Новости
Компании
Назад
25 Октября 2024, 9:25
SWOT'25: Что нам стоит дом построить
Ежегодная конференция SWOT в этом году была посвящена земельным участкам, их подбору и определению лучшего функционального наполнения. Формат воркшоп позволил в рамках двух полуторачасовых сессий рассмотреть совершенно разные гипотезы по best use для трех реально существующих участков (предоставленных РАД), а также посчитать более детально экономику для лота, ставшего фаворитом профессионалов консалтингового бизнеса.
Полное видео конференции - на VK
Фотоотчет - на нашем сайте
В Москве в Multispace Динамо состоялась конференция SWOT'25 Земельные Участки в формате воркшоп. Мероприятие проходило при поддержке Российского аукционного дома (РАД), который предоставил три актуальных участка, сопоставимых по локации, площади и цене. Спикерам, в свою очередь, предстояло определить предпочтительное использование участков и выбрать наиболее интересный из них с точки зрения инвестиций.
Модераторами мероприятия выступили Григорий Начинкин, заместитель генерального директора РАД, и Павел Назаркин, редактор портала CRE.ru.
Спикерами первой сессии выступили ведущие специалисты по консалтингу и аналитике:
Денис Колокольников, управляющий партнёр компании RRG
Евгений Саурин, руководитель проектов департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate
Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group
Яна Кузина, партнер Ricci | Аналитический центр
Юлия Токарева, партнер, руководитель отдела стратегического консалтинга CMWP
За юридическую сторону вопроса отвечала:
Татьяна Яковлева, советник юридической компании VERBA LEGAL
Первый из предложенных лотов - бизнес-центр площадью 19 тыс. кв. м на улице Мишина - уже хорошо известен на рынке, так как находится в продаже прямо сейчас. Торги по нему пройдут по голландской системе (на понижение), а заявки принимаются до 8 ноября текущего года. При стартовой цене 2 млрд рублей цена отсечения составит 1,7 млрд.
Нахождение вблизи Ленинградского делового коридора и изначально офисное использование участка площадью чуть более 1 га диктует сохранение приоритета за офисной функцией, тем более, что изначальным условием для всех участков было не более 50% жилья. Вопрос заключался большей частью в том, нужно ли сносить существующий объект или лучше вложить деньги в его реконструкцию под БЦ класса В+. После недолгих дебатов эксперты решили, что все же существующий объект не отвечает идее города об эффективном использовании земли. При этом "башню Федерация" здесь тоже строить конечно же не стоит. Исходя из средней разрешенной по городу плотности застройки, на этом участке можно построить порядка 35 тыс. кв. м недвижимости - около 17,5 тыс. кв. м жилья и 14 тыс. кв. м офисов, еще порядка 3,5 тыс. кв. м займет ритейл и другая возможная инфраструктура.
Второй участок - около 1,7 га на 4-й Магистральной улице. Его ориентировочная цена составляет порядка 1,7 млрд рублей. Объект расположен в зоне активной жилой застройки вблизи станций метро Полежаевская и Хорошевская. Существующий на участке фонд явно не относится к ликвидному предложению, поэтому здесь возможность реконструкции экспертами долго не рассматривалась. Расположение в двух минутрах пешком от современного ТРЦ Хорошо сразу исключает строительство на этом участке ТЦ. Относительно близко к участку расположен ММДЦ Москва-Сити, но только относительно: едва ли здесь будет большая синергия с деловым центром. В качестве варианта использования эксперты предложили строительство 10-этажного технопарка площадью около 60 тыс. кв. м. Первые три этажа в объекте могут быть использованы под производственную функцию, а этажи с четвертого по десятый - под офисную. Таким образом соблюдается условие по многофункциональности, а девелопер сможет получить хорошие льготы по программе МПТ.
Третий участок расположен на улице Архитектора Власова вблизи станции метро Новые Черемушки и у самой границы Воронцовского парка. Площадь участка - 1,2 га, а его цена установлена на уровне около 1,5 млрд рублей. Район не избалован качественной торговой недвижимостью, тем не менее возле станции метро есть несколько ТЦ, которые в совокупности закрывают потребности жителей, а расположение в глубине района (не на трафике) делает локацию неочевидной для строительства нового ТРЦ. Для офисов локация также не самая очевидная, хотя недалеко и строятся новые бизнес-центры от Level Group, AFI Development и Stone. Нецелесообразно здесь и строительство гостиницы. В то же время, эксперты считают, что на этом участке можно отойти от средних ограничений по плотности и возвести архитектурную доминанту района - башню площадью порядка 75 тыс. кв. м. Однако в качестве основной функции (около 80%) эксперты здесь видят жилье, а еще порядка 20% предлагают отдать под инфрструктуру, в том числе, объекты спорта и здоровья. С этой концепцией участок становился бы фаворитом первой сессии, но все испортили модераторы, оставшиеся неприклонными в изначально принятых условиях - жилья должно быть не более 50%. В результате, площади по проекту были распределены следующим образом: 37,5 тыс. кв. м жилья, 22,5 тыс. кв. м офисов и 15 тыс. кв. м - инфраструктура.
По итогам дискуссии явного фаворита эксперты не выявили, и победителя выявило голосование, где трое из шести экспертов отдали предпочтение участку на улице Мишина. В заключение сессии оставалось только примерно посчитать экономику проекта и его окупаемость. Впрочем, окупаемость в этом случае - понятие относительное. Так как все площади предполагаются на продажу, она ограничена только сроками строительства и темпами тех самых продаж. По рассчетам специалистов, девелопер сможет полностью реализовать все площади и выйти из проекта в течение 5 лет. Что касается себестоимости, она может варьироваться от 180 до 250 тыс. рублей на "квадрат". Без учета стоимости участка, обслуживания кредита и других неприятностей, реализация такого проекта может стоить около 5-7 млрд рублей. А от продаж девелопер должен выручить порядка 14-15 млрд.
Во второй сессии существующую концепцию более подробно было предложено рассмотреть представителям девелоперских компаний:
Юлия Кузнецова, руководитель группы архитектуры и дизайна в продукте Level Group
Юрий Тараненко, директор по коммерческой недвижимости ИНГРАД
Оксана Пащенко, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости ГК «А101»
Александр Никишов, управляющий директор ХСА
Экспертом от управляющих компаний выступил:
Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management
Кроме того, в эту сессию были приглашены эксперты "первого" ряда из консалтинговых компаний:
Иван Починщиков, управляющий партнер IPG Россия
Дмитрий Клапша, генеральный директор Remain
Эксперты отметили, что локация позволяет ориентироваться на строительство жилья бизнес-класса и выше. Район имеет хорошую транспортную доступность, здесь есть большое количество жилья высокого класса, спортивная инфраструктура, парковые зоны. По себестоимости именно стройки эксперты согласны с выводами первой сессии - можно исходить из рассчета 180-200 тыс. рублей на 1 кв. м, при этом стоимость продаж может быть и выше - до 600 тыс. рублей за "квадрат".
По офисной составляющей здесь продолжилась дискуссия о вариантах использования участка. Часть экспертов уверены, что реконструкция в БЦ класса В тоже будет хорошим вариантом, так как потребует меньших затрат, тогда как благодаря намечающемуся дефициту офисов этого класса, продавать помещения можно будет по 300 и даже по 350 тыс. рублей за кв. м. Однако в результате концепция нового строительства БЦ класса А победила. Отдельно стоящее здание офисной площадью 14 тыс. кв. м может быть интересно, как штаб-квартира для крупной компании, поэтому на такого резидента и стоит ориентироваться на старте продаж, - считают эксперты. При этом справедливая цена здесь может составлять около 400 тыс. рублей за кв. м, а если продавать внарезку, то можно получить с метра больше - до 500 и даже 600 тыс. рублей.
Что касается торговых помещений, девелоперы разделяют стратегии для комфорт-класса и более высоких классов. Если в крупных проектах массового жилья рынок можно назвать саморегулируемым, то в бизнес-классе девелоперу желательно оставлять часть помещений за собой, чтобы сохранять качественный тенант-микс. В данной локации эксперты считают необходимым открытие семейного кафе, а также предприятий, закрывающих базовые потребности - аптека, продукты. Площадь позволяет разместить здесь также сухой фитнес, но под него нужно отдельно проектировать помещение на старте. Если же мы ориентируемся на быстрый выход из проекта и не намерены управлять ритейлом в долгосрочной перспективе, логичнее будет сделать более стандартную нарезку под наиболее распространенных арендаторов первых этажей ЖК, а это также моникюр, парикмахерская, свежая выпечка.
По затратам на строительство эксперты второй сессии предлагают считать более подробно и учесть не только собственно строительство, но и дополнительные факторы: 1,7-2 млрд рублей будет стоить участок, смена ВРИ потребовала бы затрат, но их компенсирует создание рабочих мест в офисной и торговой составляющих, однако стоит учитывать налоги и обслуживание кредита, который при нынешней ключевой ставке "откусит" немалый кусок прибыли.
В результате по предварительной оценке экспертов второй сессии, в проект нужно будет вложить около 9,7 млрд рублей без учета возможного подорожания строительных материалов, проблем с логистикой и увеличения "ключа" (его рост еще увеличит кредитную нагрузку, однако фиксировать на уровне 19% вряд ли кто-то бы решился, так что финансироваться проект будет по гибкой ставке). Совокупные доходы от продаж составят порядка 14-14,5 млрд рублей. То есть, построенная экспертами двух сессий модель принесет "на бумаге" около 4 млрд рублей прибыли, это неплохой результат. Назвать концепцию "летающей" и безрисковой, пожалуй, нельзя. Сейчас уже не тот рынок, где возможны очевидные решения с хорошей маржинальностью и без рисков. Однако в качестве главного вывода мероприятия можно отметить, что даже в существующих условиях на реально экспонируемых участках можно строить не в убыток себе, если привлечь грамотных специалистов на разработку best use и заранее посчитать экономику. В ходе мероприятия мы не считали детально стоимость реализации участков на Магистральной и Власова, но при строительстве на Власова именно ЖК со спортивной и общественной составляющими экономика скорее всего была бы лучше, чем у выбранного участка на Мишина. Пожалуй, только участок на Магистральной пока не столь понятен для девелопмента.
Мы считаем, что тема земельных участков и КРТ будет играть решающую роль в девелопменте коммерческой и жилой недвижимости еще точно несколько лет, поэтому с большой долей вероятности следующий SWOT также будет посвящен этой теме, но, надеемся, уже с более масштабными проектами. Как говорится, следите за анонсами!
Партнеры мероприятия:
УК Zeppelin
MD Facility Management
VERBA LEGAL
Модераторами мероприятия выступили Григорий Начинкин, заместитель генерального директора РАД, и Павел Назаркин, редактор портала CRE.ru.
Спикерами первой сессии выступили ведущие специалисты по консалтингу и аналитике:
Денис Колокольников, управляющий партнёр компании RRG
Евгений Саурин, руководитель проектов департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate
Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group
Яна Кузина, партнер Ricci | Аналитический центр
Юлия Токарева, партнер, руководитель отдела стратегического консалтинга CMWP
За юридическую сторону вопроса отвечала:
Татьяна Яковлева, советник юридической компании VERBA LEGAL
Первый из предложенных лотов - бизнес-центр площадью 19 тыс. кв. м на улице Мишина - уже хорошо известен на рынке, так как находится в продаже прямо сейчас. Торги по нему пройдут по голландской системе (на понижение), а заявки принимаются до 8 ноября текущего года. При стартовой цене 2 млрд рублей цена отсечения составит 1,7 млрд.
Нахождение вблизи Ленинградского делового коридора и изначально офисное использование участка площадью чуть более 1 га диктует сохранение приоритета за офисной функцией, тем более, что изначальным условием для всех участков было не более 50% жилья. Вопрос заключался большей частью в том, нужно ли сносить существующий объект или лучше вложить деньги в его реконструкцию под БЦ класса В+. После недолгих дебатов эксперты решили, что все же существующий объект не отвечает идее города об эффективном использовании земли. При этом "башню Федерация" здесь тоже строить конечно же не стоит. Исходя из средней разрешенной по городу плотности застройки, на этом участке можно построить порядка 35 тыс. кв. м недвижимости - около 17,5 тыс. кв. м жилья и 14 тыс. кв. м офисов, еще порядка 3,5 тыс. кв. м займет ритейл и другая возможная инфраструктура.
Второй участок - около 1,7 га на 4-й Магистральной улице. Его ориентировочная цена составляет порядка 1,7 млрд рублей. Объект расположен в зоне активной жилой застройки вблизи станций метро Полежаевская и Хорошевская. Существующий на участке фонд явно не относится к ликвидному предложению, поэтому здесь возможность реконструкции экспертами долго не рассматривалась. Расположение в двух минутрах пешком от современного ТРЦ Хорошо сразу исключает строительство на этом участке ТЦ. Относительно близко к участку расположен ММДЦ Москва-Сити, но только относительно: едва ли здесь будет большая синергия с деловым центром. В качестве варианта использования эксперты предложили строительство 10-этажного технопарка площадью около 60 тыс. кв. м. Первые три этажа в объекте могут быть использованы под производственную функцию, а этажи с четвертого по десятый - под офисную. Таким образом соблюдается условие по многофункциональности, а девелопер сможет получить хорошие льготы по программе МПТ.
Третий участок расположен на улице Архитектора Власова вблизи станции метро Новые Черемушки и у самой границы Воронцовского парка. Площадь участка - 1,2 га, а его цена установлена на уровне около 1,5 млрд рублей. Район не избалован качественной торговой недвижимостью, тем не менее возле станции метро есть несколько ТЦ, которые в совокупности закрывают потребности жителей, а расположение в глубине района (не на трафике) делает локацию неочевидной для строительства нового ТРЦ. Для офисов локация также не самая очевидная, хотя недалеко и строятся новые бизнес-центры от Level Group, AFI Development и Stone. Нецелесообразно здесь и строительство гостиницы. В то же время, эксперты считают, что на этом участке можно отойти от средних ограничений по плотности и возвести архитектурную доминанту района - башню площадью порядка 75 тыс. кв. м. Однако в качестве основной функции (около 80%) эксперты здесь видят жилье, а еще порядка 20% предлагают отдать под инфрструктуру, в том числе, объекты спорта и здоровья. С этой концепцией участок становился бы фаворитом первой сессии, но все испортили модераторы, оставшиеся неприклонными в изначально принятых условиях - жилья должно быть не более 50%. В результате, площади по проекту были распределены следующим образом: 37,5 тыс. кв. м жилья, 22,5 тыс. кв. м офисов и 15 тыс. кв. м - инфраструктура.
По итогам дискуссии явного фаворита эксперты не выявили, и победителя выявило голосование, где трое из шести экспертов отдали предпочтение участку на улице Мишина. В заключение сессии оставалось только примерно посчитать экономику проекта и его окупаемость. Впрочем, окупаемость в этом случае - понятие относительное. Так как все площади предполагаются на продажу, она ограничена только сроками строительства и темпами тех самых продаж. По рассчетам специалистов, девелопер сможет полностью реализовать все площади и выйти из проекта в течение 5 лет. Что касается себестоимости, она может варьироваться от 180 до 250 тыс. рублей на "квадрат". Без учета стоимости участка, обслуживания кредита и других неприятностей, реализация такого проекта может стоить около 5-7 млрд рублей. А от продаж девелопер должен выручить порядка 14-15 млрд.
Во второй сессии существующую концепцию более подробно было предложено рассмотреть представителям девелоперских компаний:
Юлия Кузнецова, руководитель группы архитектуры и дизайна в продукте Level Group
Юрий Тараненко, директор по коммерческой недвижимости ИНГРАД
Оксана Пащенко, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости ГК «А101»
Александр Никишов, управляющий директор ХСА
Экспертом от управляющих компаний выступил:
Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management
Кроме того, в эту сессию были приглашены эксперты "первого" ряда из консалтинговых компаний:
Иван Починщиков, управляющий партнер IPG Россия
Дмитрий Клапша, генеральный директор Remain
Эксперты отметили, что локация позволяет ориентироваться на строительство жилья бизнес-класса и выше. Район имеет хорошую транспортную доступность, здесь есть большое количество жилья высокого класса, спортивная инфраструктура, парковые зоны. По себестоимости именно стройки эксперты согласны с выводами первой сессии - можно исходить из рассчета 180-200 тыс. рублей на 1 кв. м, при этом стоимость продаж может быть и выше - до 600 тыс. рублей за "квадрат".
По офисной составляющей здесь продолжилась дискуссия о вариантах использования участка. Часть экспертов уверены, что реконструкция в БЦ класса В тоже будет хорошим вариантом, так как потребует меньших затрат, тогда как благодаря намечающемуся дефициту офисов этого класса, продавать помещения можно будет по 300 и даже по 350 тыс. рублей за кв. м. Однако в результате концепция нового строительства БЦ класса А победила. Отдельно стоящее здание офисной площадью 14 тыс. кв. м может быть интересно, как штаб-квартира для крупной компании, поэтому на такого резидента и стоит ориентироваться на старте продаж, - считают эксперты. При этом справедливая цена здесь может составлять около 400 тыс. рублей за кв. м, а если продавать внарезку, то можно получить с метра больше - до 500 и даже 600 тыс. рублей.
Что касается торговых помещений, девелоперы разделяют стратегии для комфорт-класса и более высоких классов. Если в крупных проектах массового жилья рынок можно назвать саморегулируемым, то в бизнес-классе девелоперу желательно оставлять часть помещений за собой, чтобы сохранять качественный тенант-микс. В данной локации эксперты считают необходимым открытие семейного кафе, а также предприятий, закрывающих базовые потребности - аптека, продукты. Площадь позволяет разместить здесь также сухой фитнес, но под него нужно отдельно проектировать помещение на старте. Если же мы ориентируемся на быстрый выход из проекта и не намерены управлять ритейлом в долгосрочной перспективе, логичнее будет сделать более стандартную нарезку под наиболее распространенных арендаторов первых этажей ЖК, а это также моникюр, парикмахерская, свежая выпечка.
По затратам на строительство эксперты второй сессии предлагают считать более подробно и учесть не только собственно строительство, но и дополнительные факторы: 1,7-2 млрд рублей будет стоить участок, смена ВРИ потребовала бы затрат, но их компенсирует создание рабочих мест в офисной и торговой составляющих, однако стоит учитывать налоги и обслуживание кредита, который при нынешней ключевой ставке "откусит" немалый кусок прибыли.
В результате по предварительной оценке экспертов второй сессии, в проект нужно будет вложить около 9,7 млрд рублей без учета возможного подорожания строительных материалов, проблем с логистикой и увеличения "ключа" (его рост еще увеличит кредитную нагрузку, однако фиксировать на уровне 19% вряд ли кто-то бы решился, так что финансироваться проект будет по гибкой ставке). Совокупные доходы от продаж составят порядка 14-14,5 млрд рублей. То есть, построенная экспертами двух сессий модель принесет "на бумаге" около 4 млрд рублей прибыли, это неплохой результат. Назвать концепцию "летающей" и безрисковой, пожалуй, нельзя. Сейчас уже не тот рынок, где возможны очевидные решения с хорошей маржинальностью и без рисков. Однако в качестве главного вывода мероприятия можно отметить, что даже в существующих условиях на реально экспонируемых участках можно строить не в убыток себе, если привлечь грамотных специалистов на разработку best use и заранее посчитать экономику. В ходе мероприятия мы не считали детально стоимость реализации участков на Магистральной и Власова, но при строительстве на Власова именно ЖК со спортивной и общественной составляющими экономика скорее всего была бы лучше, чем у выбранного участка на Мишина. Пожалуй, только участок на Магистральной пока не столь понятен для девелопмента.
Мы считаем, что тема земельных участков и КРТ будет играть решающую роль в девелопменте коммерческой и жилой недвижимости еще точно несколько лет, поэтому с большой долей вероятности следующий SWOT также будет посвящен этой теме, но, надеемся, уже с более масштабными проектами. Как говорится, следите за анонсами!
Партнеры мероприятия:
УК Zeppelin
MD Facility Management
VERBA LEGAL
Назад
Загрузка...