Вынужденное затишье на офисном рынке Москвы продолжается. По оценкам департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar, за I полугодие 2016 г. в столице было введено около 107 тыс. кв. м GBA или 84 тыс. кв. м GLA офисов, что не превышает 14% от запланированного на год объема и является рекордным за последние 6 лет по объему ввода. Все введенные площади относятся к классу В+, в то время как исторически по объемам ввода лидирует класс А.
Во II квартале 2016 г. рынок офисной недвижимости Москвы вырос всего на 0,2% относительно предыдущего квартала, увеличившись на 31 тыс. кв. м GLAили порядка 40 тыс. кв. м GBA. В итоге к концу июня общий объем предложения в Москве достиг 14,39 млн кв. м – в сегментах А, В+, В или 15,61 млн кв. м – с учетом класса С. Новый ввод был обеспечен относительно небольшими объектами, максимум 25 тыс. кв. м общей площади, и впервые за последние годы среди сданных бизнес-центров не было ни одного проекта класса А.
Инвестиционная привлекательность офисного сегмента
Пока девелоперы запускают новые объекты с нескрываемой осторожностью, инвесторы не упускают возможности приобрести подешевевшие офисные площади. Инвестиционная активность именно в офисном сегменте наблюдалась во II квартале особенно ярко и обеспечила большую долю транзакций в секторе коммерческой недвижимости. В перечень наиболее заметных сделок эксперты NAI Becar включили шесть транзакций, а это больше, чем их в принципе было отмечено в ряде других сегментов рынка недвижимости.
Самой крупной в апреле-июне стала сделка по покупке «Транснефтью» 80 тыс. кв. м офисных площадей небоскреба Evolution Tower в ММДЦ «Москва-Сити». Кроме того, Группа «Газфонд», контролирующая одноименный негосударственный пенсионный фонд, приобрела БЦ «Марр Плаза» площадью 34 тыс. кв. м в Пресненском районе Москвы. ГК «Риотэкс» целиком выкупила корпус площадью 18,8 тыс. кв. м в бизнес-парке «Солюшенс». «Русал» докупил 10 тыс. кв. м в БЦ «Парк Победы», в котором ему уже принадлежало 20 тыс. кв. м. Также в двух сделках – со стороны продавца и покупателя – принял участие Сбербанк, продавший структурам «Роснефти» долг компании «ДС Девелопмент», с обеспечением в виде БЦ NordstarTower(135,5 тыс. кв. м), почти половину которого арендует п «Роснефтm». Кроме того, Сбербанк получил БЦ PresidentPlazaплощадью 193 тыс. кв. м на Кутузовском проспекте в счет кредита собственника комплекса – компании ЗАО «Международный центр Девелопмент».
Спрос и цены
На конец II квартала 2016 г. вакансия в классе А снизилась до 26,3%, в классе В+ – до 16%, а в классах В и С, наоборот, возросла до 10,9% и 9,7% соответственно.
Относительно невысокие показатели ввода за IV квартал 2015 г. и практически нулевые – за I полугодие 2016-го помогли бизнес-центрам класса А сократить долю свободных помещений на 10% или 2,9 процентных пункта к концу 2015 г. Наибольшим спросом в этом периоде пользовались объекты, расположенные вне Центрального делового района, но в пределах ТТК. Повышенный спрос со стороны компаний, стремящихся воспользоваться моментом и на выгодных условиях улучшить качество занимаемых ими площадей, позволило существенно сократить вакантность в классе В+, но в то же время повысить ее в классах В и С.
Что касается стоимости аренды офисных площадей Москвы, то за последние три месяца средние ставки в классах В и С практически не изменились, в то время как в классе А было отмечено снижение ставок на 11,8% по отношению к уровню I квартала 2016 г., в классе В+ – на 4,7%. На конец отчетного периода средние ставки в рублях составили для класса А 24 360 руб. за 1 кв. м в год, для класса В+ – 17 040 рублей; для класса В – 13 080 руб. и для класса С – 11 160 руб. за 1 кв. м в год. На объектах, сохранивших арендные ставки в долларах, договоры, как правило, заключались по фиксированному курсу, а средний размер долларовой ставки удерживался на уровне $650 за 1 кв. м в год. Эксплуатационные расходы в среднем по рынку составляют порядка 3500 - 9300 рублей за 1 кв. м/год для сегментов А, В+, В.
Выводы
Хотя во II квартале 2016 г. объемы ввода в сегменте офисной недвижимости сохранялись на низком уровне, во II полугодии ожидается сдача ряда крупных объектов площадью 60-120 тыс. кв. м. Предполагается, что годовой объем ввода сохранится на уровне 500-600 тыс. кв. м.
По словам Марии Онучиной, наиболее крупными из новых объектов прирастет класс А, что может негативно сказаться на уровне вакансии в нем. Тем не менее серьезных изменений не будет в арендной политике управляющих компаний, поэтому в высококлассных сегментах А и В+ ожидается стабилизация арендных ставок на текущем уровне. В то же время из-за снижения заполняемости в классах В и С можно ожидать продолжения корректирования ставок в сторону снижения. «На фоне продолжающейся ротации арендаторов между различными классами БЦ и снижения уровня заполняемости объектов в целом, управляющим компаниям стало сложнее работать в сфере функционального управления, в том числе в связи со значительной дебиторской задолженностью арендаторов», - отмечает вице-президент Группы Becar Виктор Козин.
