«В современных условиях постоянной нехватки времени особенно важное значение имеет близость места проживания к офису. При этом для многих семейных арендаторов с детьми не менее существенно и наличие элитной школы неподалеку от дома. Зачастую именно эти два фактора являются ключевыми при выборе будущего жилья. В этой связи неудивителен высокий спрос на аренду квартир вблизи бизнес-центров и учебных заведений, даже несмотря на более высокие арендные ставки на такую недвижимость. Так, по данным Savills, арендная ставка лотов, находящихся в 5-ти минутной пешей доступности от элитной школы или делового центра, примерно на 10-15% выше в сравнении с более удаленными вариантами», – отмечает Елена Куликова, директор департамента аренды Savills в России.
Зависимость спроса и арендных ставок от удаленности квартиры от БЦ Москвы
С целью оценки зависимости значений арендных ставок жилья от его удаленности от места работы (времени в пути пешком) специалистами компании Savills был проведен анализ рынка арендных квартир и коммерческой недвижимости в следующих двух деловых районах Москвы:
· Ленинградский район (вблизи Белорусского вокзала);
· Район ММДЦ «Москва-Сити».
Для чистоты эксперимента эксперты проанализировали текущий объем предложения квартир для аренды идентичной площади в домах указанных районов. В результате проведенного исследования была выявлена ярко выраженная зависимость между изменением ставки аренды квартиры и ее удаленности от делового центра.
· В относительном выражении арендная ставка лотов, находящихся в 5-ти минутной пешей доступности от делового центра, примерно на 14% выше, чем объектов, расположенных на удалении от 5 до 10 мин., и на 20% выше, чем квартир, дойти до которых от БЦ можно за 10 и более минут.
· В абсолютном выражении разница между стоимостью объекта в аренду в непосредственной близости от бизнес-центра (до 5 мин. пешком) и ставкой аренды квартиры с аналогичными параметрами, но расположенной на достаточно большом расстоянии от деловой зоны (дольше 10 мин. пешком), может превышать 10 000 руб./объект в месяц.
· Изменение ставки аренды в зависимости от расположения дома по отношению к офису в районе ММДЦ «Москва-Сити» не столь заметно. Здесь не фиксируется существенного увеличения арендой ставки лота, находящегося вблизи делового комплекса (разница – до 5 000 руб.). Во многом это объясняется тем, что арендаторы, работающие в ММДЦ «Москва-Сити», снимают либо приобретают апартаменты непосредственно в башнях данного комплекса, по сути добираясь на работу, не выходя из дома. Таким образом, близость к офисам в Сити в меньшей степени влияет на ставку аренды квартир в домах рядом.
· Отмечен достаточно высокий спрос среди «белых воротничков» на аренду квартир в зоне сосредоточения деловой активности. Так, например, район Ленинградского проспекта неизменно пользуется популярностью среди арендаторов дорогой недвижимости, и в настоящее время именно он является самым востребованной локацией на рынке высокобюджетной аренды Москвы. Наличие здесь большого числа офисов является одной из причин повышенного спроса на аренду жилья в данном районе. Так, здесь расположено порядка 50 бизнес-центров, в том числе класса А, например, таких как БЦ «Большевик», БЦ «Белая Площадь», БЦ Skylight, БЦ «Монарх», БЦ «Аэродом» и др. В локации Ленинградского проспекта арендная ставка квартиры, находящейся в доме в 5-10 минутах пешком от бизнес-центра, в среднем будет на 15% ниже, чем у объекта, расположенного ближе. А если пешая удаленность составляет 10 минут и более – то на 18% ниже.
· Таким образом, наблюдается прямая зависимость между уровнем ставок аренды жилья и его отдаленностью от объектов коммерческой недвижимости: чем ближе находится жилье к бизнес-центрам, тем выше будет его арендная ставка. При этом, несмотря на столь ощутимую разницу в ценообразовании, отмечен повышенный спрос на недвижимость в непосредственной близости от БЦ.
Зависимость спроса и арендных ставок от удаленности квартиры от популярных школ Москвы
· В летний сезон, в преддверии начала учебного года, наблюдается наибольшая активность со стороны клиентов, заинтересованных в аренде дорогих квартир в Москве. Так, почти треть запросов (31%) из числа всех обращений от потенциальных арендаторов приходится на период с июня по август, при этом в первые два летних месяца отмечается пик активности – 23% от совокупного объема спроса за год.
· По оценке специалистов, ставки аренды на квартиры, расположенные в непосредственной близости от элитной школы, выше по сравнению с более удаленными вариантами, как минимум, на 10%. Так, средняя ставка аренды в локациях, где сосредоточены популярные учебные заведения, может быть почти на четверть выше среднерыночного значения показателя (324 500 руб. за объект в месяц).
