Ricci: Итоги I квартала на рынке складов Московского региона

Предложение

В 1 квартале 2025 г. в Московском регионе введено 335 тыс. кв. м качественных складских площадей в формате big box. Отмечается рост объема введенных площадей за счет большого количества перенесенных объектов с конца 2024 г. на 2025 г. Объем ввода увеличился в 2,3 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 29% от общего объема введенных площадей в 2024 г.

На 2025 год девелоперами складской недвижимости анонсирован ввод 2,75 млн кв. м площадей в формате big box, из которых порядка 1,86 млн кв. м уже законтрактованы. Однако из-за жесткой денежнокредитной политики, замедления темпов строительства и переноса сроков ввода по некоторым объектам на следующий год, реальный объем нового строительства среди big box объектов может составить порядка 2 млн кв. м.

Дополнительно ожидается ввод до 500 тыс. кв. м в сегменте light industrial. При этом в 1 квартале уже введено около 20% от прогнозируемого объема ввода.

В I квартале 2025 г. среди введенных объектов доля спекулятивно строящихся складских площадей составила 61%. На момент окончания строительства они были законтрактованы на 73%, а оставшиеся вакантные площади к концу 1 квартала были на стадии подписания договоров.

К концу года доля BTS проектов на продажу и в аренду для конечных пользователей (endusers), а также проектов, реализуемых крупными потребителями складов «под собственные нужды» с участием застройщиков в качестве генеральных подрядчиков может увеличиться с 39% до 52%. Столь высокий ожидаемый объем ввода BTS-объектов является следствием большого количества сделок с объектами в формате BTS в 2024 г., срок строительства которых в среднем составляет 1 год с момента получения разрешения на строительство.

Основной объем введенных площадей сосредоточен на южном (56%) и северном (23%) направлениях, где введены крупнейшие объекты ИП «NK Парк Вешки 2» (76 300 кв. м), РЦ «Магнит Подольск» (68 000 кв. м) и СК «Армада Парк Боброво» (67 500 кв. м).

Спрос

По итогам 1 квартала 2025 г. на рынке складской недвижимости Московского региона объем сделок аренды и продажи оставил 324 тыс. кв. м, что на 24,5% меньше, чем за аналогичный период 2024 г.

Высокая ключевая ставка влияет на деловую активность. Из-за высокой стоимости заемных средств покупатели и арендаторы не спешат приобретать недвижимость, ожидая снижения цен и испытывая трудности с ликвидностью при бюджетировании.

Снижение объемов спроса также связано с уменьшением активности компаний из сферы e-commerce. Они уступили верхние позиции компаниям из производственного сектора.

Если в 2022-2024 гг. доля e-commerce составляла 32-44% от общего объема сделок, то в 1 квартале 2025 г. их доля снизилась до 16%. Последние 3 года e-commerce компании активно наращивали портфели, многие объекты в Московском и других регионах находятся на стадии строительства. Сейчас же приобретать новые объекты или арендовать на пике ставок на длинном договоре BTS-объекты невыгодно, т.к. это потребует отвлечения денег из операционного бизнеса. Поэтому спрос от крупных e-commerce арендаторов снизился, хотя присутствует отложенный спрос, который ждет более легкого и дешевого доступа к кредитному финансированию.

В то же время производственные компании наращивают свои мощности, ориентируясь на стратегию импортозамещения и используя программу промышленной ипотеки - что, соответственно, увеличило долю производственного бизнеса в общем объеме сделок до 34%.

Инвестиционные фонды теперь проявляют интерес не только к big box складам, но и к объектам light industrial. Так, УК «Альфа-Капитал» расширила свой портфель объектов от девелопера Холдинг «Строительный Альянс» до 30 тыс. кв. м, купив еще около 8 тыс. кв. м.

Несмотря на высокую арендную ставку, компании в основном приобретают склады в аренду – 91% от общего объема спроса составили сделки аренды, в т.ч. built-to-suite.

В структуре спроса традиционно лидируют сделки спекулятивной аренды – 82%, на формат BTS-аренда приходится 9% от общего объема сделок. Доля сделок продажи и BTS-продажи составляет 4% и 5% соответственно. Стоит отметить, что на рынке появляется новый формат инвестиционных BTS-сделок – строительство под инвестора по договору-купли продажи будущей вещи.

В распределении по направлениям наибольший объем сделок по аренде и продаже заключен на юго-восточном направлении (38% от общего объема сделок) и южном (32%). Это связано с высокими объемами введенных в 1 квартале 2025 г. и строящихся объектов по данным направлениям.

В 1 квартале 2025 г. средний размер сделки увеличился на 7% относительно аналогичного периода прошлого года и составил 17 тыс. кв. м. Увеличение показателя произошло в результате заключения ряда крупных сделок площадью более 20 тыс. кв. м.

По прогнозам, в 2025 г., учитывая высокую вероятность сохранения ключевой ставки на уровне 17-20% до конца года, ожидается снижение объема спроса примерно на 30% по сравнению с 2024 г. - до 2 млн кв. м.

Доходность складской недвижимости

Ставка капитализации сохранилась на уровне конца 2024 г. и составила 13,5%.

По-прежнему потенциальные покупатели и продавцы не могут договориться об устраивающем обе стороны уровне доходности. Продавцы ориентируется на ставку капитализации 11,5-12,5%, покупатели - на 14-15% и выше. Стороны могут договариваться в диапазоне от 13 до 15%, если и покупатель, и продавец имеют твердое желание и причины пойти в сделку.

Ставка капитализации рассчитывается как отношение чистого операционного дохода (на основании текущего рыночного уровня ставок) от объекта в год (1-й прогнозный год от даты оценки) к его текущей рыночной стоимости (цене сделки, ожидаемой экспертами между потенциальными покупателем и продавцом).

Вакансия

На конец 1 квартала 2025 г. доля свободных качественных складских площадей в готовых объектах составляет 1,6%. Относительно конца 2024 г. показатель вырос в 2 раза в результате освобождения нескольких крупных блоков и ввода спекулятивных объектов, однако в абсолютном значении данный объем остается довольно низким.

Ожидается рост вакансии за счет объектов, запроектированных ранее под клиентов (при выходе BTS проектов «в рынок»), а также коротких сроков предлагаемых в субаренду площадей, в связи с чем такие площади могут долго экспонироваться на рынке. Однако наличие устойчивого спроса поможет сохранять эффект низкой вакансии на рынке и в течение 2025 г., несмотря на ожидаемый рост ввода вакантных площадей в объеме будущего предложения.

Коммерческие условия

По итогам 1 квартала 2025 г. средневзвешенная ставка аренды на существующие сухие склады составила 12 200 руб./кв. м/год без учета НДС и ОРЕХ.

В течение периода 2023-2025 гг. ставки аренды на склады стремительно росли. Так, с начала 2023 г. был зафиксирован скачок аренды в более чем 2 раза. В конце 2024 г. наблюдалось постепенное охлаждение и замедление роста ставок. В 1 квартале 2025 г. отмечался выборочный рост по отдельным локациям и проектам, и в итоге средняя базовая ставка арендной платы сохранилась на уровне конца 2024 г., составив 12 200 руб./кв. м/год.

На рынке появились скидки. Арендодатели готовы торговаться и могут сделать скидку до 10% от экспонируемой ставки аренды. Уровень операционных расходов на конец 1 квартала 2025 г. зафиксирован в диапазоне 1 800-2 600 руб./кв. м/год. Цена продажи сухого склада класса А также сохранилась на уровне конца 2024 г. и составила 85 000 - 90 000 руб./кв. м без НДС. Впервые за 2 года рост ставок в складском сегменте приостановился, но, очень вероятно, что это только временная передышка, учитывая общую динамику предложения и спроса на рынке.