Стрит-ритейл: итоги 1 квартала от «Магазин Магазинов»

Аналитики компании «Магазин Магазинов» рассказали, каким стал первый квартал для московского стрит-ритейла.

7312

· За первые 3 месяца 2017 г. вакантность сократилась с 7% до 6%. Увеличить заполняемость основным торговым коридорам столицы помогла в том числе городская программа по реконструкции улиц. Так, на сегодняшний день на Тверской и Мясницкой улицах, Кузнецком мосту и в Столешниковом переулке вакантность сократилась в 2 и более раз после проведения реконструкции. В остальных торговых коридорах этот показатель колебался на несколько процентов.

· Существенное снижение вакантности на благоустроенных улицах даст собственникам больше аргументов в пользу того, чтобы делать меньше уступок арендаторам на время 3 этапа реконструкции.

· После проведения 3 этапа реконструкции ожидается дальнейшее сокращение вакантности. Однако следует отметить, что сдерживающим фактором в этом процессе будет ограниченное предложение ликвидных помещений. Имеются арендаторы, готовые переплачивать за помещения на главных улицах и с наиболее выгодным расположением, но вакантных помещений среди них нет.

Ровно половину (50%) от общего объема спроса на помещения формируют рестораны, кафе и продукты питания. Значительных изменений в структуре спроса за 1 квартал не произошло и не ожидается в ближайшее время. Но по ряду сегментов можно выделить интересные тенденции:

· Арендаторы продуктового профиля (24% от совокупного спроса) стали все чаще открываться в уменьшенном формате около 150-200 кв. м.  Можно выделить 2 причины этого. Во-первых, ритейлеры подстраиваются под рынок, на котором сейчас мало помещений от 1 тыс. кв. м до 1,5 тыс. кв. м. Во-вторых, они подстраиваются под поведение покупателей, которые все чаще стали пользоваться магазинами в шаговой доступности. В них удобно зайти после работы, потратив минимальное количество времени на покупки. Так, например, «Азбука вкуса» и «Перекресток» все чаще наряду с большими форматами рассматривают и маленькие (для «ABDaily» и экспресс-форматов «Перекрестка» соответственно). 

· Некоторые собственники, чувствуя спрос со стороны небольших форматов, сдают помещения нескольким мелким арендаторам. Например, в продуктовом профиле к ним относятся такие специализированные магазины, как кондитерские, кулинарии, «икра», «мясо», «рыба», «вино». Это имеет смысл, если в результате собственник получит больший доход и не боится риска того, что придется чаще менять своих арендаторов.Иногда собственники делают один общий вход и небольшую общую зону.

· Многие аптеки (4% запросов), наоборот, начинают увеличивать свои форматы. Появляются дрогери-сторы площадью около 350-400 м (например, «DM»). Почему такой формат стал востребованным? Одна из причин заключается в том, что таким образом аптеки стремятся увеличить свои продажи в условиях высококонкурентного рынка. Известно, что рынок Москвы уже перенасыщен аптеками.

Возможно, мы постепенно приходим к распространенному в США формату аптек площадью около 1 тыс. кв. м, которые включают в себя не только товары для здоровья, но и для красоты (парфюмерия, косметика), продукты питания и даже товары для дома. Также про аптеки следует отметить, что они стали более избирательно подходить к выбору помещений. По-видимому, это связано с тем, что ритейлеры подобрали себе значительное количество помещений в 2014-2015 гг. Сейчас рынок перенасыщен, спрос уменьшился, и аптеки могут позволить себе выбрать лучшие условия из имеющегося предложения.

· Салоны связи (4% от общего спроса) уже практически не ищут помещения в стрит-ритейл. Дело в том, что основные продажи салонов связи осуществляются через интернет, а также в ТЦ, где имеется большой поток потребителей, настроенных на покупки. Поэтому содержать сейчас точки в стрит-ритейл арендаторам просто нерентабельно.

· Практически у всех банков (2% от рыночного спроса) уже сформированы планы по развитию на этот год. По сравнению с прошлым годом, они позитивнее и шире. В первую очередь это связано с тем, что для развития любой сети важна стабильность, которая сейчас и наблюдается.

· Начиная с прошлого года стало появляться много запросов от специализированных продуктовых магазинов (винных, булочных и т.д.).

Можно выделить 4 причины, по которым специализация магазинов набирает популярность. Во-первых, она позволяет представить широкий ассортимент, которого обычно нет в супермаркетах и даже гипермаркетах. Во-вторых, в этот ассортимент входят качественные продукты: в специализированных магазинах легче контролировать качество, и покупатель это знает. В-третьих, в них хорошее обслуживание: клиент может получить консультацию у продавца, чего нельзя сделать, например, в супермаркете. Наконец, ритейлерам несложно найти небольшие помещения рядом с метро, где потребители могут делать покупки каждый день.

Еще несколько тенденций и новостей рынка.

С 2017 г. правительством Москвы проводится эксперимент на Пятницкой улице. Как известно, с 2014 г. правительство ежегодно формирует Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налог на имущество организаций уплачивается от их кадастровой стоимости. В 2017 г. в него вошел Перечень пешеходных зон общегородского значения, включающий адресный перечень зданий, расположенных на первых линиях Пятницкой и Новокузнецкой улиц. Теперь собственники помещений по приведенным в перечне адресам, в случае если их фактическим использованием является размещение офисов, объектов торговли, общепита и бытового обслуживания, будут уплачивать налог на имущество, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости - вне зависимости от площади здания или вида разрешенного использования участка. Целью властей является увеличение налоговых сборов с собственников помещений, сдающих их в аренду наиболее востребованным профилям на пешеходных улицах. Таким образом, городские власти сделали еще один шаг в сторону увеличения возможностей для стимулирования развития одних форм предпринимательства в помещениях стрит-ритейл и сдерживания других. В идеале набор профилей арендаторов каждой торговой улицы должен соответствовать некой логике, концепции. В ряде европейских городов уже сформирована практика контроля муниципальных властей над направлением развития городских пространств, в том числе торговых улиц. Московские власти движутся в этом же направлении.   

· В феврале 2017 г. прошла четвертая волна принудительного сноса самостроя. Всего таких волн было 4, начиная с прошлого года. В результате было снесено около 130 тыс. кв. м ликвидных площадей, что сопоставимо с ТРЦ Vegas на Каширском шоссе или  ТРЦ Columbus.

В результате вырос спрос на легальные помещения около станций метро в зонах сноса. После демонтажа все освободившиеся участки будут благоустроены, там воссоздадут дорожное покрытие, разобьют клумбы и высадят зеленые насаждения, установят лавочки. Скорее всего, будет организована нестационарная торговля.

· Коммерческие условия: ставки аренды не изменились. Ставки остались такими же по сравнению с концом 2016 г. Тенденций к снижению арендных ставок не наблюдается. 



Материалы по теме

Исследования рынка

Благоустройство улиц повысит ставки на стрит-ритейл

Наибольшее влияние на ценообразование помещений street retailв центре Москвы может оказать благоустройство участка Тверской улицы от Настасьинского переулка до Триумфальной площади, 1-й Тверской-Ямской улицы и площади Тверской заставы, считают аналитики компании Knight Frank. 

17.05
Экспертный анализ

Предприниматели интересуются стрит-ритейлом

Специалисты отдела коммерческой недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet отметили, что за год среди покупателей объектов стрит-ритейла на 18% увеличилось количество индивидуальных предпринимателей. 
12.01
Экспертный анализ

Стрит-ритейл: Москва растет в центре, Петербург – на периферии

Структура предложения объектов стрит-ритейла в Москве и Петербурге с точки зрения локации сегодня корректируется в противоположных направлениях. 
21.09

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: В номере всесторонне рассмотрены самые горячие темы нынешнего лета. И самая «жаркая» из них, безусловно, - завершение программы льготной ипотеки. Стоит ли ждать на рынке коммерческой недвижимости «варягов» из жилого сектора или же те останутся при своем интересе? Не менее обсуждаема и тема новой классификации офисной недвижимости. В Москве она стала фактом, а регионы ждут...

Популярное

Источник: O1 Properties
Игроки рынка

O1 Properties сдала 50 000 кв. м офисов

Средняя вакантность по портфелю компании снизилась до 8%.
18.07
Источник: CRE
Сделка

ЦБ дорвался до "Славы"

Банк России наконец договорился с MR Group и ВЭБ.РФ по продаже всех офисных площадей комплекса Slava. Сумма сделки может составлять около 45 млрд рублей. Участники рынка говорят, что консультантом сделки выступили CORE.XP.
19.07
Источник: Aspace
Игроки рынка

У Aspace новый соучередитель

В состав учередителей оператора гибких офисов вошел Сергей Седов. 
17.07
Источник: Parametr
Сделка

IEK Group арендовала 67,5 тыс. кв. м в Промпарке Кувекино 

Консультантом сделки по аренде складского блока у девелопера Parametr выступила компания NF Group. По ее данным, это крупнейшая сделка в спекулятивном сегменте Московского региона в 2024 году.
18.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: АФИ Девелопмент
Сделка

HeadHunter разместит штаб-квартиру в БЦ AFI2B

Рекрутинговая платформа займет четыре этажа бизнес-центра класса Prime. Площадь офиса составит более 9 тыс. кв. м. Консультант сделки - NF Group.
19.07
Источник: Stone
Проект

Stone приступил к фасадным работам на Ленинском

95% офисных площадей бизнес-центра уже реализованы. Сдать БЦ в эксплуатацию девелопер планирует в 2025 году.
17.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre