Международная консалтинговая компания Knight Frank подвела итоги на рынке индустриальной и складской недвижимости московского региона за I полугодие 2013 г. Согласно данным исследования, доля вакантных площадей класса А в московском регионе уже 2 года подряд составляет около 1%, несмотря на то, что объем нового строительства продолжает интенсивно расти. Это не единственная аномалия, зафиксированная аналитиками Knight Frank:
объем ввода новых складских площадей по итогам 2013 г. может превысить аналогичный прошлогодний показатель в 1,7 раз, хотя по всем прогнозам рост рынка должен был замедлиться;
согласно заявленным объемам ввода в эксплуатацию за 2013-2014 гг. (2,6 млн кв. м), объем качественных складских площадей мог бы увеличиться до 10 млн кв. м. Однако практика российского рынка позволяет прогнозировать реальный показатель ввода на уровне 50-70% от заявленного;
текущий объем современных складов в московском регионе пока не сравним с аналогичным показателем парижской агломерации – европейского лидера по обеспеченности складами (около 12 млн кв. м), хотя российская столица уже сейчас опережает Лондон по общему объему предложения (7,2 млн кв. м к около 6,5 млн кв. м). По показателю обеспеченности Москва занимает одно из последних мест в Европе, отставая от лидеров почти в 2 раза;
спрос на качественные склады в I полугодии 2013 г. превышает аналогичный показатель I полугодия 2012 г. на 24% (560 тыс. кв. м против 460 тыс. кв. м). При этом годовой объем поглощения может составить 1 млн кв. м, что близко к рекордному показателю 2012 г.;
увеличение спроса в том числе обусловлено появлением в 2011 г. сегмента build-to-suit. Сделки с такими объектами составили почти треть (27%) от общего объема поглощения в I полугодии 2013 г., тогда как за весь 2012 г. доля таких сделок составляла около 20%;
распределение спроса по сегментам бизнеса сохранилось: торговые компании (розничная торговля, дистрибуция и интернет-торговля) – около 60%, логистические операторы – около 17%, производственные компании – 10%, прочие (компании, организующие архивное хранение документов, транспортные и экспедиторские компании и др.) – 13%;
продолжает расти доля операторов online-торговли в общем объеме поглощения складов (почти 20% в I полугодии 2013 г.), впервые сыгравших заметную роль в 2012 г. (13%), до этого их доля составляла менее 3%. Однако по итогам 2013 г. доля операторов интернет-торговли в общем объеме поглощения прогнозируется на уровне не более 10%;
по состоянию на конец июня 2013 г. Москва заняла 6 место по уровню премиальных ставок аренды, поднявшись на одну позицию. Средние запрашиваемые ставки аренды на качественную складскую недвижимость за 12 месяцев увеличились на 2-4%, составив 135-140 $/кв. м/год для объектов класса А и 115–117 $/кв. м/год для объектов класса B (triple net). Самый высокий годовой прирост показали Амстердам и Женева (более 20%), самое большое снижение – Барселона, Лиссабон, Мадрид (более 10%);
средние цены продаж складских площадей класса А при дефиците готовых зданий практически не меняются, находясь в диапазоне 1250-1400 $/кв.м. Верхняя граница ценового диапазона характерна для предложений складских площадей, находящихся в высокой стадии готовности, с удачным местоположением и в радиусе до 20 км от МКАД;
третий год подряд рынок складской недвижимости демонстрирует рекордно высокую активность. Вопреки ожиданиям некоторого спада в этом году по сравнению с рекордно высокими показателями прошлого года, результаты I полугодия демонстрируют сохранение темпов роста логистического рынка московского региона. Почти половина объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию во II полугодии 2013 г., уже нашли своих потребителей, и объем сделок в I полугодии сопоставим с показателями всего 2012 г.
Девелоперы заявляют о планах строительства до 3 млн кв. м качественных складских площадей в ближайшие 2 года. Жизнь и конкуренция внесут свои коррективы в эти расчеты, т.к. многие проекты строятся только «под ключ», для конкретного арендатора. Однако строительство даже 1 млн кв. м в год говорит о высокой скорости развития сегмента. Рекордный объем ввода в течение одного года был в докризисном 2007 г., когда девелоперы ввели в эксплуатацию около 1,2 млн кв. м. Запрашиваемые ставки аренды при этом не демонстрируют значительного роста, но произошла дифференциация ставок в зависимости от расстояния от города. Дефицит готовых объектов сохраняется, но сохраняется и борьба за качественного арендатора. Однако, если спрос останется на текущем уровне, то с учетом реальной инфляции, рост ставок с 2009 г. оказался довольно умеренным и составил около 3% в год.
