IBC Real Estate: Вакантность в московских ТЦ увеличилась до 10%

Аналитики IBC Real Estate отмечают рост вакансии в торговых центрах Москвы – по итогам I полугодия 2025 года доля свободных площадей составила 10% увеличившись на 1 п.п. год к году. Положительная динамика обусловлена увеличением свободных площадей в Стабилизированных ТЦ (с 9% до 10%), а также высоким уровнем вакансии в Новых ТЦ (30%).  

В мониторинг вошли 96 ТЦ, расположенных в различных районах Москвы, общая арендопригодная площадь которых составляет более 4,2 млн. кв. м. из существующих 6,6 млн кв. м. 

Стоит отметить, что уровень вакантности различается, в зависимости от типа торговых объектов. В целом по рынку вакансия составляет 10%, при этом, в Прайм ТЦ показатель минимален и составляет всего 3% (без изменений г/г), в Ключевых торговых объектах индикатор также стабилизировался на минимальном уровне – 5% (без изменений г/г), в Стабилизированных ТЦ – 10% (+1 п.п. г/г), в Новых торговых центрах, открытых в 2023-2025 гг., уровень вакансии самый высокий – 30% (+7 п.п. г/г).




Прайм ТЦ – уникальные для рынка торговые объекты, маркетируемые по ставкам выше среднерыночных (например, ТРЦ Европейский и ТЦ Охотный ряд). В ТЦ типа Прайм уровень вакантных площадей исторически был минимален (2-3%). В 2021-2023 гг., после ухода международных брендов, вакансия составляла 6-7%, однако сейчас доля свободных площадей стабилизировалась и второй год подряд составляет 3% или 8,7 тыс. кв. м. На сегодняшний день состав арендаторов в этих торговых центрах претерпел значительные изменился. Теперь площади активно занимают премиум-бренды российского происхождения. Например, Хохлома (ГУМ), Panacea jewelry lab (Атриум). В торговых центрах Прайм осваиваются и новые международные бренды. Так, за последний год в ТЦ ЦУМ, ГУМ и Афимолл открылись Junn.J, Doucal’s, Gaissina общей площадью 1,1 тыс. кв. м.

Ключевые ТЦ – крупные объекты (GLA более 50 тыс. кв. м), имеющие децентрализованное расположение и широкий пул арендаторов (например, ТРЦ Columbus и 3 ТРЦ МЕГА). По результатам мониторинга, в Ключевых ТЦ Москвы уровень вакансии по итогам первой половины этого года составил 5%, т.е. остался год к году без изменений. Ключевые ТЦ стали наиболее востребованными среди прочих для новых международных брендов – за последний год свои магазины в них открыли De’Longi, Dreame, Hazzys, Kappa, Lee Cooper, Les Benjamins, LifeWork, Panier des Sens – 8 магазинов общей площадью 1,9 тыс. кв. м. Это 50% от всех площадей, занятых новыми международными брендами в течение года, т.е. с июля 2024.

Совокупный объем вакантных площадей в Прайм и Ключевых торговых объектах составил 83 тыс. кв. м, а количество свободных пространств – 350. Средняя площадь свободного блока – 244 кв. м. Площадь 500-800 кв. м, которая наиболее востребована среди крупных игроков, имеют только 5% свободных торговых блоков. 17% приходится на пространства 200-500 кв. м и 5% – на 800-1 500 кв. м. Наибольшая доля свободных площадей (73%) приходится на торговые пространства площадью не более 200 кв. м.

В Новых ТЦ – объектах, открытых в 2023-2025 гг. (например, Место встречи Звездный и ТЦ Кузьминки Молл) доля вакантных площадей выросла до 30% (+7 п.п. г/г), но варьируется в зависимости от формата, локации и других факторов востребованности. Существуют объекты как с минимальным уровнем вакансии, так и высоким, при этом, в четверти новых ТЦ показатель превышает 50%. В отличии от других типов в Новых ТЦ процесс стабилизации доли свободных площадей значительно замедлился. Так, если в ТЦ, открытых в 2016-2018 гг., уровень вакансии за первый год работы снижался в среднем на 36 п.п., по сравнению с показателем на момент открытия, и достигал минимальных значений, то в ТЦ, открытых в течение последних 3-х лет, уровень вакансии снижался в среднем на 18 п.п. за год. 

Стабилизированные ТЦ – остальные качественные ТЦ Москвы (например, 3 ТРЦ Рио и ТРЦ Хорошо!). В Стабилизированных ТЦ уровень вакансии вырос до 10% (+1 п.п. г/г), однако продолжает соответствовать докризисным показателям 2018-2021 гг. – 9-10%. Совокупно, в Стабилизированных ТЦ свободно более 160 тыс. кв. метров и это наибольший объем свободных площадей среди всех типов ТЦ. Несмотря на доступность торговых площадей в Стабилизированных ТЦ, значительная часть объектов имеет устаревшие концепции и низкую посещаемость. В зависимости от размера, формата и месторасположения, вакансия в таких объектов варьируется от 0 до 58%. 
 

«Несмотря на увеличение доли вакантных площадей в целом до 10%, на рынке торговой недвижимости Москвы существует дефицит качественных торговых площадей в объектах, которые имеют стабильный поток посетителей и высокую узнаваемость. Так, в значительной части Прайм, Ключевых и Стабилизированных ТЦ вакансия минимальна и составляет менее 5%. Увеличение индикатора связано преимущественно с открытием Новых ТЦ, которые в текущем году испытывают трудности с привлечением арендаторов», – комментирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.