Комплексное развитие территорий: что нового? (на основе материалов по состоянию на 27 марта 2017 г.)

Елена Степанова, партнер Capital Legal Services, руководитель практики недвижимость и строительство; Гегечкори Наталья, юрист практики недвижимость и строительство Capital Legal Services

В условиях динамичного развития крупных городов особую актуальность приобретает проблема реорганизации промышленных зон и производственных территорий.

Пожалуй, наиболее остро вопрос реорганизации промзон стоит в Москве, которая до сих пор изобилует заброшенными территориями, утратившими свое первозданное промышленное значение. Земельные участки в границах таких территорий по сути выведены из нормального экономического оборота, обладая при этом колоссальным потенциалом для развития.

Среди прочего, несомненные преимущества развития промзон заключаются в наличии коммуникаций, транспортной доступности, в том, что неиспользуемые по назначению здания при желании могут быть переоборудованы в коммерческие объекты.

До недавнего времени комплексная реорганизация промзон, среди прочего, сдерживалась отсутствием действенных правовых механизмов, позволяющих связать воедино разрозненные интересы многочисленных собственников недвижимости в рамках одной промзоны.

Федеральным законом №373-ФЗ от 03 июля 2016 г. («Закон»), вступившим в силу 1 января текущего года, были введены новые правовые инструменты для обеспечения комплексного и устойчивого развития таких территорий. 

Во исполнение положений Закона до конца 2016 г. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ должно было сформировать реестр территорий, предназначенных для комплексного развития, на основе данных из регионов.

Исходя из информации, представленной на официальном сайте Минстроя РФ, по поручению Правительства РФ такой сводный перечень территорий, подлежащих комплексному и устойчивому развитию, был подготовлен, и в него вошло более 1100 земельных участков. При этом органы местного самоуправление («Органы МСУ») до 1 ноября 2017 г. должны обеспечить принятие решений об установлении границ территорий, подлежащих комплексному развитию, в том числе внести изменения в графическую часть правил землепользования и застройки.

Данный перечень, безусловно, будет полезен для инвесторов и девелоперов, которые находятся в поиске подходящих локаций для реализации своих проектов.

Напомним, что инициировать комплексное развитие территории могут либо сам правообладатель земельного участка и/или объекта недвижимого имущества, расположенных в границах такой территории (или правообладатели, действующие на основании соглашения), либо Орган МСУ.

Порядок действий при комплексном развитии территории по инициативе правообладателей можно условно разделить на несколько ключевых этапов, в частности:

 - Заключение соглашения между правообладателями (при наличии двух и более правообладателей) о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории;

- Разработка документации по планировке территории за счет средств правообладателей;

- Утверждение документации по планировке территории Органом МСУ без процедуры публичных слушаний, которая по общему правилу является обязательной;

- Заключение договора о комплексном развитии территории без проведения аукциона.

Если же инициатором комплексного развития территории выступает Орган МСУ, порядок заключения договора о комплексном развитии несколько отличается от описанного выше.

Прежде всего, инициировать комплексное развитие территории может Орган МСУ только в строго регламентированных случаях. Так, обязательным условием является наличие утвержденных правил землепользования и застройки, предусматривающих территории, в границах которых допускается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. Помимо этого, необходимо, чтобы не менее 50% от общей площади территории, в границах которой предусматривается комплексное развитие, должны составлять участки, например, на которых расположены аварийные и подлежащие сносу объекты капстроительства, самовольные постройки.

Как известно, в Москве правила землепользования и застройки до сих пор не утверждены. Однако публичные слушания по их проекту, прошедшие в конце прошлого года почти во всех административных округах Москвы, со всей очевидностью свидетельствуют об их скором принятии.

В случае принятия решения о комплексном развитии территории Орган МСУ, помимо размещения информации о нем в открытых источниках, направляет правообладателям земельных участков и/или объектов недвижимости, расположенных в границах такой территории, предложение принять участие в комплексном развитии.

Если правообладатели соглашаются, то алгоритм их дальнейших действий аналогичен описанному выше (по инициативе правообладателей).

Если же по истечении шести месяцев от правообладателей не поступает соответствующих заявок или же подготовленная ими документация по планировке территории не утверждена, Орган МСУ проводит аукцион на право заключения договора о комплексном развитии территории. По результатам проведения такого аукциона с его победителем заключается одноименный договор.

Наличие правил землепользования и застройки, предусматривающих территории, в границах которых допускается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию, является обязательным условием, если инициатором выступает Орган МСУ. При этом, исходя из положений Закона, статус правил землепользования и застройки для комплексного развития по инициативе правообладателей до конца неясен.

Так, в настоящее время в Правительстве РФ на рассмотрении находится законопроект, которым вносятся изменения в Градостроительный кодекс РФ, направленные на совершенствование института комплексного и устойчивого развития территорий. Данный законопроект, среди прочего, закрепляет в качестве обязательного условия для комплексного развития как по инициативе правообладателей, так и по инициативе Органов МСУ наличие утвержденных правил землепользования и застройки. В свою очередь, правила землепользования и застройки должны предусматривать территории, в границах которых может быть осуществлено комплексное развитие.

Использование неосвоенных и заброшенных территорий, реорганизация промышленных зон являются важнейшими резервами для развития строительства, что, безусловно, говорит об актуальности внедрения инструмента комплексного развития территории. Однако, как и в случаях с любыми иными серьезными нововведениями, требуется время, чтобы все процедуры стали отлаженными и рабочими. В текущее время все еще не хватает подзаконных актов, которые бы более четко и детально регламентировали механизмы комплексного развития территорий, и особенно это касается вопросов порядка взаимодействия бизнеса и власти.

  

Елена Степанова


Наталья Гегечкори



иГРОКИ РЫНКА

Capital Legal Services

Степанова Елена

Юридическая поддержка

Capital Legal Services

Государственная/городская структура

Правительство Российской Федерации

Материалы по теме

Экспертный анализ

Великое превращение. Как бывшие промзоны становятся жилыми районами

Новый тренд в девелопменте и проектировании – трансформация промышленных объектов в гражданские. Что ожидает инвестора, который решился взяться за предприятие советской эпохи, чтобы превратить его в новый микрорайон?

10.05
Экспертный анализ

Реновация промзон лишает Москву дешевых офисов С-класса

А между тем востребованность таких офисов настолько велика, что несмотря на начатый в Москве несколько лет назад процесс активной реконцепции промзон и промышленных зданий офисы С-класса с минимальной нарезкой площадей (50-100 кв. м) по-прежнему составляют больше половины офисного рынка Москвы, как утверждают аналитики Colliers International
19.02

Топ-5 самых спорных промзон Москвы

Эксперты компании «Апхилл», проанализировали промышленные территории, вызывающие больше всего споров. 

22.11

журнал CRE 16 (373)

Сентябрь 2
Скачать номер можно ЗДЕСЬ В номере Цифры и факты Оценка: «Неудовлетворительно»   Тема номера Со дна не стучали. Сколько стоит прогибаться под изменчивый мир   Cover Story No Knock From the Bott om   Тренд Сколько стоит прогибаться под изменчивый мир   Ритейл Приключения электроников   Мнение Торговые коридоры должны вести в светлое будущее   Законодательство «Последствия» пандемии в виде штрафов и уголовной ответственности останутся с нами надолго   Номер выпущен п...

Популярное

не указано

CRE All-Russia Awards 2020 состоялась в Москве!

Церемония награждения победителей CRE All-Russia Awards 2020 прошла в Москве 24 сентября.
 
25.09
Переговоры

«Оружейный» не купят

Центробанк отказался от покупки бизнес-центра. Сделка могла стать крупнейшей на рынке коммерческой недвижимости.

21.09
Сделка

ВЭБ избавился от апарт-отеля в Сочи

Гостиница «Русские сезоны», приобретенная бывшим топ-менеджером «Газпрома», может быть перепрофилирована в комплекс апартаментов.

21.09
Открытие

IKEA открывает флагман на Невском

Компания открывает двухуровневую дизайн-студию в центре Петербурга. Консультантами выступили компании BPG Estate и 1Retail.ru.

23.09
Сделка

EY сдаст площади Space 1

Оператор гибких офисов займется управлением 4,8 тыс. кв. м в «Аврора бизнес-парке».

23.09
Проект

Ant Development построит БЦ на Мясницкой

Многофункциональный офисный центр площадью около 20 тыс. кв. м может появиться рядом со зданием Центрсоюза.

23.09
Проект

Строительство спекулятивного корпуса в «Южных Вратах» началось

Возведением здания площадью около 43 тыс. кв. м в качестве генерального подрядчика займется компания «Мега-Строй-М».

23.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre