Доходность кондо-отелей в туристических городах России достигла 3-12%

Кондо-отели в российских туристических городах могут приносить инвесторам от 3% до 12% годовых, тогда как доходность долгосрочной аренды однокомнатных квартир в большинстве рассмотренных локаций составляет 4–5%. При этом фактический доход владельца зависит от местоположения объекта и условий гостиничной модели, говорится в исследовании CMWP.

В категорию кондо-отелей аналитики компании включили гостиничные комплексы, в которых отдельные номера продают частным инвесторам, а управлением и сдачей туристам занимается профессиональный оператор. Из 112 проектов в 22 ведущих туристических направлениях России, изученных CMWP, к этому формату относятся 62 объекта. Еще 50 проектов, или около 45% выборки, представляют собой квази-жилье — апартаменты и другие объекты, которые не предлагают инвесторам программ доходности и не акцентируют внимание на профессиональном гостиничном управлении.

Наиболее высокую доходность кондо-отелей среди изученных направлений аналитики отметили в Калининграде — до 12% годовых. В Кисловодске показатель варьируется от 3% до 12%, в Светлогорске достигает 11%, в Москве — 10% с учетом капитализации недвижимости. В Анапе операционная доходность гостиничных номеров составляет 6–9%, в Крыму — 5–8%, в Сочи — 4–8%.

Для сравнения, сдача однокомнатной квартиры в долгосрочную аренду приносит около 4% годовых в Сочи, Анапе, Крыму, Светлогорске и Кисловодске и 5% в Москве и Калининграде.

В среднем кондо-отели стоят на 21% дороже апартаментов без программ доходности. Однако разница зависит от класса объекта и его расположения. В бизнес-классе средняя цена кондо-отелей составляет 515 тыс. руб. за кв. м против 421 тыс. руб. за кв. м в проектах квази-жилья. Разница достигает 22%. На средний показатель влияют дорогие гостиничные проекты: в Архызе квадратный метр стоит в среднем 625 тыс. руб., в Кавминводах — 574 тыс. руб., в Казани — 568 тыс. руб. В комфорт-классе разрыв достигает 49%: 366 тыс. руб. за кв. м в кондо-отелях против 245 тыс. руб. в апартаментах. В наиболее доступном сегменте превышение составляет 31% — 306 тыс. против 234 тыс. руб. за кв. м.

В элитном сегменте ситуация обратная: кондо-отели в среднем на 16% дешевле квази-жилья. Наиболее дорогие проекты в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и Ялте часто продаются в формате апартаментов. Вместе с тем, в исследовании отмечается, что сопоставлять объекты сложно из-за различий в классификации, которую используют девелоперы.

В исследованной выборке 61% предложения приходится на морские курорты, еще 28% — на деловые направления, включая Москву, Санкт-Петербург, Казань и Нижний Новгород. Доля горных курортов составила 7%, бальнеологические направления и территории с уникальными ландшафтами — по 2–3%.