· За первые 3 месяца 2017 г. вакантность сократилась с 7% до 6%. Увеличить заполняемость основным торговым коридорам столицы помогла в том числе городская программа по реконструкции улиц. Так, на сегодняшний день на Тверской и Мясницкой улицах, Кузнецком мосту и в Столешниковом переулке вакантность сократилась в 2 и более раз после проведения реконструкции. В остальных торговых коридорах этот показатель колебался на несколько процентов.
· Существенное снижение вакантности на благоустроенных улицах даст собственникам больше аргументов в пользу того, чтобы делать меньше уступок арендаторам на время 3 этапа реконструкции.
· После проведения 3 этапа реконструкции ожидается дальнейшее сокращение вакантности. Однако следует отметить, что сдерживающим фактором в этом процессе будет ограниченное предложение ликвидных помещений. Имеются арендаторы, готовые переплачивать за помещения на главных улицах и с наиболее выгодным расположением, но вакантных помещений среди них нет.
Ровно половину (50%) от общего объема спроса на помещения формируют рестораны, кафе и продукты питания. Значительных изменений в структуре спроса за 1 квартал не произошло и не ожидается в ближайшее время. Но по ряду сегментов можно выделить интересные тенденции:
· Арендаторы продуктового профиля (24% от совокупного спроса) стали все чаще открываться в уменьшенном формате около 150-200 кв. м. Можно выделить 2 причины этого. Во-первых, ритейлеры подстраиваются под рынок, на котором сейчас мало помещений от 1 тыс. кв. м до 1,5 тыс. кв. м. Во-вторых, они подстраиваются под поведение покупателей, которые все чаще стали пользоваться магазинами в шаговой доступности. В них удобно зайти после работы, потратив минимальное количество времени на покупки. Так, например, «Азбука вкуса» и «Перекресток» все чаще наряду с большими форматами рассматривают и маленькие (для «ABDaily» и экспресс-форматов «Перекрестка» соответственно).
· Некоторые собственники, чувствуя спрос со стороны небольших форматов, сдают помещения нескольким мелким арендаторам. Например, в продуктовом профиле к ним относятся такие специализированные магазины, как кондитерские, кулинарии, «икра», «мясо», «рыба», «вино». Это имеет смысл, если в результате собственник получит больший доход и не боится риска того, что придется чаще менять своих арендаторов.Иногда собственники делают один общий вход и небольшую общую зону.
· Многие аптеки (4% запросов), наоборот, начинают увеличивать свои форматы. Появляются дрогери-сторы площадью около 350-400 м (например, «DM»). Почему такой формат стал востребованным? Одна из причин заключается в том, что таким образом аптеки стремятся увеличить свои продажи в условиях высококонкурентного рынка. Известно, что рынок Москвы уже перенасыщен аптеками.
Возможно, мы постепенно приходим к распространенному в США формату аптек площадью около 1 тыс. кв. м, которые включают в себя не только товары для здоровья, но и для красоты (парфюмерия, косметика), продукты питания и даже товары для дома. Также про аптеки следует отметить, что они стали более избирательно подходить к выбору помещений. По-видимому, это связано с тем, что ритейлеры подобрали себе значительное количество помещений в 2014-2015 гг. Сейчас рынок перенасыщен, спрос уменьшился, и аптеки могут позволить себе выбрать лучшие условия из имеющегося предложения.
· Салоны связи (4% от общего спроса) уже практически не ищут помещения в стрит-ритейл. Дело в том, что основные продажи салонов связи осуществляются через интернет, а также в ТЦ, где имеется большой поток потребителей, настроенных на покупки. Поэтому содержать сейчас точки в стрит-ритейл арендаторам просто нерентабельно.
· Практически у всех банков (2% от рыночного спроса) уже сформированы планы по развитию на этот год. По сравнению с прошлым годом, они позитивнее и шире. В первую очередь это связано с тем, что для развития любой сети важна стабильность, которая сейчас и наблюдается.
· Начиная с прошлого года стало появляться много запросов от специализированных продуктовых магазинов (винных, булочных и т.д.).
Можно выделить 4 причины, по которым специализация магазинов набирает популярность. Во-первых, она позволяет представить широкий ассортимент, которого обычно нет в супермаркетах и даже гипермаркетах. Во-вторых, в этот ассортимент входят качественные продукты: в специализированных магазинах легче контролировать качество, и покупатель это знает. В-третьих, в них хорошее обслуживание: клиент может получить консультацию у продавца, чего нельзя сделать, например, в супермаркете. Наконец, ритейлерам несложно найти небольшие помещения рядом с метро, где потребители могут делать покупки каждый день.
Еще несколько тенденций и новостей рынка.
С 2017 г. правительством Москвы проводится эксперимент на Пятницкой улице. Как известно, с 2014 г. правительство ежегодно формирует Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налог на имущество организаций уплачивается от их кадастровой стоимости. В 2017 г. в него вошел Перечень пешеходных зон общегородского значения, включающий адресный перечень зданий, расположенных на первых линиях Пятницкой и Новокузнецкой улиц. Теперь собственники помещений по приведенным в перечне адресам, в случае если их фактическим использованием является размещение офисов, объектов торговли, общепита и бытового обслуживания, будут уплачивать налог на имущество, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости - вне зависимости от площади здания или вида разрешенного использования участка. Целью властей является увеличение налоговых сборов с собственников помещений, сдающих их в аренду наиболее востребованным профилям на пешеходных улицах. Таким образом, городские власти сделали еще один шаг в сторону увеличения возможностей для стимулирования развития одних форм предпринимательства в помещениях стрит-ритейл и сдерживания других. В идеале набор профилей арендаторов каждой торговой улицы должен соответствовать некой логике, концепции. В ряде европейских городов уже сформирована практика контроля муниципальных властей над направлением развития городских пространств, в том числе торговых улиц. Московские власти движутся в этом же направлении.
· В феврале 2017 г. прошла четвертая волна принудительного сноса самостроя. Всего таких волн было 4, начиная с прошлого года. В результате было снесено около 130 тыс. кв. м ликвидных площадей, что сопоставимо с ТРЦ Vegas на Каширском шоссе или ТРЦ Columbus.
В результате вырос спрос на легальные помещения около станций метро в зонах сноса. После демонтажа все освободившиеся участки будут благоустроены, там воссоздадут дорожное покрытие, разобьют клумбы и высадят зеленые насаждения, установят лавочки. Скорее всего, будет организована нестационарная торговля.
· Коммерческие условия: ставки аренды не изменились. Ставки остались такими же по сравнению с концом 2016 г. Тенденций к снижению арендных ставок не наблюдается.
