Как в Петербурге сдать офис площадью порядка 10 000 кв. м IT-компании? Кейс от компании IPG.Estate

Не секрет, что поиск крупного арендатора связан с целым рядом нюансов. Какие из них нужно учитывать – делятся опытом представители IPG.Estate.

Андрей Свистунов, директор отдела офисной недвижимости компании IPG.Estate: «Для начала стоит понять, что «Петер-Сервис» – это крупная отечественная IT-компания, первый разработчик биллинговых систем в России. На рынке уже 25 лет, история компании начиналась в 1992 г. в офисе площадью 200 кв. м. За годы активной работы компания выросла и стала занимать офис площадью 7000 кв. м в БЦ Goldex.

Головной офис компании «Петер-Сервис» находится в Санкт-Петербурге, филиалы действуют в Москве, Екатеринбурге, Краснодаре, Новосибирске, Самаре и Владивостоке. С 2008 г. компания имеет также офис дочерней организации «Петер-Сервис Украина» в Киеве. Всего в компании работает более 1200 человек.

Активный рост бизнеса и запуск новых направлений деятельности потребовали больших площадей. В один из этапов компания открыла еще один офис площадью порядка 1000 кв. м в одном из бизнес-центров «Сенатор».

Но любой бизнес, тем более связанный с инновационными информационными технологиями, требует унификации бизнес-процессов, оперативности, крепких горизонтальных связей. И ввиду этих и ряда других условий компания начала искать новый большой современный офис, где можно было бы разместить всех сотрудников компании петербургского филиала, число которых уже приблизилось к 800».

ТЗ: какие требования предъявляли офису?

Екатерина Громова, директор по управлению персоналом «Петер-Сервис»: «Подбор нового офиса в Петербурге мы начали более двух лет назад, когда пришло понимание, что дальше в БЦ Goldex мы не сможем расти. Принимая во внимание специфику нашей деятельности, размер компании, объем штата, у нас был ряд серьезных требований, которые важно было учитывать. С одной стороны, нам требовался офис большой площади с упором на открытые пространства для повышения эффективности внутренних коммуникации в команде, с другой – важно было соотношение арендной ставки и качества объекта. Помимо этого было еще несколько требований относительно инфраструктуры и локации.

Более двух лет консалтинговые компании Петербурга предлагали нам десятки вариантов, которые по тем или иным причинам нас не устраивали».

О том, что компания «Петер-Сервис» ищет новый офис, знали абсолютно все консультанты города, представитель каждой компании встречался с руководителями компании. В данном случае конкуренция была очень высока. А если учесть факт, что на момент начала поиска объем предложения качественных офисов стремительно снижался – «Газпром» скупал и арендовал объекты, кризис пронесся по рынку, частично заморозив проекты, инвесторы не рисковали вкладывать средства в новые – то «борьба за клиента» вышла на новый уровень. При этом «состязание» было совершенно открытым: каждый консультант знал все объекты города, каждый понимал, каким требованиям должен соответствовать офис для «Петер-Сервис». А требований было достаточно. Преимущество работы с «Петер-сервис» заключалось в том, что у них было совершенно определенное понимание, каким ключевым факторам должен отвечать офис, при этом учитывались как интересы акционеров, так и сотрудников».

Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate: «Справедливости ради хочу отметить, что наши переговоры с представителями Петер-Сервис начались за долго до активной фазы проекта, около 6 лет назад. Клиент имел полное представление об объектах и брокерах коммерческой недвижимости в городе.

Работать над этим проектом мы начали исходя из следующих требований:

- открытое пространство большой площади максимально в одной плоскости под офис open-space, компании необходимо помещение примерно под 800-900 сотрудников;

- качественное инженерное оснащение объекта: вентиляция, внутренние системы, наличие хороших каналов связи;

- соблюдение требования безопасности, возможность контролирования входной группы;

- возможность реализации собственного дизайн-проекта офиса в просторном внутреннем пространстве объекта;

- максимально удобная локация объекта, чтобы сотрудники со всех районов города могли комфортно добираться до работы;

- местоположение объекта должно сочетать в себе урбанизм и экологию, отвечая современным трендам».

Анализ и подготовка: с какими трудностями столкнулись?

«Казалось бы, для Петербурга – весьма консервативного города, возможность сочетания городского стиля и экологичности, да и еще и с доступной локацией – это что-то из разряда «невозможного». Но «Петер-Сервис» - современная и динамичная IT-компания, неоднократный призер премии HR-бренд, и забота о сотрудниках является для компании одним из приоритетов. Так что данные требования входили в число необходимых. Ни для кого не секрет, что IT-сфера сегодня является одной из самых показательных относительно создания благоприятных условий для своих сотрудников. Ведущие мировые компании, специализирующиеся в сфере информационных технологий, стремятся создать сотрудникам максимально комфортные условия для работы, создавая креативные офисы, расширяя инфраструктуру объектов, задумываясь о дружелюбном окружении. Это тренд, которого в полной мере придерживается и «Петер-Сервис».

Опять же, искомый офис должен был быть большой, с максимумом открытых пространств. Вписать концепцию офиса площадью 200-300 кв. м в объект просто, сложнее работать с офисами в 1000-2000 кв. м, но для того, чтобы сделать концепцию офиса в 4000-5000 кв. м в одной плоскости, нужно очень постараться. Важно учесть наличие естественного и искусственного света, количество колонн, наличие высоких потолков, достаточный объем воздуха в помещении. По этому критерию были исключены почти все помещения в историческом центре Петербурга – при их реконструкции под офис мечты пришлось бы очень многим пожертвовать (например, прокладка коммуникаций привела бы к уменьшению высоты потолков).

Кроме того, повторюсь, что с «Петер-Сервис» работали брокеры всех консалтинговых компаний города. Клиент уже видел много объектов и разных решений, и ему требовалось предоставить именно то помещение, которые ближе всего подошло бы к идеальному образу».

Разведка боем: бизнес-центр, лофт, завод

«Большой сложностью в 99% случаев служит то, что арендатор не может представить визуально, как компания сможет расположиться в объекте. Часто это играет отрицательную роль при выборе. Мы же пошли иным путем, предлагая концепцию размещения офиса компании в том или ином объекте. И тут был важен дизайн-проект, который поставил бы акценты на ключевых параметрах, требуемых арендатором, а также раскрыл бы все плюсы и минусы объекта.

Мы активно начали работать с «Петер-сервис» примерно 1,5 года назад. Специалисты анализировали десятки зданий, мы создавали десятки концепций, стараясь вписать офис компании в объекте. На деле же посмотрели всего порядка 5-7 объектов, в том числе лофтовые пространства, например, помещения на заводе «Арсенал». Сам по себе объект уникален – это кирпичное здание с 200-летней историей, зеленая зона, возможность создать офис. Но с одной стороны арендатор не смог увидеть компанию в этом объекте, несмотря на предложенные нами концепции, а с другой стороны реконцепция здания потребовала бы значительного объема инвестиций, кроме того, здание является памятником архитектуры, следовательно, был бы ряд требований от ГИОПа.

Рассматривались как варианты организации лофта в одном из исторических помещений, так и современные бизнес-центры, правда, расположенные на некотором удалении от центра города. В последнем случае можно было рассчитывать на въезд в практически готовый офис, правда, пришлось бы покинуть пределы центра. Но очень скоро появился вариант, который совмещал в себе плюсы современного офиса и близость к историческому центру, и мы поспешили представить этот вариант клиенту».

Этап № 2: решение найдено

«Мы знали о том, что к концу подходит реконструкция  БЦ «Смоленский» на Уральской улице, в пешей доступности от метро Василеостровская. В данном бизнес-центре было теоретически возможно разместить офис в одной плоскости площадью порядка 2700 кв. м, высота потолков составляла порядка 4,5 м. Это был искомый клиентом вариант, и причем в одном из центральных районов города!

На первом этапе согласования обе стороны были удовлетворены предложенными условиями.

Собственник объекта проявил гибкость – он готов был пойти навстречу арендатору и рассмотреть предложение по аренде, в рамках которого он не делает ремонт помещения. При аренде 9273 кв. м офисных площадей собственник также готов был сдать в аренду порядка 400 кв. м площадей на крыше здания, чтобы была возможность создания открытой террасы. Стоить отметить, что с крыши открывается удивительная городская панорама, город как на ладони: видно стадион «Петровский», исторический центр.

В рамках первого согласования мы осмотрели объект 3 раза. Первый раз пришли, когда реконструкция была в разгаре, фасадов еще не было. На тот момент объект не произвел должного впечатления. Когда же фасадные работы были выполнены, вкупе со строящимся по соседству ЖК «Самоцветы», объект показал себя по-новому.

Второй этап мы разделили на 2 части. В первый раз это была видео-трансляция, к которой мы готовились как школьники к контрольной. Подготовили алгоритм показа с четкими преимуществами и недостатками здания. Выбрали формат сухой информативной презентации с нуля – представили, что акционеры в первый раз слышат об этом объекте. Мы не говорили, что «это уникальный объект, который полностью соответствует всем требованиям», открыто говорили и о минусах – рядом строится новый ЖК, промзона поблизости, и скоро начнется ее реконструкция, ЗСД еще не открыли. Точно в таком же формате говорили о плюсах.

Прошло еще одно согласование. Тогда мы уже ногами прошли по объекту, по всем офисам, вышли на крышу. К этому этапу готовились еще основательнее. В один из моментов осмотра на крыше здания кто-то обратил внимание на то, что посреди заасфальтированной площадки одиноко возвышается елка. Вот оно – урбанизм и экологичность!

В дальнейшем от нас уже мало что зависело – третьим этапом началось согласование бюджета».

Гром среди ясного неба: затянутые и волевые решения

«Третий этап затянулся. На него ушло более 2 месяцев, что было оправдано объемом инвестиций в строительство нового офиса в БЦ «Смоленский».

Когда мы получили подтверждение от «Петер-Сервис» и готовы были подписывать договор аренды, со стороны собственника получили неожиданный ответ – он просил отсрочить момент подписания, сославшись на то, что сейчас ведутся переговоры еще с двумя потенциальными арендаторами.

Как-то явно мы не могли повлиять на собственника. Оставалось либо брать себя в руки, либо гуглить самые сильные успокоительные средства».

Игорь Калиничев, директор АХО компании «Петер-Сервис»: «С одной стороны, мы не ожидали услышать такой ответ, но с другой – мы сами дали окончательный ответ чуть позже, чем планировали, так как старались учесть все имеющиеся в компании мнения. Также у нас, как у любой крупной компании, есть необходимость согласования всех процессов, расходов. Но мы знали, с какой компанией ведет переговоры арендодатель, с «конкурирующим» арендатором мы давно поддерживаем хорошие партнерские отношения, поэтому спокойно ждали решения второй стороны. Собственник пошел нам на встречу, нашел выход из сложившейся ситуации».

«Решение собственником было принято волевое: собственник заключил договоры аренды с двумя игроками: компанией «Петер-Сервис» и второй компанией, близкой по отрасли.

Для нас, конечно, момент ожидания был тревожным, но мы попробовали взять ситуацию под контроль, переговорив с собственником. Успокоительные пока не понадобились».

Подводя итоги

«Итогом нашей 1,5 годовалой работы стало заключение сделки, которая на рынке Петербурга за последнее время является одной из самых крупных, исключая нефтегазовый сегмент. IPG.Estateстали номинантами премии СREMoscow Awards 2017 в номинации «Cделка года».

Договор аренды заключен на 5 лет.

На настоящий момент «Петер-Сервис» ведет ремонт офисных помещений и крыши. Проект предусматривает креативное офисное пространство для работников: различные кофе-поинты, зоны отдыха, зоны стенд-ап, современные переговорные помещения, велопарковку и так далее.

Компания займет офис площадью 9273 кв. м и 400 кв. м крыши. Это практически 2/3 здания. «Петер-Сервис» как якорный арендатор арендует не только офисные пространства, но и места общего пользования, а это плюс 20-30% к объему полезных площадей».

Игорь Калиничев, директор АХО компании «Петер-Сервис»: «На текущий момент мы ведем ремонт офиса по проекту одного из самых крупных архитектурных бюро России - UNK-Projeсt. Планируем заехать в новый офис осенью. На его территории будет работать порядка 800-900 человек.

Одним из преимуществ этого объекта послужила крыша, которую мы сможем использовать в своих целях. Это не столько следование модному тренду, сколько отличная возможность организовать для сотрудников зону отдыха, чтобы в течение рабочего дня они могли отвлечься, восстановить свои силы. Кроме того, площадка подойдет для организации корпоративных мероприятий. Надеемся, что новый офис станет одним из лучших среди ИТ-компаний России и станет одной из визитных карточек «Петер-Сервис».



иГРОКИ РЫНКА

IPG.Estate

Починщиков Иван

IPG.Estate

Свистунов Андрей

Консалтинг и брокеридж

IPG.Estate

Девелопмент

Сенатор, сеть бизнес-центров

Материалы по теме

Исследования рынка

Петербургу скоро будет не хватать качественных офисов?..

Компания IPG.Estate провела анализ сегмента офисной недвижимости Петербурга за первое полугодие 2016 г.

15.08
Исследования рынка

Секреты «выживания» - владельцам офисов, ТЦ и складов

2015 год стал для рынка коммерческой недвижимости не столь катастрофичным, как предрекали многие эксперты. В этом году сформировался целый ряд совершенно новых для рынка тенденций, которые раньше либо не проявлялись вообще, либо оказывались исключением, подтверждающим правило.

20.01

журнал CRE 9-10 (366-367)

1-31.05.2020
Читать журнал CRE в PDF: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15905715155451.pdf Все на выход: этапы снятия, которых мы ждем Согласно рекомендациям Роспотребнадзора, постепенное снятие ограничений, связанных с распространением коронавирусной инфекции, должно происходить в три этапа. Решение о переходе на тот или иной этап должно зависеть от коэффициента распространения эпидемии.   Оставить нельзя расторгнуть 22 мая Госдума РФ приняла в третьем чтении так назыв...

Популярное

Открытие

В Видном появился «Макдоналдс»

Первый в Видном «Макдоналдс» открылся в ТРЦ «Галерея 9-18».
 
 
03.06
Сделка

«Тинькофф» остановился на AFI Square

Компания договорилась об аренде почти 78 000 кв. м офисов в строящемся проекте у Белорусского вокзала.

04.06
Проект

Рыбаков запускает SOK HQ

Новый проект подразумевает открытие сервисных офисов на взятых в субаренду у разных компаний излишках площадей.

01.06
Открытие

В Москве открылась «датская IKEA»

В Москве открылся первый датский мебельный магазин JYSK.
 
03.06
Проект

В Москве построят крупный ТЦ

Торговый центр «Евро Сити» общей площадью более 200 тыс. кв. м планируется построить на территории бывшего завода «Автоград» на Варшавском шоссе.

05.06
Назначения

Елена Бушмина теперь в JLL

В компании Елена возглавит направление по предоставлению интересов арендаторов. Ранее она занимала руководящие должности в Ghelamco и Cushman & Wakefield.

01.06
Законодательство

В рестораны можно будет без масок

Роспотребнадзор разработал рекомендации по работе заведений общепита после завершения карантинных ограничений.

02.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre