Продажа складов по блокам набирает популярность

Рынок спекулятивной складской недвижимости в Московском регионе традиционно ориентирован на аренду. С 2010 по 2024 год сделки купли-продажи готовых объектов без арендного потока составили лишь 5,8% от общего объема, что эквивалентно 1,39 млн кв. м. Предложение таких объектов также оставалось крайне ограниченным: только 5% от общего объема нового строительства за этот период предусматривали возможность продажи. Как правило, на рынок выводились здания целиком или крупные блоки, тогда как формат продажи малых блоков класса А практически не был представлен.

Пик таких сделок пришелся на 2019 год (14,8% от годового объема), а минимум – на 2016-й (0,6%). Всего за этот период в таком формате было реализовано 1,39 млн кв. м. При этом рынок практически не предлагал к продаже отдельные блоки в составе логистических комплексов: покупателям приходилось либо заказывать строительство по схеме build-to-suit с минимальным порогом от 15 тыс. кв. м, либо приобретать здания целиком.

За последние пять лет, на фоне роста складского рынка, инвестиции в объекты без арендного потока увеличились с 2,3 млрд руб. в 2020 году до 34,5 млрд руб. в 2024-м. За тот же период объем приобретенных площадей вырос в десять раз – с 60 тыс. до 650 тыс. кв. м.

Тем не менее, спрос на владение складской недвижимостью последовательно растет, особенно на фоне снижения доступного предложения для аренды. Согласно данным Parametr, за последний год совокупный объем запросов на блоки класса А площадью от 2 тыс. кв. м составил 1,1 млн кв. м. Наиболее востребован формат площадью от 5 до 10 тыс. кв. м – на него приходится 39% от общего количества запросов. Далее следуют блоки 10–20 тыс. кв. м (23%) и свыше 20 тыс. кв. м (23%). Наименьшая доля (15%) приходится на блоки от 2 до 5 тыс. кв. м.

Доля запросов от конечных пользователей составила 83% от общего объема, оставшиеся 17% – от инвесторов. Внутри пользовательского сегмента лидирует оптово-розничная торговля (47%), далее следуют производство (19%) и логистика (11%). Наименьший интерес отмечен со стороны e-commerce – 6%. Среди наиболее активных отраслей – электроника и IT (12% запросов), а также пищевая промышленность (11%). За ними – стройматериалы (9%), грузоперевозки и товары народного потребления (по 6%), алкогольная продукция (4%). В десятку также вошли автомобильная промышленность, металлообработка, мебель и текстиль. Прочие отрасли сформировали совокупный спрос на уровне 23%.


 

Константин Фомиченко, партнер NF Group: «До недавнего времени покупка склада подразумевала либо заказ объекта по схеме build-to-suit с минимальным порогом в 15 тыс. кв. м, либо поиск здания целиком. Покупка меньших блоков была недоступна – рынок просто не предлагал такого формата. Сейчас ситуация начинает меняться – появляются профессионально построенные и управляемые склады класса А с возможностью покупки небольших блоков от 5 тыс. кв. м. Это открывает рынок для малого и среднего бизнеса и отвечает на давно сформированный спрос. Мы ожидаем, что в ближайшие годы объем предложения спекулятивных блоков на продажу будет расти на фоне развития малого и среднего предпринимательства, от которых будут исходить запросы на площади подобного формата».

Александр Манунин, управляющий партнер Parametr: «Мы видим стабильно высокий спрос со стороны покупателей на помещения площадью до 10 тыс. кв. м. Так, по итогам пяти месяцев 2025 года почти половина всех запросов приходилась на блоки такого формата. Учитывая данный тренд, мы представили рынку новый формат индустриально-логистической недвижимости - flex box, который объединяет в себе все преимущества light industrial и big box. Благодаря своей гибкости и высокой степени адаптивности, flex box будет востребован как у конечных пользователей, так и у инвесторов. Первое здание flex box мы планируем построить в промышленном парке Кувекино в первом квартале 2026 года».