По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, на сегодняшний день объем ТЦ Санкт-Петербурга, которые нуждаются в обновлении, составил 53%. Этот процесс может включать в себя как изменение интерьеров и замену оборудования, так и смену состава арендаторов и структуру площадей. Помимо популярных магазинов, посетители ожидают разнообразные форматы досуга, развлечений и сервисов. Среди примеров успешных преобразований в ТРК можно отметить как реконцепцию «ПИК», так и локальные изменения в «Охта Молл», «Питер Радуга» и др.

Аналитики Nikoliers проанализировали возрастную структуру действующих торговых центров Санкт-Петербурга: 54% из них относится к группе более 15 лет, 30% – работают на рынке от 11 до 15 лет, 10% вошли в группу от 6 до 10 лет и 6% – это недавно открывшиеся объекты возрастом до 5 лет. На фоне быстро меняющейся конъюнктуры рынка недвижимости средний жизненный цикл концепции торгового центра может сократиться и составить 5-8 лет вместо 8-10. Объем торговых центров Петербурга, нуждающихся в обновлении по состоянию на сегодняшний день, по оценке Nikoliers составляет 53%. Для сравнения, в Москве этот показатель составляет 43%, а по регионам РФ – 73%.

Необходимость обновления концепции определяется не только возрастом объекта, но внешними и внутренними факторами, которые могут как продлить актуальность формата, так и ускорить его устаревание. Например:

1.снижение трафика и падение товарооборота;
2.рост вакантности и сложности с привлечением арендаторов;
3.несоответствие потребностям аудитории и трендам рынка;
4.устаревший внешний вид и инфраструктура;
5.низкий уровень лояльности посетителей;
6.давление со стороны конкурентов.

Эксперты Nikoliers выделили основные подходы в обновлении ТЦ, чтобы повысить его привлекательность для арендаторов и покупателей, усилить конкурентоспособность, увеличить трафик и доходность:

реконцепция (изменения конфигурации пространств и назначения отдельных зон, модернизации инженерных систем);
обновление пула арендаторов (расширение зон досуга и развлечений, развитие wellness-направления, усиление фуд-корта и ресторанной зоны);
цифровизация и внедрение новых технологий (использование big data и аналитики для персонализации клиентского опыта, развитие технологий click & collect и омниканальных решений);
архитектурное и дизайнерское обновление (реконструкция фасада и входных групп, улучшение навигации и доступности, озеленение и внедрение экотрендов).

«Реконцепция объекта торговой недвижимости сегодня — это не просто косметический апгрейд, а стратегический инструмент перезагрузки бизнес-модели. Поэтому для успешной реконцепции важен комплексный подход: создание многослойного customer journey, где физическое пространство усиливается цифровыми сервисами, а классический ритейл интегрируется с досуговыми и wellness-форматами», — отмечает Юлия Кузнецова, директор департамента торговой недвижимости Nikoliers.

Юлия Кузнецова добавила, что значительную роль в трансформации объектов рынка также играет изменение потребительских предпочтений: увеличение популярности онлайн-торговли и магазинов в шаговой доступности от дома. Это смещает акцент с самого продукта на качество сервиса и удобство. В ответ на это торговые центры вынуждены адаптироваться и предлагать дополнительные услуги, развлечения и уникальные форматы взаимодействия с посетителями.

В Петербурге среди успешных примеров обновления объекта можно отметить ТРК «ПИК». Объект расположен в топовой локации и имеет высокую посещаемость, при этом последние несколько лет ТЦ постоянно трансформируется, чтобы сохранять конкурентные позиции. Помимо ротации арендаторов здесь регулярно выполняют масштабные обновления общественных зон, модернизируют фуд-корт, внедряют цифровые сервисы для удобства посетителей. Например, уже в 2025 г. в ТРК на месте кинозалов запустят новый фуд-холл «Фудкультура» площадью более 3,5 тыс. кв м с панорамным видом на Исаакиевский собор.

Также среди ТРК Северной столицы есть примеры усиления роли досуга и образовательных инициатив. К примеру, в ТРЦ «Охта Молл» и ТРК «Питер Радуга» открыли библиотеки, где проводятся регулярные мероприятия и мастер-классы для посетителей разных возрастов. Ещё один вектор развития – расширение сферы здоровья и фитнеса. Спортивные клубы открываются как на площадях, которые занимали международные ритейлеры, так и в помещениях развлекательных операторов. С 2020 года в торговых центрах Петербурга открылось 13 сетевых фитнес-клубов, 5 из которых принадлежат сети DDX Fitness. На 2025 год у этой сети запланировано еще по крайней мере 5 новых открытий в ТЦ.

Исследования рынка

Материалы по теме

CMWP: В стрит-ритейле всё стабильно, потому что стабилен общепит

Согласно аналитическим данным Commonwealth Partnership (CMWP) по состоянию на июнь 2025 г. вакансия на основных торговых коридорах Москвы составляет 8,8%. Относительно прошлого года фиксируется снижение уровня вакансии, однако размер снижения незначителен и составляет менее 1 п.п.

IBC Real Estate: Fashion и кино уходят в онлайн

На фоне активного развития онлайн-ритейла, а также удорожания стоимости отделки помещений темпы запуска новых торговых точек категории «одежда и обувь» демонстрируют снижение. По подсчетам консалтинговой компании IBC Real Estate доля fashion-арендаторов в торговых центрах, введенных в 2023-2025 гг., составила 16%, что на 10 п.п. ниже, чем в стабилизированных торговых объектах, открытых в более ранние периоды. Что касается кинотеатров, то в новых ТЦ, введенных с 2023 г., открытий пока не зафиксировано.

Локация определяет: сколько ТЦ не имеют прямого доступа к метро?

65% торговых и торгово-развлекательных центров Москвы базируются не дальше чем в 500 м от ближайшей станции метрополитена. Но другим миллионникам, где функционирует этот вид транспорта, не суждено приблизиться к подобной пропорции в перспективе ближайших 7-10 лет. Сейчас лишь один из трех региональных ТЦ отличается прямым доступом к метро.

Строим и развиваем
производственный сектор страны

Все материалы

Квиз

5 мин

Собери свой производственно-складской комплекс

Узнай, как хорошо ты разбираешь в недвижимости для бизнеса.

Пройти квиз

Аналитика

5 мин

Точка роста: как индустриальные парки меняют Подмосковье

Читать

Кейс