Изменение экономической ситуации внесло коррективы в развитие промышленного сектора России. По оценкам экспертов, в текущих условиях крупные компании начали пересматривать стратегии и планы, а представители среднего и малого бизнеса напротив – стремятся к развитию. При этом наиболее активно развивается формат built-to-suit: сегодня он занимает порядка 40-45 % от общего объема предложения промышленной недвижимости.
О том, как чувствует себя промышленный сектор, как оптимизировать затраты и выбрать качественную площадку, рассказали игроки промышленного сектора, консультанты и юристы в рамках круглого стола «Инвестиционная привлекательность российской промышленной инфраструктуры». Организаторами мероприятия выступили юридическая фирма Borenius и Maris в ассоциации с CBRE.
По оценке Бориса Мошенского, генерального директора компании Maris в ассоциации с CBRE, современные промышленные площадки можно классифицировать, разделив их на четыре сектора. Первая категория – современные складские комплексы, которые частично участвуют в обороте промышленной недвижимости. Второй сегмент – объекты формата built-to-suit. К третьему сегменту относятся индустриальные парки, организованные на базе крупных промышленных территорий. Четвертый сегмент, занимающий значимую часть рынка, – советские и досоветские промышленные объекты.
Эксперт отметил, что из-за санкций и нестабильности российской экономики под удар попали крупные компании, работающие в промышленном секторе, но появилась и обратная тенденция – представители малого и среднего бизнеса начали формировать спрос на новые промплощадки. «В 2015 г. наиболее активными были представители дорожного строительства, фармацевтического кластера, пищевой промышленности и ряда других производственных компаний, - сказал Борис Мошенский. – При этом рос спрос на покупку производственных помещений до 5000 кв.м и земельных участков до 1 га, в первом квартале 2016 г. спрос растет на большие площади - до 10 000 кв. м и зем. участки до 10 га».
По словам модератора дискуссии, партнера юридической фирмы Borenius Майи Петровой, подбор участка и переговоры по приобретению прав на него могут занимать в среднем от 1,5 до 3 лет. Часто площадки не соответствуют заявленным требованиям предприятия – недостаточно мощностей, существуют сложности градостроительного характера или с санитарного-защитной зоной, которые не позволяют разместить производство из конкретного сегмента. Особенно это актуально для предприятий химической промышленности и иных особо вредных производств. Инженерная подготовка участка также очень влияет на сроки проектирования и строительства, согласование документации, затратную часть любого проекта.
Требования промышленных компаний к площадкам со стороны арендатора прокомментировал Арнольд Лейман, заместитель генерального директора ООО «ТОНАР», который акцентировал внимание на сложностях поиска среди уже функционирующих площадок. По мнению Леймана, это обусловлено низкими мощностями в рамках одной территории, ограниченным предложением площадей и невозможностью роста внутри площадки, а также существуют сложности с транспортной доступностью и парковочными местами. «Поэтому наиболее привлекательным вариантом для крупных предприятий сегодня является строительство built-to-suit», - заключил эксперт.
Позицию индустриальных парков озвучил Алексей Каран, директор по продажам индустриального парка «Левобережный»: «Составляющие инфраструктуры развитого индустриального парка способны обеспечить любые производственные потребности по электричеству, воде, теплу и газу. При этом в индустриальных парках есть управляющая компания, которая руководит процессом заполнения парка и решением возникающих проблем».
Константин Окунев, генеральный директор RexLex Nova, акцентировал внимание коллег на необходимости развития российских наукоемких разработок в промышленном сегменте. По мнению эксперта, Россия имеет большой промышленный и инженерный потенциал, который необходимо развивать в соответствии с мировыми трендами. «Сегодня для успешной работы любого высокотехнологичного производства важны несколько аспектов - это хранение информации и ее защита, наличие центров прототипирования, научно-исследовательских и испытательных лабораторий. Площадки, обладающие данным набором опций, будут пользоваться высоким спросом со стороны российских разработчиков», - уверен Константин Окунев.
Также в рамках мероприятия эксперты обсудили отдельные сегменты промышленности. В частности, Вадим Петров, генеральный директор ООО «Степмотор», рассказал о проблемах импортозамещения в приводной технике. Данное направление в России развито слабо – в большинстве случаев российская сборка предполагает наличие импортной кинематики, в частности китайской, что не дает права говорить о замещении импортной продукции.
В сфере фармацевтики ситуация совершенно противоположная. По словам Константина Мовчана, заместителя директора некоммерческого партнерства «Медико-фармацевтические проекты. XXI век», кластер активно развивается при поддержке государства. При этом эксперт отметил, что с 2000 г. в России были построены 36 предприятий, в том числе с 2009 г., с начала реализации программы «Фарма-2020» — 25 новых заводов, с 2013 г. были открыты 19 производственных площадок, семь из которых построены иностранными фармпредприятиями.
Ситуацию в отрасли машиностроения пояснил Станислав Невзоров, член регионального совета СПб РО «Союза Машиностроителей России», генеральный директор ИГК «Союз-Инвест»: «На текущий момент в машиностроении важно решение двух задач: модернизация российской промышленности на основе заделов, которые остались с советских времен (технологический трансфер, создание наукоемких активов в сотрудничестве с зарубежными партнерами), а также выход на действующие рынки, либо формирование новых, где отечественная продукция будет набирать инвестиционный потенциал и очевидные преимущества».
Советник юридической фирмы Borenius Анна Заброцкая затронула в своем выступлении актуальный вопрос об оспаривании кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости напрямую связана с размером налогов, которые за него необходимо платить. Поскольку указанная в кадастре стоимость объекта, определенная методом массовой оценки, зачастую превышает реальную рыночную стоимость имущества, то эффективное оспаривание кадастровой стоимости в административном или судебном порядке может быть использовано предприятиями как действенный механизм оптимизации расходов в контексте снижения налогового бремени.
