Доходное дело: как зарабатывали девелоперы в Российской империи

Автор: Василий Легейдо

Доходными в России при Романовых назывались дома, построенные специально для сдачи квартир внаем. Первые здания такого типа возводились еще в Древнем Риме. В них нижние этажи сдавались под лавки и хозяйственные помещения. Над ними — чтобы не нужно было долго подниматься — снимали квартиры римляне побогаче, а на самых верхних этажах — бедняки.

Первые доходные дома в Москве и Санкт- Петербурге появились в конце XVIII века, почти одновременно с европейскими, но тогда они еще не пользовались таким спросом. У большинства горожан были собственные дома. В зависимости от достатка хозяина они отличались размерами, убранством и материалом — у дворян и богатых купцов были каменные усадьбы, крестьянские семьи ютились в деревянных избах. Города застраивались неравномерно и эклектично. Побывавший тогда в России британский путешественник Уильям Кокс сказал про Москву: «Это нечто настолько неправильное, своеобразное, необычайное, здесь все так полно контрастов, что мне никогда не доводилось видеть ничего подобного». Однако по мере прироста населения стало очевидно, что на всех желающих домов не хватит.

Население Москвы и Петербурга увеличилось с 750 и 860 тысяч человек в 1880-х до 1,8 миллиона и 2,1 миллиона соответственно к 1915 году. К началу революционных событий в 1917-м доходные дома в Москве составляли примерно 40% от всей застройки, а в Петербурге — около 80%.

При этом только 5% доходных домов строились государством. В них селились чиновники. Все остальные дома подобного типа возводились частными лицами — по сути, девелоперами того времени.

Такой формат застройки устраивал и владельцев недвижимости, которые получали прибыль от арендаторов, и власти, которым налог на дома гарантировал приток новых средств в казну (в Москве в 1913 году из 47 миллионов рублей бюджета 7 миллионов составляли налоги с владельцев доходных домов). Квартиры сдавались на любой вкус и для людей любого достатка: от хором с множеством комнат, оранжереями и антикварной мебелью для богатых промышленников до скромных меблированных комнат, которые фактически функционировали как гостиницы с отдельными услугами типа питания за дополнительную плату. В таких квартирах часто селились творческие люди и одиночки, не желавшие вкладываться в обустройство быта. Самые бедные жильцы снимали каморки, где из мебели были только койки, или вовсе арендовали углы в ночлежках, где катастрофически не хватало места и царила антисанитария.

Иногда доходные дома становились частью инфраструктуры и объединяли представителей одной сферы: например, строились при фабриках для работников или при гимназиях и университетах для преподавателей. Как и в Древнем Риме, первые этажи в доходных домах обычно отводились не под квартиры, а под лавки, цирюльни и питейные заведения. Всего в таких домах обычно было от трех до шести этажей. Вокруг них складывалась своя инфраструктура с торговцами и обслугой. Швейцары, дворники, кухарки — известно, что на рубеже XIX–XX веков около 4% населения Петербурга составляли люди, работавшие в доходных домах.

Аренда самых роскошных квартир в элитном жилье в Москве обходилась жильцам в 120–150 рублей в месяц. В Петербурге стоимость аренды апартаментов аналогичного типа могла доходить до 400 рублей в месяц (для сравнения — квалифицированный рабочий получал примерно 25–40 рублей в месяц). В домах уровнем пониже, где жили в основном представители интеллигенции и чиновники среднего звена, квартиры сдавались за 30–100 рублей в месяц, а меблированные комнаты — за 20–80 рублей. Жилье самого низкого уровня — те самые каморки с койками — можно было снять примерно за 5 рублей. Владельцы доходных домов в год получали около 8,5–15% от суммы первоначального вложения.

На доходных домах зарабатывали не только их владельцы — законодательство Российской империи позволяло сдавать квартиры в субаренду даже без предварительной договоренности с хозяином. Поэтому для многих съемщиков такое жилье становилось источником дохода. Некоторые делили дешевые каморки с помощью штор или фанеры, чтобы можно было вместить нескольких жильцов.

Владельцы недвижимости рекламировали свои дома через объявления в специальных изданиях или обычных газетах — например в «Русских ведомостях». Еще одной распространенной формой поиска арендаторов были так называемые «билетики» — листовки, которые вывешивались прямо в окнах или на воротах. Они были настолько популярны, что власти даже разработали единый формат для таких объявлений.

Для большинства владельцев доходных домов в России на стыке XIX и XX веков сдача квартир в аренду стала сверхприбыльным бизнесом. Поскольку поначалу строительство такой недвижимости никак не регулировалось, некоторые арендодатели экономили на материалах. Но ни более строгий контроль со стороны властей в последующие годы, ни крупные налоги не мешали хозяевам доходных домов богатеть: за счет того, как был устроен рынок жилья в России, поток съемщиков был практически неиссякаемым. Вклады в строительство окупались всего за несколько лет. С учетом этого неудивительно, что возводить доходные дома принялись и отдельные обеспеченные горожане (причем как аристократы, так и купцы-нувориши), группы приятелей, крупные предприятия и даже монастыри. А иногда квартиронаниматели сами объединялись в так называемые паевые фонды арендного жилья для постройки домов с типовыми квартирами. Вступительный взнос в объединениях составлял не более 5 тысяч рублей, а квартиры обычно стоили в районе 10–11 тысяч рублей.

Исторический доходный дом в Варшаве

Именитые владельцы

В дореволюционной России современного термина «девелопер» не было, однако его функции выполняли и частные лица, владельцы доходных домов, но в первую очередь страховые сообщества и банки. К началу XX века страховые общества в России аккумулировали колоссальные денежные резервы. Полисы страхования жизни предполагали долгосрочные выплаты, поэтому компаниям нужно было куда-то надежно вкладывать капитал на десятилетия вперед. Среди них одним из первых и крупнейших девелоперов стало страховое общество «Россия». В конце 1890-х оно купило участок в Москве на Сретенском бульваре, где раньше располагался почтамт, а до этого — театр «Скоморох». Строительством доходного дома, которое продолжалось с 1899 по 1902 год, заведовали архитекторы Николай Проскурнин и Александр фон Гоген. Получился комплекс зданий в эклектичном стиле, сочетавший черты модерна и неоренессанса, оборудованный всеми удобствами — автономной электростанцией, вентиляцией, подогревом, увлажнением воздуха. В доме было 148 элитных квартир. В отличие от дома Кулакова на Хитровской площади эти «доходники» были рассчитаны исключительно на представителей элиты: членов правительства, адвокатов, ученых. На поэтических вечерах, которые устраивал в про- сторной квартире с высокими потолками адвокат Сергей Кара-Мурза, бывали поэты Марина Цветаева и Максимилиан Волошин. Видели в тех домах и художника Илью Репина, приходившего писать портрет одного из жильцов.

Еще одним крупным активом общества была недвижимость на Моховой улице. Здесь страховое общество владело коммерческо-жилыми зданиями смешанного типа: нижние этажи занимали магазины, банковские и конторские помещения, а верхние сдавались под дорогие квартиры. Крупными были и петербургские владения общества — именно там находилась штаб-квартира «России», дом правления на Большой Морской улице. Обществу также принадлежали доходные дома в центральных районах Петербурга, в том числе на Невском, Литейном и Каменноостровском проспектах.

Владела «Россия» и объектами недвижимости в регионах: к началу XX века компания работала практически по всей Российской империи. Формально это были страховые филиалы и конторы, но на практике общество превращалось в одного из крупнейших владельцев коммерческой недвижимости в стране.

В 1913 году страховое общество «Россия» приобрело еще один доходный дом на Большой Никитской улице в Москве. Это здание относилось к комплексу доходных домов, принадлежавших сыну петербургского купца Данила Элькинда Давиду Элькинду. Тот в 1901-м снес всю застройку XVIII–XIX веков на земельном участке между Большой Никитской, Мерзляковским и Столовым переулками. Вместо них по проекту архитектора Николая Струкова было построено четыре однотипных доходных дома. Два из них в 1907 и 1912 годах купило страховое общество «Жизнь».

Еще одному страховому обществу, «Якорь», принадлежал доходный дом на Большой Лубянке, 11, площадью 6434 кв. м. Он был построен в 1879 году по проекту архитектора Августа Вебера. Примечательно, что именно там после революции разместилась Всероссийская чрезвычайная комиссия по борьбе с контрреволюцией и саботажем под руководством Феликса Дзержинского. «Якорю» же принадлежал доходный дом на Петровке, 15. Как и многие объекты страховых обществ, здание включало торговые помещения на первых этажах, конторы и офисы и квартиры под аренду. Наконец, Северное страховое общество владело комплексом из двух домов на улице Ильинка в центре Москвы, построенных в 1910–1911 годах.

Как и для многих владельцев доходных домов, для руководителей страховых обществ этот комплекс зданий не был единственным или даже основным источником дохода. Однако недвижимость под сдачу тогда считалась надежным вложением, поэтому в нее активно инвестировали и те, кто уже преуспел в других сферах.

Порой доходные дома выступали социальным лифтом, позволявшим предприимчивым горожанам заработать целое состояние. Одним из примеров такого взлета стал выходец из крестьянской семьи, бывший трактирный буфетчик и успешный девелопер Иван Кулаков. Он родился в селе Дединово Рязанской губернии, работал в московской питейной, а в 27 лет накопил достаточно денег, чтобы вступить в купеческую гильдию. В 1880-х 63 он приобрел доходный дом в районе Хитрова рынка на территории нынешнего Басманного района. В отличие от элитных девелоперов вроде Рекка или страховых обществ Кулаков зарабатывал на массовом сверхплотном заселении: в доме открылась ночлежка — самое дешевое жилье, где стояла сырость, не было ни нормального освещения, ни личного пространства. Некоторые москвичи жаловались, что из-за «Кулаковки» — принадлежавшей экс-буфетчику старой усадьбы и нескольких окрестных зданий — в округе начался разгул преступности. В основном там селились бродяги, для которых единственной альтернативой было ночевать на улице.

Медик Давид Герценштейн рассказывал о ночлежках: «Нередко, даже когда вся комната уже заставлена кроватями, избыточные жильцы спят на полу в кухне, коридорах, узких проходах, темных углах. Площадь пола служит единственным мерилом вместимости». Тем не менее репутация Кулакова не пострадала. Разбогатев на доходных домах, он активно занялся благотворительностью: строил новые школы, ремонтировал церкви и училища. За все это его произвели в почетные граждане Москвы, наградили орденами Святой Анны II и III степеней, Святого Станислава II и III степеней и медалью «За усердие». Его дети получили лучшее доступное образование. Умерев в 1911-м, Кулаков оставил им дом в Москве, имение в селе Константиново и усадьбу в деревне Белый Яр.

Были и те, для кого доходные дома становились побочным предприятием, позволявшим упрочить положение. Один из таких жителей Москвы конца XIX века — уроженец Крыма, предприниматель Илья Пигит. В 1867 году, в возрасте 16 лет, он поступил рабочим на табачную фабрику и дослужился до руководящей должности. В 1891-м Пигит основал свою табачную фабрику «Дукат». Тогда же он, как и Кулаков, вступил в купечество. Годовой оборот фабрики составлял более 1,5 млн рублей. В 1903-м по заказу Пигита был построен пятиэтажный доходный дом в стиле модерн на Большой Садовой площадью 1327,5 кв. м. Квартиры там сдавались представителям интеллигенции: художникам, писателям, преподавателям, а также инженерам, офицерам, врачам, юристам. Жильцы устраивали творческие вечера, которые обсуждали по всей Москве. В качестве гостей дом Пигита посещали Алексей Толстой, Борис Пастернак, Самуил Маршак и Сергей Прокофьев. Именно там познакомились Сергей Есенин и Айседора Дункан. А самым известным его жильцом уже после революции и окончания эпохи доходных домов стал Михаил Булгаков. Именно этот дом он использовал в качестве прототипа для дома 302-бис, где располагалась «нехорошая квартира» в романе «Мастер и Маргарита». Пигит всего этого уже не застал — он скончался в 1915 году.

Владел доходным домом и молдавский дворянин Александр Мурузи, сын дипломата Дмитрия Мурузи и внук господаря Молдавского княжества Константина Мурузи. Ему принадлежало пятиэтажное здание на Литейном проспекте в Санкт- Петербурге, спроектированное архитектором Алексеем Серебряковым. Площадь участка дома Мурузи составляла 1058,5 квадратных саженей, что соответствует примерно 4800 кв. м. Стоимость строительства дома оценить невозможно, но известно, что российское правительство выделило семье Мурузи на эти цели ссуду в четверть миллиона рублей. Кроме роскошных апартаментов в восточном стиле в нем были прачечная, курительная комната и зимний сад. Всего в доме было 57 квартир, в том числе квартиры-особняки, которые в советское время позволили с легкостью преобразовать их в коммуналки.

На первом этаже располагалось семь магазинов. Там же располагалась квартира самого Мурузи, состоявшая из 26 комнат. Впрочем, после сдачи дома в эксплуатацию в 1877-м хозяин прожил там всего три года — в 1880-м он скончался. Вдова продала здание, но его до сих пор называют по фамилии первых владельцев.

Одним из крупнейших девелоперов Российской империи был основатель Московского торгово- строительного акционерного общества Яков Рекк. В 1900 году его предприятие построило Никольские ряды на Никольской улице, где сдавались внаем помещения для торговли. Проект был настолько масштабным, что в 1901 году Рекк специально создал отдельное «Товарищество Никольских рядов» с уставным капиталом 750 тысяч рублей — исключительно для владения и эксплуатации комплекса. В 1910–1911 годах по заказу Рекка и по проекту русского архитектора немецкого происхождения Густава Гёльриха было возведено здание доходного дома с жилыми квартирами на углу Пречистенки и Лопухинского переулка площадью 6209,9 кв. м. Это был один из доходных домов элитного уровня — с лифтами, водопроводом, ваннами и канализацией, изящной архитектурой и роскошно обставленными апартаментами. Съем квартиры там обходился жильцам в сумму от 1200 до 3000 рублей в год. Две квартиры в доходном доме Рекка занимал юрисконсульт ювелирной компании Фаберже Александр Фаберже, покинувший Россию после начала революции. Часто там же в гостях у друзей бывал писатель Михаил Булгаков. Именно интерьеры дома Рекка он описал в романе «Мастер и Маргарита» и повести «Собачье сердце».

Иногда доходные дома становились центрами притяжения городской элиты не из-за роскошных апартаментов или известных жильцов, а из-за располагавшихся в них заведений. Так получилось с домом купца Сергея Перлова на Мясницкой улице в Москве (площадь — 2486 кв. м). В нем не только сдавали квартиры, но и торговали чаем; именно чай был основной специализацией Перлова. Из-за тесных связей с Китаем предприниматель поручил архитектору Карлу Гиппиусу перестроить здание в китайском стиле. На верх- них этажах располагались квартиры под сдачу, а внизу — фасовочная фабрика и магазин.

Доходные дома не всегда помогали своим хозяевам разбогатеть или упрочить положение в обществе. Один из самых громких девелоперских провалов того времени связан с именем палеонтолога Владимира Ковалевского, мужа математика Софьи Ковалевской. Он вдохновился примером своего приятеля Ивана Вышнеградского, который преуспел благодаря строительству доходного дома, и решил возвести свое здание на Васильевском острове в Петербурге. Но собственных средств для такого масштабного проекта у него не было, поэтому Ковалевский взял ссуду под высокий процент. Он рассчитывал, что сможет вовремя вносить платежи, но из-за неудач на бирже довольно быстро обанкро- тился. Завершить строительство у Ковалевского так и не получилось. Он впал в депрессию и в 1883 году, в 40 лет, застрелился.

Наследие доходных домов неоднозначно. Сейчас они воспринимаются прежде всего как памятники архитектуры и ценное свидетельство эпохи, но в конце XIX и начале XX веков здания становились поводом для множества этических споров.

Многие из тех, кто переезжал в крупные города, относились к доходным домам с восторгом: они позволяли обзавестись жильем без бумажной волокиты и долгосрочных обязательств. Но медики и правозащитники того времени часто относились к доходным домам совсем по-другому — как к рассадникам заразы, в которых жильцам в обмен на с огромным трудом заработанные деньги не предоставляли даже элементарных удобств.

Поэт и будущий революционер Василий Князев с сочувствием называл жильцов доходных домов «детьми каменной неволи». Другой поэт, Иван Коневской, писал про доходные дома, что «их строили мертвые люди с пустою душой». А врач и участница движения за права женщин Мария Покровская с сожалением констатировала, что в съемных каморках «рабочее население живет теснее, чем мертвые на кладбищах».

Кроме того, такой формат градоустройства фактически не оставлял большинству горожан другого выбора, кроме как снимать квартиру, зачастую тратя на койко-место или угловую каморку последние деньги. Так жили не только в Москве и Санкт- Петербурге: доходные дома были распространены в Казани, Киеве, Саратове, Нижнем Новгороде, Томске, Иркутске. Для кого-то они были безрадостной необходимостью. А некоторым доходные дома открывали путь к роскошной жизни. Все это закончилось после революции 1917 года и установления власти большевиков. Доходные дома, как и вся частная собственность, были национализированы. Большую часть XX века решать квартирный вопрос пытались другими способами.