Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments
Сегодня на первичном рынке Москвы на продажу выставлено более 8 тыс. апартаментов, а до конца года мы ожидаем, что предложение увеличится еще на 4 тыс. В Iквартале в продажу вышли 4 новых апарт-проекта в Москве из 924-х. Это «Бунин», «Октябрь», «Букинист» и «Янтарь apartments». Из них первые три – формата buy-to-live, т.е. для собственного проживания, а последний – недалеко от станции метро «Речной вокзал» - планируется продавать по формату buy- to-let, т.е. для последующей сдачи в аренду (как доходный бизнес). Всего по итогам Iквартала общий объем предложения – 81 апарт-комплекс на Московском рынке, и это на 8,5% меньше, чем в предыдущем квартале.
Мы видим, что в этом квартале выросла доля предложения апартаментов бизнес-класса, она сейчас достигает 70% от общего объема предложения, 19% приходится на элитку и 11% - на комфорт-класс. Надо сказать, что раньше предложение комфорт-класса было выше, но за счет активных продаж комфорт-класс в апартаментах за последний год достаточно неплохо продавался.
В 2016 г. к сдаче заявлены несколько амбициозных проектов апарт-комплексов. Это «Царская Площадь», рассчитанная на 2016 апартаментов, и «Березовая аллея» (2 173 апартамента). Кроме того, мы планируем ввод собственного апарт-отеля «VerticalOtrada», который находится рядом с метро «Пятницкое шоссе» на территории конно-спортивного клуба «Отрада» и обладает совершенно беспрецедентной инфраструктурой. Вокруг лесопарк, рядом – торговый комплекс на 200 магазинов (Торговый парк «Отрада»), и т.д.
В начале года было анонсировано еще несколько проектов, которые будут запускаться. Например, фонд VIY Management планирует заняться строительством многофункционального центра площадью 140 тыс. кв. м. с офисами-апартаментами в начале Рублевского шоссе на пересечении с МКАД.
На 1,5% вырос спрос на апартаменты, составив в I квартале 380 апартаментов, на формат buy-to-live. Если говорить по площадям, то наибольший интерес в комфорт-классе можно отметить к площадям до 50 кв. м, в бизнес-классе это 60-80 кв. м и в элитке 100-150 кв. м – из того, что сейчас продается. По бизнес-классу цена выросла на 2% за I квартал, при этом на проектах комфорт и элит она упала на 1,3% и на 9% соответственно. Как видим, наибольшее падение отмечено в сегменте элит, - это, в частности, связано с тем, что на рынок выходит большое количество таких проектов, которые продаются в самых начальных стадиях по низкой цене, что отразилось на рынке в целом. Хотя в I квартале на рынок вышло в продажу 4 новых объекта, объем введенных апартаментов по сравнению с последним кварталом 2015 г. сократился на 65,5%.
По сегментам отмечу, что растет доля апарт-отелей. Это комплексы, которые находятся под профессиональным управлением специализированных УК и работают по формату buy-to-let, и их цель – обеспечить инвесторам определенный уровень доходности.
Стоит отметить, что формат апартаментов начинает активно признаваться московскими властями. Одним из доказательств этого является то, что во многих московских ТПУ, которые сейчас активно проектируются и строятся, закладывается коммерческая апартаментная составляющая. Можно привести конкретные примеры. ГЗК Москвы одобрила проект планировки ТПУ «Ярославская», где планируется строительство апартаментов с парковкой на 334 машино-места, детского сада и торгового центра. Также одобрен проект планировки ТПУ «Ховрино», где будет пересадка со строящейся станции метро Замоскворецкой линии на железнодорожную станцию, кроме того, в состав ТПУ планируется ввести несколько маршрутов наземного транспорта и апартаментный комплекс.
Если резюмировать, можно отметить, что во II квартале, возможно, увеличится предложение по продаже апартаментов. Растет и спрос, что может привести к подорожанию в среднем на 7-10% на рынке апартаментов.
