Специалисты Knight Frank подготовили исследование об итогах полугодия на рынке офисной недвижимости, в котором помимо уже традиционных цифр и тенденций в предложении, спросе и коммерческих условиях сравнили основные деловые районы по всем этим показателям.
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ
- Доля вакантных площадей по итогам I полугодия 2016 г. снизилась до минимального с 2013 г. значения – 6,8% в классе А. Большую часть поглощения за период сформировали арендаторы, деятельность которых связана с компанией «Газпром».
- Прирост суммарной арендной площади за I полугодие 2016 г. составил 5%, введено в эксплуатацию 136,1 тыс. кв. м.
- Доля вакантных площадей в классе В повысилась до уровня 11,9% в основном за счет выхода на рынок новых объектов в I полугодии 2016 г.
- Существенного изменения средней запрашиваемой ставки аренды в сравнении с IV кварталом 2015 г. не наблюдалось.
- В течение полугодия наблюдалась активизация интереса российских и иностранных компаний к инвестиционно-привлекательным объектам.
КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ
- Фонд Storm Real Estate продал БЦ «Грифон хаус» общей площадью 7 тыс. кв. м занимающему его арендатору за 13,2 млн долл.
- Компания «Стройгазконсалтинг» арендовала для своих подразделений второе здание бизнес-центра «Фландрия Плаза» площадью 14,8 тыс. кв. м.
- Компания, оперирующая в сфере IT&Телекоммуникаций, арендовала помещения площадью свыше 8 тыс. кв. м в бизнес-центре класса В «Энерго».
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Суммарная арендная площадь качественных бизнес-центров Санкт-Петербурга по итогам I полугодия 2016 г. превысила 2,7 млн кв. м.
В течение I полугодия 2016 г. в эксплуатацию было введено 17 офисных объектов суммарной арендной площадью 136,1 тыс. кв. м, из них более половины относится к классу А. В то же время на открытый рынок поступило всего лишь около 50 тыс. кв. м офисных площадей, так как большая часть бизнес-центров строилась для собственных нужд компаний либо для конкретных арендаторов.
Арендная площадь качественных бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в течение I полугодия 2016 г., в основном сосредоточена в Центральном районе Санкт-Петербурга. Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, отмечает, что сразу три качественных объекта были введены в эксплуатацию в Пушкинском районе – два бизнес-центра класса А в составе конгрессно-выставочного центра «Экспофорум» и бизнес-центр класса В «Перспектива». До 2016 г. предложение офисных площадей классов А и В в Пушкинском районе отсутствовало. Ввиду высокой степени неопределенности в экономике и отсутствия возможности привлечения доступного кредитного финансирования для существенного числа объектов, находящихся на начальном этапе строительства, а также в стадии проектирования, срок сдачи был пересмотрен либо строительство отложено. Инвесторы заняли выжидательную позицию, ориентируясь на реализацию проектов по схеме built-to-suit.
Лидером по суммарному предложению арендной офисной площади является деловой район «Московский проспект», доля которого по итогам II квартала 2016 г. составляет 18% от общего объема предложения качественных площадей Санкт-Петербурга. Около 60% арендной площади предложения бизнес-центров Санкт-Петербурга сосредоточено в 5 деловых районах: «Московский проспект», «Центральный-1», «Центральный-2», «Петроградский» и «Видовые набережные».
Предложение вакантных офисных помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга на конец I полугодия 2016 г. составляет 283 тыс. кв. м, из которых 22% соответствует офисам класса А и 78% – класса В.
СПРОС
Основной объем спроса на офисном рынке Санкт-Петербурга по-прежнему приходится на компании, чей бизнес связан с корпорацией «Газпром», и крупнейшие сделки I полугодия 2016 г. состоялись с именно с такими арендаторами. Чистое поглощение по итогам I полугодия 2016 г. составило 56 тыс. кв. м.
«В течение рассматриваемого периода наблюдалось рекордное сокращение доли вакантных площадей в классе А, что связано с закрытием ряда крупных сделок в сегменте, - акцентирует Тамара Попова. – Ввод в эксплуатацию объектов, построенных для нужд конкретных арендаторов, также не оказал влияния на рост свободного предложения. Доля вакантных площадей по итогам I полугодия 2016 г. в бизнес-центрах класса А составила 6,8%, что на 2 п.п. ниже показателя конца 2015 г. и на 4 п. п. ниже показателя II квартала 2015 г.».
На конец периода в офисных центрах класса В доля вакантных площадей составила 11,9%, что на 2 п.п. выше показателя конца 2015 г. и сопоставимо с показателем I полугодия 2015 г.
Наибольшей популярностью в I полугодии 2016 г. пользовался деловой район «Московский проспект», в котором за рассматриваемый период состоялось несколько крупных сделок:
- Компания «Стройгазконсалтинг» в течение полугодия последовательно арендовала два здания бизнес-центра класса А «Фландрия Плаза» совокупной арендной площадью более 29 тыс. кв. м.
- Компания, оперирующая в сфере IT&Телекоммуникаций, арендовала помещения площадью свыше 8 тыс. кв. м в бизнес-центре класса В «Энерго».
- Состоялась сделка по аренде около 2 тыс. кв. м компанией сырьевого сектора в бизнес-центре класса А «Renaissance Premium».
В течение полугодия наблюдалась активизация интереса российских и иностранных компаний к инвестиционно привлекательным объектам. Помимо ослабления национальной валюты это также связано с возможностью приобрести объекты, собственники которых приняли решение продать свои активы. Заметным событием на рынке стала продажа за 13,2 млн долл. норвежским фондом Storm Real Estate бизнес-центра «Грифон хаус» общей площадью 7 тыс. кв. м арендующей его компании – швейцарской PSI Cro.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
По итогам I полугодия 2016 г. существенного изменения средней запрашиваемой ставки аренды не наблюдалось.
Средневзвешенная заявленная ставка аренды в бизнес-центрах класса А, по данным на конец I полугодия 2016 г., составила 1 501 руб./кв. м/мес., включая НДС и операционные расходы. Происходили незначительные пообъектные корректировки заявленной ставки в пределах 1–2%.
Средневзвешенная заявленная ставка аренды в бизнес-центрах класса В, по данным на конец I полугодия 2016 г., составила 1 094 руб./кв. м/мес., включая НДС и операционные расходы. Существенных изменений показателя не наблюдалось. Более низкие ставки зафиксированы в бизнес-центрах, вышедших на рынок в 2016 г., – 1 021 руб./кв. м/мес., включая НДС и операционные расходы. Также стоит отметить, что некоторые собственники в первом полугодии предлагали индивидуальные скидки, особенно если речь шла о больших помещениях.
В структуре запросов арендаторов одним из важных параметров, влияющих на принятие решения о переезде, является наличие чистовой отделки. На настоящий момент компании не готовы вкладывать дополнительные средства в отделку помещения, если арендодатель не компенсирует данные расходы при расчете арендной платы. Также арендаторы внимательно изучают все дополнительные расходы, которые могут повлиять на итоговую стоимость аренды помещения. Такими факторами в том числе являются операционные расходы (в случае если они не включены в арендную плату) и стоимость аренды парковочного места.
Марина Пузанова отмечает: «В целом ситуация в офисном сегменте стабильная и даже наблюдается локальный дефицит предложения, когда речь идет о конкретных местах и помещениях с определенными характеристиками. Например, компаниям, которые ищут крупные блоки в бизнес-центрах класса А, очень сложно подобрать подходящие варианты. Тем не менее девелоперы по-прежнему не спешат строить: объекты нового строительства все еще дороги для большинства арендаторов. Крупные компании несырьевого сектора рассматривают объекты после реконструкции, где собственники могут предложить им умеренные ставки аренды».
ПРОГНОЗ
До конца 2016 г. мы ожидаем к вводу в эксплуатацию около 170 тыс. кв. м арендной площади качественных офисных площадей. Более половины из них предназначены для сдачи в аренду, несколько менее – для собственных нужд компаний и небольшая часть – для продажи.
Из новых ожидаемых к вводу бизнес-центров наиболее крупным в классе А является Fort Tower, в классе В – Graffiti.
В части коммерческих условий мы не исключаем некоторого снижения арендных ставок в объектах класса В, связанного с большим объемом предложения, а также с ожидаемым поступлением на рынок к концу 2016 г. более 50 тыс. кв. м предназначенных для сдачи в аренду площадей.
