Дню строителя — 70, девелопменту — 35: история становления отрасли

Автор: Дмитрий Антипченко

От «договоренностей» до первых контрактов: формирование рынка в 1990-х

«Мы и наша строительная отрасль были первопроходцами в освоении рыночных отношений в стране», — вспоминает Владимир Ресин в разговоре с CRE. С 1996 по 2011 год он занимал пост первого заместителя мэра Москвы и руководил строительным комплексом столицы — периодом, когда рынок недвижимости фактически создавался с нуля. При его участии были реализованы крупнейшие городские проекты того времени: восстановление храма Христа Спасителя, строительство комплекса «Москва-Сити», реконструкция Большого театра и создание мемориала на Поклонной горе.

По словам Ресина, в 1990-е у рынка не было почти ничего из того, что сегодня кажется базовой инфраструктурой: земли в обороте, оценочных методик, ипотеки, понятных механизмов привлечения инвестиций. Главной задачей тогда было сохранить строительный комплекс: после распада СССР разрушились прежние производственные связи и бюджетное финансирование, а городу нужно было загрузить мощности и удержать коллективы. В этих условиях выживали самые приспособленные компании, именно это во многом определило дальнейшую историю отрасли.

В Москве застройка велась во многом по старым, еще советским лекалам — генплану 1971 года, который давал картину развития города до МКАД. Прежняя система отжила, а новый генплан только предстояло создать (его приняли лишь в 1999 году). Чтобы привлекать инвестиции, строили отдельные объекты, часто без связи с окружающей средой и без обновления инженерной инфраструктуры. Тогда это казалось единственным выходом, хотя проблемы копились. Точечная застройка, которую сегодня критикуют, вспоминая те годы, была вынужденной стратегией в условиях полной неопределенности.

В 1990–1995 годах прошла приватизация госимущества, появились первые частные собственники на объекты недвижимости. Однако земельное законодательство отсутствовало, и сделки проводились по «инвестиционным контрактам» с городом, предполагавшим раздел прав в пропорциях 50/50 или 30/70. Земля оставалась в государственной собственности, и девелопер работал с правом аренды под строительство. Этот гибридный режим — частные инвестиции при государственной земле — сохранялся почти десятилетие и во многом определил специфику российского девелопмента как бизнеса, глубоко зависимого от административного ресурса.

В 1997–1998 годах были предприняты первые попытки регулирования — введено лицензирование строительной деятельности. Но на этом этапе термин «девелопмент» носил скорее декоративный характер: это был строительный подряд с функцией согласований. Однако, как подчеркивает Ресин, именно в 90-е формировался системный подход, ставший основой для будущего механизма комплексного развития территорий. К середине 2000-х годов стало ясно, что точечная застройка разрушает город. В 2004 году ее запретили и перешли к комплексному освоению территорий. Через реализуемые с участием инвесторов программы реконструкции исторического центра, сноса и модернизации пятиэтажного фонда строительный комплекс осознал, что город нужно развивать в целом, не кусками и отдельными строениями. В Генплане закрепили работу с промзонами, пустырями, неэффективными территориями. Московский строительный комплекс, по его словам, стал практически единым девелопером: через проекты планирования и застройки кварталов стали решать несколько задач — жилье, рабочие места, школы, дороги, общественные пространства. Так формировалась новая концепция городского развития.

Эпоха Кодексов и иностранных денег: институционализация в 2000-х

В 2000-е у девелопмента начал складываться юридический каркас. Земельный кодекс 2001 года впервые закрепил процедуры предоставления участков под строительство — торги, аренду. Девелопмент обрел основу для работы с землей до начала инвестиций. Градостроительный кодекс 2004 года ввел ПЗЗ и ГПЗУ, ограничив возможности местных администраций. Эти два акта, по сути, перевели отрасль из серой зоны «договоренностей» в публичное правовое поле. Теперь у девелопера появилась возможность защищать свои права в суде, а не только в кабинете чиновника.

В 2005–2008 годах пришли иностранные инвесторы, требовавшие прозрачный дью-дилидженс. Это стимулировало стандарты девелоперских проектов — финансовую модель, управление рисками — расти. Девелопмент по сути тогда стал самостоятельной профессией. Это было время сверхприбылей. Как отмечает Олег Мышкин, в 2000-х представлявший в России Fleming Family and Partners, «в начале 2000-х была низкая база стоимости активов». На развитых рынках привыкли к цикличности недвижимости, но в России тогда такого понимания не было. За счет быстрого роста никто не хотел тратить время на профессиональное проектирование — это казалось упущенной выгодой. «Только когда наступает отлив, можно увидеть, кто голый», — замечает Мышкин. Именно это произошло в 2008 году, когда стало очевидно, кто строил бизнес не на качестве активов, а на дешевых деньгах.

Приход иностранных фондов, готовых покупать активы с низкой доходностью, позволял выгодно продавать объекты. Но бизнес-модель многих игроков того периода  была основана на постоянном росте стоимости активов, а не на устоячивом дивидендном потоке. Те, кто занимал консервативную позицию по кредитованию, прошли кризис без потерь, но многие потеряли все. Урок 2008 года оказался тяжелым, но полезным: участники рынка осознали, что бесконечный рост невозможен.

Кризис и становление «цивилизованного» рынка в 2010-х

Кризис 2008 года заставил отрасль пересмотреть свое отношение к эффективности. Как отмечает Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER, «площади стали оптимизировать, планировки — делать более функциональными без избыточного метража». Это была вынужденная реакция на изменившийся спрос: покупатели, обожженные кризисом, стали более рациональными. В 2011–2014 годах ввели СРО вместо лицензирования, усилили ответственность за качество и сроки. Саморегулирование оказалось более гибким инструментом, чем государственное лицензирование, но и оно не стало панацеей — рынок продолжал лихорадить от недобросовестных практик.

Поправки в 214-ФЗ в 2016 году ужесточили контроль за целевым использованием средств дольщиков, создан Фонд защиты прав дольщиков. Как подчеркивает Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), это был принципиальный шаг: «Закон сформировал единые правила привлечения денег граждан в долевое строительство, установил требования к застройщикам и повысил уровень защиты участников». Однако ужесточение контроля не решило главную проблему: деньги дольщиков по-прежнему попадали к застройщику до ввода объекта, и обманы продолжались.

Ключевым изменением стало внедрение в 2018–2019 годах эскроу-счетов и проектного финансирования. Деньги покупателей замораживаются до ввода объекта, девелопер переходит на банковские кредиты. «Отрасль перешла от финансирования за счет дольщиков к банковской модели, что практически исключило появление проблемных объектов», — резюмирует Глушков. Рынок покинули мелкие и недобросовестные игроки, девелопмент стал высококапиталоемким и регуляторно сложным. Входной билет на рынок вырос многократно — и это, пожалуй, самое важное институциональное изменение за всю историю отрасли.

Смена парадигмы спроса: от актива к среде обитания

Параллельно с институциональными реформами менялся и сам покупатель. Как отмечает Мирошников, девелопмент прошел путь от строительства отдельных объектов к созданию комплексной городской среды. В 2000-е ключевыми были площадь, расположение и факт приобретения жилья. Квартира рассматривалась как актив, инфраструктура формировалась стихийно. В 2010-е рынок перешел к комплексным кварталам: покупатели стали оценивать благоустройство, социнфраструктуру, транспорт, общественные пространства. Девелоперы начали проектировать кварталы как единую экосистему. В 2020-е запрос стал еще детализированнее: важны планировки, архитектура, инженерия, «умный дом», сценарии использования пространств. В ЖК появляются коворкинги, клубы, спортзоны. Комплекс проектируется как городская экосистема, где можно жить, работать и отдыхать, не выходя за пределы территории.

КРТ, цифра и консолидация: современный этап 2020-х

Сегодняшний этап — переход к комплексному развитию территорий (КРТ), в рамках которого девелопер заключает договор с государством на развитие кварталов с обязательствами по социальной инфраструктуре. Одновременно усиливается консолидация игроков и растет роль цифровизации. Как отмечает Нина Голубничая, финансовый директор Группы «Самолет», консолидация началась не после роста ставки или отмены льготной ипотеки, а еще в 2018–2019 годах с переходом на эскроу. Высокая стоимость финансирования ускоряет процесс, но «это не означает, что останутся лишь 5-7 федеральных компаний. В России высокая региональная специфика, поэтому сильные региональные игроки сохранятся». Это важное наблюдение: строительный рынок в силу своей территориальной привязанности сохраняет пространство для региональных лидеров, знающих локальные особенности и имеющих доверие на местах.

Что касается цен, по ее мнению, они существенно не скорректируются: «Себестоимость выросла — материалы, оборудование, рабочая сила, финансирование, регуляторные требования. Пространства для снижения цен без ущерба для экономики проектов нет». Рынок адаптируется через сокращение новых запусков. Это означает, что дефицит предложения в перспективе может стать структурным — и цены пойдут вверх не из-за поведения девелоперов, а из-за объективных затратных факторов.

Модель девелопмента постепенно смещается от спекулятивного строительства к сервисной логике. Жилые застройщики все чаще работают как мультиформатные девелоперы, совмещая в проектах жилье, офисы, склады, общественные пространства и городскую инфраструктуру. Одним из новых драйверов рынка становится редевелопмент промзон.

Меняется и сама экономика проектов. Цифровые инструменты — BIM, цифровые двойники, платформы контроля — сокращают долю ручного управления и делают процессы прозрачнее. Одновременно растет нагрузка на себестоимость: за десять лет доля затрат на землю, подключения и благоустройство увеличилась с 23% до 54%.

Системные вызовы отрасли

Сегодня девелопмент сталкивается с административным давлением, кредитным сжатием, дефицитом кадров (проектных управленцев с компетенциями в финансах, юриспруденции и урбанистике), ужесточением регулирования апартаментов. Мышкин говорит об «идеальном шторме»: депозитная доходность превышает девелоперскую, заемные деньги стоят 20-24% — при таких вводных под вопросом оказывается сама экономика девелоперской модели.

Пандемия, по словам Мирошникова, ускорила изменения: вырос спрос на рабочие зоны дома, балконы, приватность, цифровые сервисы. Льготная ипотека расширила аудиторию, но высокая конкуренция усилила значение дифференциации — архитектуры, благоустройства, инфраструктуры. Сегодня преимущество у тех, кто предлагает лучший продукт.

Горизонт 2040: от квадратных метров к годам качественной жизни

Модель «купил-построил-продал» не исчезнет, но, по прогнозу Мышкина, перестает быть основной. Маржа снижается, девелопмент уступает место управлению жизненным циклом. С этим согласен и Денис Колокольников, управляющий партнер RRG, который также считает, что рынок переходит к мастер-девелопменту, демографических изменениях и конкуренции за человека как главных трендах.

Андрей Тонконогов, партнер, руководитель практики оказания консультационных услуг в сфере недвижимости «Технологии Доверия», развивает этот прогноз. Он выделяет три принципиальных изменения. Во-первых, классическая модель «купил землю — построил — продал» если не исчезнет, то перестанет быть основной моделью создания стоимости. Девелопер все больше становится мастер-девелопером территории. Его задача — не просто определить, сколько жилья можно построить, а понять, кто здесь будет жить, где эти люди будут работать, учиться, заниматься спортом, отдыхать, получать медицинские и бытовые услуги. Поэтому КРТ, транспортная связанность, проектное финансирование и цифровизация — это не просто новые инструменты. Это переход от экономики квадратного метра к экономике качества территории. Рабочие места, коммерческая и социальная инфраструктура, спорт, рекреация, общественные пространства и транспорт должны проектироваться как единая система. В результате мы будем продавать уже не столько квартиру, сколько сценарий жизни человека на этой территории.

Во-вторых, демография действительно изменит рынок. Тонконогов не думает, что через 15 лет сохранится сегодняшний объем и структура спроса на массовое жилье. Но старение населения он не воспринимает исключительно как негативный фактор. Это одновременно огромный новый рынок. Девелопмент должен научиться продавать недвижимость, в которой человек живет дольше. Сегодня это уже целое направление — долголетие, активное долголетие, превентивная медицина, спорт, правильное питание, социальная активность. Все это постепенно должно становиться частью самого девелоперского продукта. Девелопер будущего — это не строитель, а менеджер качества жизни.

И в-третьих, если выбирать фактор, который сильнее всего изменит девелопмент к 2040 году, Тонконогов говорит не только ок ИИ, климате или геополитике. Технологии радикально изменят анализ спроса, проектирование, строительство и управление городами. Внешнеполитические и экономические вызовы будут менять доступность капитала, технологий и структуру спроса. Но над всем этим есть более фундаментальный процесс — конкуренция за человека. Главным дефицитом будущего станет не земля и даже не капитал, а человек: активный, образованный, создающий семьи, бизнесы и новую экономику. Города, регионы, девелоперы и в конечном итоге страны будут конкурировать за то, где этот человек захочет жить и сколько лет активной жизни он сможет там получить. Поэтому следующим этапом эволюции девелопмента станет переход от продажи квадратных метров к продаже качества и продолжительности жизни. Возможно, к 2040 году мы действительно будем продавать не недвижимость, а дополнительные годы качественной жизни.

Финансовые модели девелоперов, по его мнению, станут менее маржинальными на этапе стройки, но устойчивее вдолгую: заработок сместится от разовой прибыли к рентному потоку — управлению активами, сервисам для жителей, коммерции и энергоменеджменту, монетизации данных.

Спрос на массовое жилье в нынешнем объеме демография не удержит. Но, как отмечает Мышкин, в городах с платежеспособным населением он сместится в качество, реновацию и центры развития. Стратегия пространственного развития до 2036 года закрепляет более 2000 опорных пунктов с приоритетной поддержкой жилья и инфраструктуры. Тренд на ИЖС усиливается: более 50% ввода — индивидуальное жилье. Город уже не является единственным выбором для молодых семей — и девелоперам придется учиться работать на загородных территориях с принципиально иной экономикой.

К 2040 году рынок будет определять уже не один фактор, а их связка: доступность капитала, развитие опорных агломераций, климатическая повестка и технологии.

Российский девелопмент окончательно уходит от логики «продажи квадратных метров» к управлению развитием территорий. Отрасль становится более интеллектуальной: главным ресурсом становятся не стройматериалы, а компетенции в аналитике, праве, финансах и урбанистике. Если 35 лет назад девелопмент был историей про выживание, то сегодня — про осознанное проектирование будущего