В рамках конференции «Офисный рынок: сценарии будущего», организованной компанией Knight Frank, эксперты обсудили сценарии развития офисного сегмента и актуальные вопросы рынка, в том числе влияние спроса и предложения на динамику арендных ставок, тенденции трансформации офисного пространства и адаптацию рынка к новой реальности. Спикеры мероприятия обменялись мнениями о том, что ждет рынок офисной недвижимости, насколько эффективны меры господдержки, каким должен быть современный офис и смогут ли российские компании заменить западные в качестве арендаторов. Мероприятие посетили около 300 участников.
Конференция состояла из двух сессий: в ходе первой обсуждались сценарии развития рынка офисной недвижимости, влияние внешних факторов на арендодателей и арендаторов, динамика спроса и предложения, прогнозы и актуальные тенденции, а во второй части эксперты рассказали о новых форматы офисной работы, создании современного офиса, роли коворкингов и сервисных офисов и изменениях в законодательстве.
После снижения деловой активности из-за пандемии офисный рынок начал активно восстанавливаться в 2021 году, что сопровождалось увеличением спроса на аренду и покупку офисных помещений, снижением вакантности и сдержанным ростом арендных ставок. Вакантность в офисах класса А к концу I квартала 2022 года внутри ТТК держится на уровне 8,6%, в ключевых деловых районах – 5% и ниже. Перспективы развития рынка в 2022 году будут зависеть от развития текущей ситуации в экономике.
По словам Марии Зиминой, директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia, в 2021 году объем сделок новой аренды технологических компаний и IT-отделов в 2021 году составил 210–220 тыс. кв. м. Самые крупные сделки по аренде офисных помещений совершили компания Ozon (60,3 тыс. кв. м), «Яндекс» (32,8 тыс. кв. м), «СберМаркет» (32,8 тыс. кв. м), «Совкомбанк» (16,4 тыс. кв. м), «Ситроникс» (6 тыс. кв. м). Все сделки были закрыты в кратчайшие сроки – в течение двух месяцев. При этом российские IT-компании и дальше будут проявлять интерес к качественным офисам. В следующие несколько лет также ожидается повышения спроса со стороны российских компаний государственного сектора, а также компаний из Китая и других стран Азии.
В 2022 году объем ввода новых офисов может составить 230–340 тыс. кв. м, при этом 50% новых площадей могут выйти на рынок незаполненными. Ожидается рост вакантности офисов класса А, при этом многое будет зависеть от конъюнктуры деловых районов и востребованности конкретных объектов. Динамика вакантности может отличаться от здания к зданию в зависимости от структуры пула арендаторов и их решений. В зависимости от того, какое количество иностранных компаний покинет свои офисы, мы увидим тот или иной уровень вакансии в конце 2022 – начале 2023 года.
Согласно прогнозам Knight Frank, освободиться может от 5 до 10%. При этом для определения средней арендной ставки важное значение будет иметь средневзвешенная стоимость освобождаемых зданий: если добавятся офисы премиум и класса А, то в первое время ставка не будет меняться, если же большая часть помещений не найдет своих арендаторов в течение года и дольше, это может привести к снижению ставки. В дальнейшем при росте сделок слияния и поглощения, а также возможном расширении российских компаний и IT-сектора понадобятся новые объемы качественных офисных помещений, и не всегда офисные блоки, освобожденные иностранными компаниями в одном здании, смогут предоставить такой объем, поэтому, когда возникнет спрос на помещения для новых компаний, ставка может вернуться к прежним значениям или начнет расти.
Мария Зимина отмечает: «Говоря о будущем офисного рынка, следует учитывать опыт прошлых кризисов и долю иностранных компаний в структуре резидентов офисов Москвы. Совокупный объем площадей, занимаемых компаниями, заявившими о приостановке деятельности в России, составляет около 400–500 тыс. кв. м, однако только малая часть из них освобождает свой офис и полностью останавливают операционную деятельность».
Среди новых трендов офисного рынка эксперты отметили продажу офисов класса А блоками. Проектный объем офисов в строящихся объектах на продажу в 2022–2024 гг. составляет 620–640 тыс. кв. м. Среди девелоперов в тройку лидеров по проектному объему вошли Stone Hedge (178 тыс. кв. м), ГК «Пионер» (152 тыс. кв. м) и MR Group (136 тыс. кв. м). Среди проектов лидерами по объему офисов, выставленных на продажу, являются деловые центры Stone Курская, «Прайм Тайм» и Lunar.
Распределение проектного объема офисов среди девелоперов Москвы
Распределение проектного объема офисов среди девелоперов Москвы
Владимир Швецов, замруководителя управления финансирования недвижимости кредитного департамента банка ВТБ, подчеркнул, что в новых условиях с учетом существенного роста ключевой ставки необходимо установить еще более эффективное и прозрачное взаимодействие застройщиков и банков в вопросах финансирования отрасли коммерческой недвижимости.
Основным принципом создания современного офиса по-прежнему является высокое качество объекта. Эксперты обсудили, какими необходимыми характеристиками должен обладать офис класса А, используя в качестве примера многофункциональный комплекс «Парк Хуамин». Проект, задуманный как центр международного сотрудничества и развития торгово–экономических и культурных отношений между Китаем и Россией, отличается удобным расположением и легкой транспортной доступностью, развитой инфраструктурой (включая бизнес-центр класса А, пятизвездочный отель, комплекс апартаментов и парк в традиционном китайском стиле), современной архитектурой, высококачественной отделкой мест общего пользования, а также инновационным технологическим оснащением и многоуровневой системой безопасности.
Мэн Синь, заместитель генерального директора ООО «Парк Хуамин»: «Ключевой идеей реализации многофункционального центра класса А «Парк Хуамин» является установление тесных торгово-экономических связей между Россией и Китаем. Китайский рынок сегодня активно развивается, запускаются новые проекты строительства и производства, с помощью которых мы готовы оказывать всяческую поддержку нашим российским партнерам».
Антон Максимов, заместитель директора отдела коммерческого развития ООО «Парк Хуамин», отметил: «Учитывая наши связи с Министерством Коммерции Китая, органами власти китайских провинций и возможность прямого контакта с посольством Китая в России, мы сможем эффективно решать достаточно широкий спектр задач, стоящих перед нашими клиентами. На базе нашего комплекса мы планируем создать сервисный центр, который будет помогать в поиске бизнес-партнеров в Китае, налаживать логистические цепочки, оказывать юридическую, консалтинговую, визовую поддержку компаниям, работающим с китайскими партнерами. Кроме того, на территории многофункционального комплекса, помимо Бизнес-центра класса А, пятизвездочного отеля и комплекса апартаментов, появится центр китайской медицины, школа китайского языка и школа каллиграфии».
Основными составляющими создания современного офиса являются комфорт, дизайн, технологичность и экологичность.
Никола Обайдин, директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia, подчеркнул: «Современный офис – это не просто высококачественное здание. Проект должен быть максимально универсальным, чтобы решать задачи компаний-арендаторов. На примере бизнес-парка Comcity мы демонстрируем, каким может быть офис сегодня. Comcity задуман в формате «город в городе» и включает, помимо традиционных офисов класса А, торговую галерею, современные сервисные офисы, четырехзвездочную гостиницу, коворкинги и зеленую благоустроенную территорию с парком и зонами для отдыха. В настоящее время любой бизнес очень зависим от многих факторов, поэтому высокая адаптивность – наша главная стратегия».
Еще одним трендом рынка является гибкий формат работы, который все более актуален в условиях неопределенности и необходимости оптимизации рабочих процессов, в связи с чем растет востребованность сервисных офисов.
Никита Губанов, коммерческий директор Apollax Space: «Сервисные офисы не требуют капитальных вложений, сделки совершаются быстро, все расходы на обслуживание включены в стоимость аренды. К тому же гибкость – самый актуальный тренд на сегодня. В условиях экономической неопределенности и снижения платежеспособности использование сервисных офисов – отличное решение, чтобы провести оптимизацию, сохранив при этом рабочие места».
Андрей Кочемазов, управляющий партнер AOF Group, сделал акцент на необходимости эффективного использования офисного пространства в условиях гибридного формата работы. Среди решений он отметил редизайн помещения без значительных вложений в ремонт и его трансформацию в динамичное пространство с помощью создания нефиксированных мобильных рабочих мест, акустических кабин и переговорных, выделения зон для коллаборации, общения и отдыха, использования цветовых акцентов и корпоративного брендинга.
Наталья Нефедова, руководитель административно-хозяйственного департамента АО «Почта России», рассказала о реализации проекта компании по организации офисного пространства, с помощью которого стало возможно создать 30–40% дополнительных рабочих мест и комфортное зонирование.
Анна Саенко, старший юрист практики по сделкам с недвижимостью Linklaters, обозначила юридические аспекты взаимодействия арендаторов и арендодателей офисного рынка в условиях влияния внешних факторов и дала рекомендации по переговорным стратегиям.
