Эксперты компании Savills провели анализ районов Москвы с точки зрения доходности для арендодателей дорогих квартир и пришли к выводу, что самым прибыльным с этой точки зрения является Ленинградский проспект. С начала 2016 г. более половины потенциальных арендаторов интересовались расположенной здесь недвижимостью.
«Ленинградский проспект является одной из наиболее динамично развивающихся локаций Москвы. Фактически этот район, где расположено порядка 50 бизнес-центров, стал одной из ключевых точек сосредоточения деловой активности столицы. Именно поэтому сегодня он столь популярен и неизменно пользуется высоким спросом среди арендаторов дорогой недвижимости. Для сравнения: в 2014 г. здесь было заключено лишь 12% общего количества сделок на рынке высокобюджетной аренды Москвы, в прошлом году – почти 20%», – констатирует директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова.
Эксперты отмечают следующие причины столь высокого спроса: достаточно большой выбор высококачественных квартир по ценам ниже среднерыночных, а также благоприятные особенности района, привлекающие арендаторов. К таким особенностям можно отнести: развитую инфраструктуру, близость к центру, прямой путь до аэропорта Шереметьево, наличие престижных школ, а также большое число бизнес-центров. В общей сложности в районе Ленинградского проспекта насчитывается около 50 бизнес-центров. Так, здесь располагаются офисы класса А в таких современных элитных БЦ, как: «Большевик», «Белая Площадь», Skylight, «Монарх», «Алкон 2», «Аэродом», «Ленинградский пр-т 39» и др.
Ленинградский проспект – уникальный район и с точки зрения арендной доходности жилья. Пожалуй, именно здесь сегодня достигаются городские максимумы по этому показателю: до 9% годовых для владельцев квартир и апартаментов, сдающих их в наем. При этом максимальная доходность характерна для небольших, но качественных объектов в шаговой доступности от мест работы состоятельных «белых воротничков». Среди наиболее интересных для инвесторов новых проектов, расположенных на территории района, можно выделить такие как «ВТБ Арена Парк» и «Большевик».
Эксперты отмечают, что б?льшую часть высокобюджетных квартир, предлагаемых в аренду в районе Ленинградского проспекта, по аналогии с Ленинским и Кутузовским, условно можно было бы отнести к сегменту бизнес-класса. «Элитность» этого района, конечно, нельзя приравнивать к Арбату, Тверской, Патриаршим или Чистым прудам. Однако здесь есть точечные локации или проекты, которые, вне сомнения, могут быть отнесены именно к элитному жилью. Например, ЖК «Триумф Палас» или объекты, расположенные неподалеку от Англо-американской школы на ул. Береговая.
Предложение
В августе-сентябре 2016 г. район Ленинградского проспекта занимал шестое место в рейтинге районов по объему предлагаемых в аренду высокобюджетных квартир. На текущий момент с точки зрения уровня предложения данная локация сопоставима с районом Красной Пресни (с долей рынка 7%) и опережает такие локации, как Цветной Бульвар и Патриаршие Пруды.
С начала 2014 г.отмечается достаточно стабильный уровень количества экспонируемых здесь элитных квартир в аренду. Например, за рассматриваемый период объем предложения в районе Ленинградского проспекта снизился лишь на 5%. Однако за последний год, с сентября 2015-го, число сдаваемых здесь объектов уменьшилось более заметно – почти на четверть.
Просторные квартиры занимают наибольшую долю в объеме предложения высокобюджетных объектов в аренду. Около трети (30%) экспонируемых вариантов имеют площадь от 150 до 200 кв. м. Почти в равных долях распределилось количество предлагаемых в аренду лотов площадью от 100 до 120 кв. м, а также от 120 до 150 кв. м (15% и 17% соответственно).
Более 70% предлагаемых элитных квартир – это трехкомнатные и четырехкомнатные объекты. Объем предложения таких вариантов распределился следующим образом: трехкомнатные квартиры составляют 43% из общего числа лотов, около трети рынка (31%) – это варианты с 4-мя комнатами. Доля однокомнатных квартир составляет 11%. Заметим, что студии и однокомнатные квартиры представляют сегодня особый интерес для инвесторов с целью покупки для сдачи в аренду. По подсчетам аналитиков Savills, доходность таких объектов в новых ЖК в случае приобретения их с готовой отделкой может доходить до рекордных для Москвы 10% годовых.
Спрос
По итогам августа и сентября 2016 г. Ленинградский проспект – самый популярный район для аренды дорогих квартир в Москве. Так, недвижимостью в рассматриваемой локации в этот период интересовались 18% клиентов. При этом в последнее время мы наблюдаем увеличение уровня данного показателя. Например, с июля 2016 г. количество запросов, поступавших от потенциальных арендаторов такого жилья, увеличилось на 6% .
В настоящее время на втором месте по востребованности элитного жилья в аренду находится район Ленинского проспекта с долей спроса 14%. На третьей позиции расположился район Тверская-Кремль. Данная локация интересна 12% потенциальных арендаторов.
Высокобюджетное жилье в исследуемом районе в текущем году пользуется спросом у российских граждан: это 10% всех арендаторов. Среди иностранцев наибольшее количество запросов приходит от клиентов из Японии и Германии (по 9%), из Норвегии (8%) и Великобритании (6%). В совокупности они составляют более 40% всех запросов потенциальных арендаторов.
Арендные ставки
Одна из причин высокого спроса на арендное жилье в районе Ленинградского проспекта – достаточно привлекательный уровень цен. В настоящее время средний бюджет аренды элитной квартиры здесь составляет 264 000 руб. за объект в месяц, что ниже среднерыночного показателя на 20%.
Если исследовать ценовой диапазон экспонируемых здесь лотов, то минимальный бюджет составляет 70 200 руб. за объект в месяц, тогда как максимальная арендная ставка может превышать 2 000 000 руб. за объект в месяц.
За последние три года средний бюджет аренды в районе Ленинградского проспекта повысился на 15% – с 230 000 руб. за объект в месяц до текущего значения.
