ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ
· В течение I полугодия 2017 г. в черте Санкт-Петербурга было введено в эксплуатацию 68 тыс. кв. м встроенных коммерческих помещений.
· Доля свободных помещений на основных торговых улицах Петербурга снизилась, составив в среднем 5,7%.
· Ротация арендаторов по итогам I полугодия 2017 г. составила 7,2%.
· С начала 2017 г. максимальные арендные ставки увеличились в среднем на 10%.
ГОРОДСКИЕ СОБЫТИЯ
Самым значимым событием в жизни Санкт-Петербурга в I полугодии 2017 г. был проходивший в июне – начале июля «Кубок конфедераций», который ознаменовался большим наплывом туристов и болельщиков. Помимо благоустройства города, было реализовано несколько крупных инфраструктурных и транспортных проектов.
В преддверии этого масштабного мероприятия было завершено многолетнее строительство стадиона «Санкт-Петербург Арена» на Крестовском острове. В дальнейшем, в 2018 г., здесь планируется открытие новой станции метро «Новокрестовская».
Кроме того, в мае состоялось открытие пешеходного Яхтенного моста, соединяющего Приморский район с Крестовским островом. Основной целью строительства моста было обеспечение высокой проходимости и при необходимости - проезда спецтранспорта при проведении массовых спортивных и культурных мероприятий на стадионе «Санкт-Петербург Арена».
Все эти события способствуют развитию прилегающих к стадиону локаций и привлечению новых инвесторов и арендаторов.
Еще одним транспортным событием было открытие развязки на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта. Развязка позволила улучшить транспортную доступность южных районов города и привлекательность новых жилых проектов. Это будет способствовать развитию торговой инфраструктуры во вновь создаваемых жилых кварталах Московского и Пушкинского районов, например таких, как бывшая территория завода «Самсон».
Среди перспективных для развития сегмента street retail локаций стоит отметить территорию Петровского острова, где на сегодняшний день идет активная застройка новым высококлассным жильем. Близость к центру и живописные видовые характеристики делают локацию привлекательной для инвесторов и застройщиков. По плану развития Петровского острова, представленному Комитетом по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, в ближайшей перспективе 29% острова будут занимать жилые объекты, 14% – общественно-деловые, 20% – рекреационные.
Также высоким потенциалом для развития сегмента встроенных помещений обладают намывные территории Васильевского острова, на которых уже введен в эксплуатацию первый жилой квартал от Seven Suns Development и реализуются еще несколько крупных проектов. В результате количество жителей Васильевского острова увеличится на 57 тыс. человек.
ПОКАЗАТЕЛИ И ТЕНДЕНЦИИ
I полугодие 2017 г. характеризовалось оживленным спросом со стороны арендаторов и инвесторов. На рынок вернулись понятия «лист ожидания» и «задаток». Причем на ликвидные помещения лист ожидания составляет минимум 3–4 арендатора.
Также на рынке отмечается появление частных инвесторов с бюджетом покупки до 50 млн руб., ранее вкладывавших денежные средства в квартиры. Основной спрос этой группы покупателей приходится на встроенные коммерческие помещения в новых жилых комплексах.
Растущая популярность инвестирования частных лиц в сегмент street retail в новостройках определяется доходностью помещений, которая обусловлена высоким спросом ввиду отсутствия развитой торговой инфраструктуры в ближайшей доступности. Помимо этого, сегмент street retail преобладает по уровню доходности над квартирным жильем, несмотря на более высокую стоимость инвестирования последнего/первого.
«По итогам I полугодия 2017 г. в Петербурге было введено в эксплуатацию 68 тыс. кв. м встроенных коммерческих помещений. Основная доля в размере 47% пришлась на Петроградский район за счет ввода в эксплуатацию крупных жилых комплексов «Леонтьевский мыс», «Привилегия», 4-й оч. «Европа Сити»», - говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
По итогам I полугодия 2017 г. снижение вакантных площадей на 1,3 п. п. и 0,7 п. п. наблюдается на пешеходных улицах и крупных периферийных магистралях города соответственно. По остальным коридорам отмечен рост свободных площадей. На главных и значимых магистралях города рост связан с освобождением торговых помещений большой площади. На локальных торговых улицах спальных районов причиной увеличения доли свободных площадей является вывод новых помещений в составе недавно введенных в эксплуатацию жилых комплексов.
В текущем квартале рынок street retail показывает положительную динамику: открылось на 24% больше новых торговых точек (включая помещения, которые были заполнены впервые), чем закрылось.
Максимальное количество новых объектов расположено на значимых торговых магистралях центральных районов. Их доля составляет 29% в общей структуре открытых за полугодие заведений. Основную долю нового предложения составляют объекты общественного питания – 29%, продуктов – 12%, товаров для дома и магазинов одежды – по 8%. Среди закрывшихся точек преобладают те же категории: общественное питание – 27%, продукты – 14%, одежда – 12%, товары для дома – 6%. В целом по рынку street retail заведения общественного питания по-прежнему занимают основную долю – около 24%.
В связи с ростом активности арендаторов увеличился спрос на качественные помещения. В результате в ряде локаций максимальные арендные ставки увеличились в среднем на 10%. «Наибольший рост зафиксирован на Невском пр-те на отрезке от пл. Восстания до пл. Ал. Невского», - отмечает Светлана Московченко.
В I полугодии 2017 г. открылись несколько крупных ресторанов китайской кухни, таких как «Москва-Пекин» на Аптекарской наб., «Китайская грамота» на месте закрывшегося PMI Bar на наб. реки Мойки. По соседству с БДТ открылся китайский ресторан «Нихао». Данная тенденция связана с увеличением потока туристов из Китая.
Также среди ближайших ресторанных открытий можно отметить анонсированный холдингом Ginza Project ресторан «Мари Vаnnа» на Мытнинской наб. Ранее на этом месте располагался ресторан Chin Chin Cafe холдинга «Адамант». Помимо этого, Ginza Project открыл новый ресторан восточной кухни «Сули-Гули» в ТРК «Порт Находка» в Рыбацком.
Другой крупный холдинг, Italy Group, открыл новый бельгийский гастрономический паб «Гент» в бизнес-центре Fort Tower на Московском пр-те. В планах компании открытие еще одного ресторана и бельгийского паба.
Стоит отметить, что в Петроградском районе в текущем квартале открылись несколько заметных объектов, таких как интерьерный салон голландской марки Eichholtz, цветочный салон «Атмосфера» и ресторан BEAUTY bar&kitchen. В то же время на Большом пр-те П. С. освободили помещения бутик Paul Smith и бутик детской одежды Kid Space
Наиболее значимым событием на рынке street retail стало открытие бутиков Escada и Dior на Невском проспекте (часть – Старо-Невский), помимо этого здесь открылся мультибрендовый ювелирный бутик Gold Union jewelry house. Это еще раз свидетельствует об укреплении позиции Старо-Невского проспекта в сегменте luxury.
Отмечается тенденция расширения присутствия компаний на рынке Санкт-Петербурга посредством открытия новых проектов формата «у дома» в новых крупных жилых кварталах. Так, кондитерская сеть «Буше» открыла первую пекарню «Теплого хлеба и под одеяло» в Девяткино. Еще одним примером может служить планируемый запуск розничной сетью «Азбука вкуса» мини-маркетов АВ Daily на Загородном пр-те и на 7-й линии В. О.
ГК «Грузовичкоф. Таксовичкоф» заявила о своих планах по выходу на продуктовый рынок. Компания планирует запуск более 100 магазинов экопродуктов, причем половина из них - формата «у дома», а вторая часть – сеть фирменных мясных магазинов «Алешкины зори».
Ротация арендаторов на основных торговых коридорах в I полугодии составила 7,2%. Наибольшей ротацией характеризовались Большой пр-т П. С., Владимирский пр-т, Лиговский пр-т, ул. Рубинштейна и др. Так, на Большом пр-те П. С. число помещений, поменявших арендатора за I полугодие 2017 г., составило 26 юнитов.
Традиционно высоким оставался спрос на помещения в центре города. Так, по запросам клиентов компании Knight Frank, основной интерес вызвали помещения в зонах влияния станций метро в центральных районах города. Самым высоким спросом пользовались помещения в локации Сенной пл. и Садовой ул., Б. Конюшенной ул. и ул. Рубинштейна.
Самыми востребованными являются помещения под магазины или небольшие кафе площадью от 100 до 200 кв. м. Под рестораны выбирают более крупные помещения – площадью более 200 кв. м. Так, в I полугодии 2017 г. компания WoowFamily арендовала помещение площадью 200 кв. м на Большом пр-те П. С., д. 86 под магазин одежды Gate 31. А на ул. Рубинштейна, д. 20 сдано в аренду помещение под ресторан «Duo. Азия» – новый проект фирмы DUOband, площадь которого - около 320 кв. м. Брокером обеих сделок выступила компания Knight Frank St Petersburg.
ПРОГНОЗ
До конца года ожидается старт продаж нового комплекса в активно развивающейся локации Петровского острова, в результате чего предложение может увеличиться примерно на 31 тыс. кв. м.
Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg: «Рынок помещений формата Street retail, пожалуй, самый динамичный. На него оказывают влияние и сезонность с сюрпризами природы, и политико-экономическая ситуация, и изменения общей инфраструктуры города. В Петербурге, с его огромным туристическим потоком и меняющейся транспортной схемой, street retail бьет рекорды и по ротации арендаторов, и по скорости закрытия сделок. Этот сегмент рынка коммерческой недвижимости показывает высокие результаты по доходности и поэтому привлекателен для инвесторов. В нашем отчете мы не только подвели итоги полугодия, но и постарались рассказать о наиболее заметных трендах и перспективах развития».
