Собственники недвижимости в Москве за последние 7 лет через суды получили компенсации за изъятые для государственных нужд объекты на сумму почти 75 млрд руб. Это на 30,9% больше, чем изначально предлагала им администрация города, говорится в исследовании юридической компании Consul Group и сервиса мониторинга недвижимости Asseto, с которым ознакомились «Ведомости».

Аналитики изучили 371 дело, рассмотренное в московском арбитраже с 2018 года. Споры с физлицами, которые рассматриваются судами общей юрисдикции, в расчет не брали. Изначально город предлагал владельцам в общей сложности 56,34 млрд руб., однако после разбирательств выплаты выросли почти до 75 млрд руб. Как минимум в четырех делах размер возмещения после суда увеличился на 272–385%. В одном споре сумма выросла с 42,7 млн до 207,4 млн руб., в другом — с 238,4 млн до 892,1 млн руб.

Главным фактором увеличения компенсаций стала судебная экспертиза. Ее назначали в 249 из 371 дела. В 93,1% таких споров окончательная сумма оказывалась выше предложения города. Если экспертизу не проводили, выплата совпадала с первоначальной оценкой мэрии в 95% случаев.

Количество подобных разбирательств в московском арбитраже за последние годы заметно увеличилось. В 2020–2022 годах в выборку ежегодно входило от 19 до 38 дел. В 2023 году их стало 67, в 2024 году — 94, а в 2025 году — 79. При этом до суда доходит около 5% объектов, в отношении которых город выпустил распоряжения об изъятии, подсчитали авторы исследования.

Под изъятие при реализации городских программ могут попасть земельные участки, жилые и нежилые здания. В ДГИ Москвы пояснили, что такие объекты нужны для строительства дорог, метро, транспортной и инженерной инфраструктуры, жилья и социальных объектов. Компенсацию собственникам рассчитывают в том числе с учетом независимой оценки. Если стороны не приходят к соглашению о сумме, департамент обращается в суд, который определяет размер выплаты.

Рост числа споров связан прежде всего с увеличением количества решений об изъятии в рамках проектов комплексного развития территорий и строительства транспортной инфраструктуры, считает партнер практики недвижимости и строительства «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Максим Кузнеченков. На проекты КРТ пришлось 150 из 371 дела.

При массовой оценке могут не полностью учитываться особенности конкретного объекта и убытки владельца. В их число может входить упущенная выгода по действующим договорам аренды, отметил Кузнеченков. На итоговую стоимость также влияют методика расчета и выбор объектов для сравнения, добавил старший директор департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership Антон Калистратов. Кроме того, разница между первоначальной и судебной оценкой может возникать из-за изменения цен на рынке.

Отдельные сложности возникают при определении стоимости участков, включенных в программы КРТ, считает партнер Nikoliers Дмитрий Романов. По его словам, такие территории рассматривают исходя из текущего состояния, без учета потенциальной возможности дальнейшей застройки. Кроме того, аналогичные площадки редко продаются на открытом рынке в таком виде, поэтому найти сопоставимые сделки сложно. Для типовой недвижимости на активном рынке значительные расхождения встречаются реже. Там обычно достаточно сопоставимых сделок и предложений, что упрощает оценку, добавил Калистратов.

Исследования рынка