Лучшие арендаторы – кто они?..

Лучший арендатор — это тот, кто больше платит? Отнюдь нет: собственники коммерческой недвижимости знают, что лучший арендатор — это прежде всего стабильный и платежеспособный партнер, который говорит с вами на одном языке и настроен на долгую и продуктивную работу. О том, чем должен руководствоваться арендодатель при выборе съемщика, рассказывает Дмитрий Михайлов, директор по развитию краудинвестинговой площадки недвижимости AKTIVO.

18345

Лучший арендатор — это тот, кто больше платит? Отнюдь нет: собственники коммерческой недвижимости знают, что лучший арендатор — это прежде всего стабильный и платежеспособный партнер, который говорит с вами на одном языке и настроен на долгую и продуктивную работу. О том, чем должен руководствоваться арендодатель при выборе съемщика, рассказывает Дмитрий Михайлов, директор по развитию краудинвестинговой площадки недвижимости AKTIVO.

Для новичка проблема отсева арендаторов, как правило, не стоит, выбор очевиден: кто больше платит, тот и арендует. Однако в 95% случаев погоня за прибылью любой ценой заканчивается конфузом. Высокие ставки арендатор с лихвой компенсирует, заключая договор с правом на досрочное расторжение. Однако это далеко не главная проблема «самых богатых» арендаторов. За высокими (выше рыночных) ставками зачастую прячется нелегальный бизнес: игровые клубы, повесившие вывеску «букмекерская контора», или, к примеру, одна известная сеть по торговле морепродуктами, завозящая их в столицу не совсем легально. Связавшись с такими арендаторами, собственник рискует нарваться на визиты представителей правоохранительных органов, районных управ и других проверяющих. А как только тех же самых продавцов морепродуктов попросят начать работать легально, договора аренды с ними придется пересмотреть, и высоких ставок платить уже никто не будет. Ну а сеть азартных клубов могут просто закрыть.

Следующая категория «богатых арендаторов» — это компании, захватывающие рынок. Таким арендаторам нужно срочно занять лучшие помещения в столице, с расходами они не считаются. Взять помещение по высоким ценам, а через год пересмотреть договор аренды — такова стратегия захвата рынка всех ведущих торговых сетей в России.

Итак, что должно быть важно для собственника помещения? На мой взгляд, это стабильность, надежность, прогнозируемость и прозрачность бизнеса арендатора.

Надежный арендатор:

- стабильно работает на рынке и имеет хорошую прибыль; если локация помещения ему выгодна, он вряд ли его покинет или попросит слишком большую скидку;

- открытая компания; идеальный вариант для собственника — иметь возможность видеть финансовые показатели арендатора, ведь ни один «квартиросъемщик» не скажет владельцу честно: «Хотим открыться здесь, надеясь на чудо, но вообще дела у нас не очень и скоро можем съехать, а вам придется искать другого»;

- российская компания или западная компания, основные вопросы локального бизнеса которой решаются в российском офисе; головная боль для собственника помещения — это управленец, который находится в Европе, Китае или США, не знающий местной специфики и отвечающий на письма собственника с месячной задержкой.

Мы занимаемся сдачей в аренду торговой недвижимости и уже давно поняли, что лучшие арендаторы для нас — это продуктовые сети. Этот бизнес наиболее устойчив к «турбулетности» экономики и даже в кризис демонстрирует рост прибыли, причем продовольственные торговые сети прирастают все новыми точками.

К лучшим ритейлерам-арендаторам в России я отнес бы компании X5 Retail Group (сети «Пятерочка», «Перекресток», «Карусель»), «Магнит» и ГК «Дикси» («Дикси», «Виктория»). С тем, что у компаний X5 и «Магнит» стабильный, развивающийся и прибыльный бизнес, вряд ли кто-то поспорит. «Пятерочка» обгоняет «Магнит», но и у последней сети потенциал таков, что при должном уровне инвестиций она быстро сможет вернуть себе звание самой быстрорастущей в России. А в сети «Дикси» недавно сменился менеджмент. Я уверен, что новые управленцы будут настроены на стабильные и долгосрочные проекты. У компании большие планы по развитию, но упор сеть будет делать на эффективность и прибыльность. Я полагаю, что вновь открываемые магазины будут иметь устойчивую экономическую модель.

В рейтинг лучших арендаторов России стоит внести и сети фастфуда. Популярность вкусного и демократичного питания в России только растет, поэтому растут и ведущие сети общепита. Здесь тройка лучших арендаторов, на мой взгляд, — это «Макдоналдс», «Бургер Кинг» и KFC. Прекрасные экономические показатели «Макдоналдса» отражаются и на арендных ставках, которые готова платить сеть. Этот факт говорит среди прочего об имеющемся у компании запасе прочности. Игроки рынка фастфуда в целом не слишком сильно реагируют на экономические неурядицы в стране.

Фастфуд популярен и привлекателен. Если какая-то из точек общепита покидает насиженное место, то там, где были «Макдоналдс», «Бургер Кинг» или KFC, обязательно обустроится другая компания, торгующая фастфудом. Помещение пустовать не будет.

На третье место в рейтинге лучших арендаторов я бы поставил госбанки (банки с государственным участием): Сбербанк, «ВТБ24» и «Россельхозбанк». Недвижимость, арендуемая банком, должна удовлетворять специфическим требованиям кредитных организаций. В последние время банки уменьшают количество физических офисов, предпочитая развитие онлайн. Тем не менее о серьезном свертывании сетей госбанков речь пока не идет. Под сокращение Сбербанк наметил порядка 10–15% самых нерентабельных офисов и вовсе не собирается покидать проходные места, обеспечивающие ему прибыль. «Россельхобанк», в отличие от многих кредитных организаций России, сейчас намерен увеличивать розничную сеть. При этом бизнес банков с госучастием устойчив в любой кризис.



иГРОКИ РЫНКА

Aktivo

Михайлов Дмитрий

Управление и эксплуатация недвижимости

Столица Менеджмент

Ретейл

Макдоналдс

Инвестиции

Aktivo

журнал CRE 21 (420)

Декабрь 1
Вышел из печати CRE №21 (Декабрь 1). Журнал выпущен при поддержке: ADG group   Raven Russia   ТРЦ Щёлковский   Группа компаний Cristanval   Radius Group   Альфа-Сервис   MMG   Группа компаний «Пионер»   Nikoliers   Metrika Investments В НОМЕРЕ:   Тема номера ВЛОЖЕНИЯ В ДВИЖЕНИИ По прогнозам, к концу года будет побит прошлогодний рекорд инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость   Тренды УНИВЕРСАЛЬНЫЙ ФОРМАТ Эксперты назыв...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (28 ноября - 4 декабря)

Мультибрендовая сеть MOVE продолжает экспансию, KR Properties планирует расширение «Рассвета», Ghelamco продает свой логопарк, а промзоны «Грайвороново» и «Серп и Молот» получили новые проекты.
04.12
Источник: CRE
Экспертный анализ

На смену якорю

Уход брендов, сокращение и переформатирование контента в кинотеатрах, спад доходов и кардинальное изменение потребительского поведения продолжают влиять на торговые центры. Очевидно уже и то, что «батутные парки», «веревочные пространства» и «студии танца» точно не приведут трафик такого же уровня и качества, как некогда кинотеатры и знаковые бренды, и игрокам все-таки придется и искать новые «якоря», и – де-факто – работать с покупателями с чистого листа.

Текст: Иван Майоров. CRE Retail, ноябрь 2022г.

30.11
Источник: Ghelamco
Переговоры

Ghelamco продает свой логопарк на Дмитровском шоссе

Претендентами на складской комплекс площадью 243 тыс. кв. м и 30 га земли на севере Подмосковья в пределах ЦКАД называют Central Properties, «Венталл», Vesper и PLT. Консультантом сделки выступает CORE.XP. Стоимость оценивается в сумму около 11 млрд рублей. Инвестиции в складской сектор в этом году могут поставить новый рекорд с большим отрывом от предыдущих.
01.12
Источник: cre.ru
Назначения

«Самолет» займется гостеприимством

Экс-глава Cosmos Hotel Group и ТРЦ «Метрополис» перешел на работу в «Самолет».
 
30.11
Источник: CRE
Проект

Промзона «Грайвороново» получит склад на 125 тыс. кв. м

Москва согласовала проект реорганизации 22 га. Общая площадь объектов социально-делового назначения составит 205 тыс. кв. м, жилья – 240 тыс. кв. м.

30.11
Источник: CRE
Проект

Wildberries согласовали строительство склада на 106 тыс. кв. м в «новой Москве»

Под строительство логистического комплекса выделен участок площадью 15 га в Краснопахорском поселении.
02.12
Источник: Охта Молл
Сделка

«Проспект Групп» подтвердил покупку ТРЦ «Охта Молл»

Сделка по приобретению екатеринбургской компанией торгового центра площадью 140 тыс. кв. м в Санкт-Петербурге была завершена в ноябре 2022 года.
02.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre