившимся деловым районам – Белорусскому, Ленинградскому, Павелецкому, Центральному и ММДЦ «Москва-Сити» выросла на 33% и составила 49 191 руб./кв. м/год. Наибольшую динамику показал Павелецкий деловой район, в котором ставки увеличились на 53% за год, в ММДЦ «Москва-Сити» этот показатель вырос на 49%, а в Центральном деловом районе – на 43%. Высокий спрос на качественную офисную недвижимость влияет также на вакантность: по состоянию на конец I квартала 2025 г. во всех сложившихся бизнес-локациях доля свободных помещений составляет от 1% до 4%.

IBC Real Estate и Stone: Офисы не подешевеют и вот почему

По итогам I квартала 2025 года стоимость строительства офисного объекта класса А площадью 70 тыс. кв. м составила 186 550 руб. за квадратный метр общей площади (с учетом НДС), что на 11% выше по сравнению с I кварталом 2024 года. С учетом растущего дефицита рабочей силы и роста стоимости строительных материалов, к концу 2025 года индикатор может составить 200 000 руб./кв. м общей площади (с учетом НДС), увеличившись на 18% г/г.

Stone: Девелоперы не торопятся вводить офисы

По данным аналитического центра Stone, в I квартале 2025 г. в Москве не ввели в эксплуатацию ни одного из заявленных проектов класса А. Ситуация подтвердила продолжающийся тренд 2024 г. на перенос сроков готовности строящихся объектов. Рост спроса и сокращение объемов ввода продолжают оказывать давление на уровень вакансии, который к концу I квартала 2025 г. составил 6,1%.

Итоги года

Спецвыпуск