Складской комплекс класса А «Шелохово» обошелся компании в $49,75 млн, консультантом сделки выступила компания Jones Lang LaSalle. На нем также лежит кредитное обременение в $20,15 млн, срок погашения которого – 2021 год. По словам Максима Загоруйко, заместителя директора департамента индустриальной и складской недвижимости, земли, Knight Frank Russia & CIS, оценочная стоимость проекта составляет $53 млн, ежегодная капитализация – 11%. «Нужно принимать во внимание, что для такой компании, как Raven Russia наличие кредита нельзя рассматривать, как обременение, наоборот, это делает покупку более выгодной, так как нет необходимости приобретать объект за полную стоимость», - комментирует г-н Загоруйко.
Арендаторами площадей сегодня являются швейцарская логистическая компания Kuehne + Nagel и российский ритейлер «Перекресток»: договоры с ними были заключены до 2015 и 2017 гг. соответственно. Компания ожидает, что за год приобретение принесет $5,85 млн.
Земля на Новорижском ш. у подмосковной д. Падиково была куплена за $23 млн. В компании надеются за счет новых площадей увеличить московский портфель на 20%. По словам Игоря Богородова, главы филиала Raven Russia, компания планирует вложить в строительство складского комплекса до $200 млн. Скорее всего, проект будет реализован пофазово, считает г-н Загоруйко. По оценкам Глеба Белавина, коммерческого директора ПЛК «Северное Домодедово», срок окупаемости проекта составит 10 лет. «Конкуренция на данной территории сегодня – вопрос спорный. Объясняется это тем, что на Новорижском направлении идет строительство дороги на три года минимум. Арендаторы из конкурентных складов уже начинают думать о переезде, поскольку дорогу там понемногу закрывают. В случае расширения арендатору также начинают подыскивать другое направление. Пока конкуренции нет никакой, и в ближайшее время не будет. Но к тому моменту, когда дорога уже будет построена, все может поменяться. Но мы не знаем, какой акцент наши власти сделают на эту дорогу», - отмечает эксперт.
Однако у Raven Russia уже есть проект недалеко - в Истре, и на недостаток внимания арендаторов к нему компания не жалуется. Сейчас ведутся переговоры с банками о финансировании строительства.
В прошлом месяце Raven Russia купила логистический парк в подмосковном Пушкино (213 тыс. кв. м) за $215 млн. Портфель завершенных проектов компании на сегодня составляет около 1,3 млн. кв. м складских площадей класса А (в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске и Ростове-на-Дону). В 2013 г. будет введено дополнительно около 48 тыс. кв. м в рамках реализации 3-й фазы логопарка «Климовск». «Также мы планируем строительство 2-й фазы логопарка “Дон” в Ростове-на-Дону, общая площадь которой составить порядка 30 тыс. кв. м», - заявил г-н Богородов. По словам главы филиала компании, Raven Russia совмещает покупку и строительство складов из-за дефицита качественного предложения класса А (именно такие проекты рассматриваются для покупки) и «преклонного» возраста предлагаемых к продаже складов.
«Политика компании Raven Russia заключается в приобретении самых качественных инвестиционных проектов, которых на рынке единицы. Поэтому компания вынуждена выступать в качестве девелопера, создавая складские комплексы, которые соответствуют их высоким стандартам», - комментирует эксперт Knight Frank. «Делать акцент на чем-то одном означает принимать на себя риски. Неизвестно, как ситуация повернется после окончания реализации проекта. Поэтому риски строительства новых объектов, на той же Новой Риге, компания компенсировала покупкой проекта, который сейчас уже генерит прогнозируемый поток», - считает, в свою очередь, г-н Белавин.
