Как платить за аренду?

Аналитики компании JLL и корпоративно-инвестиционного бизнеса Сбербанка Sberbank CIB опубликовали совместный отчет о влиянии валютного фактора на российский рынок коммерческой недвижимости.

Исторически валютные договоры аренды были привлекательны для арендаторов качественных помещений. Согласно расчетам JLL и Sberbank CIB, в период с 2006 по 2013 годы аренда офиса класса А в Москве в рублях обходилась на 24% дороже, чем в долларах. Такая премия была существенной и вполне оправдывала валютный риск арендаторов. Однако в результате резкого ослабления рубля совокупная премия за 2006–2016 снизилась до 7%.

Таким образом, девальвация рубля сделала переход к рублевым ставкам аренды логичным шагом для арендаторов с доходами в рублях, который позволил нивелировать валютный риск. Например, в Москве доля валютных договоров снизилась с более 70% во всех сегментах коммерческой недвижимости в конце 2013 года до 10% и ниже в настоящее время. В Санкт-Петербурге - с 50-60% до 5% и ниже.

Период 2015-2016 годов служит примером двух крайностей, когда резкое ослабление рубля сменилось укреплением. В результате в 2015 году премия рублевой аренды составила -14% (т.е. в рублях аренда была дешевле, чем в долларах), а в 2016 году уже +25%. Оценивая колебания российской валюты, сегодня можно говорить о возврате двустороннего риска, что ставит вопрос об оптимальной стратегии для игроков рынка недвижимости, для которых обменный курс остается ключевым фактором.

Оценивая ближайшую перспективу, аналитики JLL и Sberbank CIB проанализировали выгоды той или иной валюты договора в зависимости от курса рубля до конца 2018 года. Для того чтобы арендные платежи в рублях и долларах совпадали, рубль должен ослабнуть до 60,5-62,0 за доллар с текущих уровней. В случае более крепкого уровня российской валюты, платежи по долларовым договорам аренды будут ниже рублевых.

«С большой вероятностью аренда коммерческой недвижимости в валюте будет дешевле рублевой в ближайшей перспективе, а значит ставки в долларах и евро полностью не исчезнут с рынка, – комментирует Владимир Пантюшин, главный стратег компании JLL. – Они будут применяться, например, в высококачественных бизнес-центрах для арендаторов, предпочитающих привязку к валютному курсу. Это могут быть компании, которые получают основную часть выручки в валюте либо у которых арендные платежи составляют лишь незначительную часть расходов, что снижает актуальность валютных рисков. А вот для арендаторов с рублевой выручкой риск валютных потрясений перевешивает потенциальную выгоду от более низких выплат».

Что касается прогнозов на среднесрочный период, тут эксперты рассматривают три сценария: базовый, оптимистичный и пессимистичный. В них, например, валютный курс доллара на конец 2018 года прогнозируется на уровнях 55,5, 48,5 и 72,0 соответственно. Таким образом, в базовом и оптимистичном сценариях рублевая аренда окажется дороже, чем в долларах.

Эксперты JLL и Sberbank CIB также анализируют перспективы для собственников зданий в зависимости от наличия на их балансе валютных кредитов. При их отсутствии предпочтения владельцев объектов смещены в сторону рублевой аренды. Дополнительным стимулом для арендодателей оставаться в рублях служат более высокие, чем в валюте, уровни индексации арендных платежей. Например, в офисном сегменте Москвы аренда валютных договоров сегодня индексируется на 1,5-2,5% в год, а по рублевым контрактам – на 6-8%. Однако разница между этими уровнями продолжит снижаться под влиянием низкой инфляции в России.

«Для собственников недвижимости, имеющих на балансе валютные займы, ситуация более сложная, – комментирует Юлия Гордеева, старший аналитик Sberbank CIB. – Она требует оценки будущих потоков арендной платы, формирования ожиданий по динамике валютного курса и процентных ставок. При рассмотрении варианта перевода в рубли арендных платежей и займов еще одним параметром служат уровни обменного курса, по которым происходит или возможна конвертация. Второй должен быть на 18,5% ниже первого, чтобы срок погашения основной суммы кредита не изменился».

В целом обменный курс остается ключевым фактором для рынка недвижимости. Для некоторых категорий игроков выбор оптимальной валюты аренды и кредита требует серьезного анализа макроэкономических показателей.



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

JLL

Банки

Сбербанк

Материалы по теме

Интервью

Вильгельм Хиберт: «Немецкий ритейл оптимален для пассивного арендного бизнеса»

Руководитель немецкого инвестиционно-строительного холдинга ST 77 и BiG Property Вильгельм Хиберт о том, почему розничная торговля в Германии привлекательна для иностранных инвесторов.

26.09
Рейтинг

О нестандартных арендаторах офисов

В то время как спрос со стороны традиционных лидеров по аренде офисов (банков, госкомпаний и IT) неуклонно снижается, нестандартные для рынка компании повышают интерес к аренде офисных помещений в бизнес-центрах. Компания Blackwood составила рейтинг арендаторов из новых для офисного сегмента сфер и выяснила, какие из них проявляют наибольший интерес к новым помещениям сегодня.

12.09
Исследования рынка

Что арендовали в Москве в июле?

Компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги июля 2017 г.

28.08

журнал CRE 22-1 (358)

16.12.2019-15.01.2020
Девелопмент: Строительный обряд Несмотря на восстановление девелоперской активности и завершение острой фазы пятилетнего кризисного цикла, на рынок по-прежнему влияют дорогое финансирование, спад покупательской способности, изменение потребительского поведения и трансформация кадровых и логистических сегментов.  Консалтинг: Запишитесь на консультацию Увеличение спроса на консультационные услуги во всех сегментах, рост интереса к запросам для новых и нетрадиционных формато...

Популярное

Конфликт

В Москве снесут элитный апарт-комплекс

Апарт-комплекс Loft River на северо-западе Москвы будет снесен, поскольку его признали самовольной постройкой. Комплекс возвели без разрешения на строительство и заключения государственной экологической экспертизы.
16.01
Инвестиции

Датский конкурент IKEA вновь берет курс на Москву

В апреле 2020 г. свои двери откроет первый магазин JYSK в Москве.
 
15.01
Открытие

«Детский мир» открыл два магазина

Новые магазины сети «Детский мир» открылись в Сергиевом Посаде и Нальчике, один из них – в малом формате.
15.01
Назначения

Новое назначение в JLL

Алексей Кучвальский вновь возглавит отдел по работе с владельцами офисных помещений компании JLL.
16.01
Проект

Основатели JLL, MLP и Orco будут развивать в Москве склады для e-commerce

Майкл Ланге, Жан Франсуа Отт и Мишель Паскалис создали инвестиционный фонд для развития в Москве складов последней мили для сектора e-commerce.
15.01
Назначения

Metrika Investments – новое назначение

Елизавета Голышева возглавила департамент по управлению активами и аренде в компании Metrika Investments, входящей в структуру концерна «Россиум».
16.01
Сделка

Morgan Stanley можно поздравить!

Часть «Галереи» в Петербурге наконец-то продана. Morgan Stanley удалось закрыть сделку в конце декабря. Арабский фонд Mubadala приобрел 49%. 
17.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre