10 ДНЕЙ
10 ЧАСОВ

Арендатор на «минус миллион»

Анастасия Малкова, коммерческий директор компании Stone Hedge

 

Одна из вечных тем взаимодействия собственников и арендаторов уже давно набила всем оскомину, но многие, даже зарекомендовавшие себя компании, по-прежнему продолжают наступать на одни и те же грабли. А в нынешних условиях, когда стабильность к рынку коммерческой недвижимости только начинает возвращаться, любой неверный шаг может обернуться миллионными потерями. Порассуждаем о тонкостях и новых реалиях удачных проектов в офисной недвижимости. 

В отличие от 2000-х годов, когда многие бизнес-центры привлекали своих первых арендаторов на этапе становления рынка, современные офисные здания должны, во-первых, отвечать всем ряду технических требований, а во-вторых, находиться именно в той концепции и ценовой категории, которая будет под силу целевой аудитории.

Если посмотреть на проекты класса А, которые расположены в центре города, то их главные клиенты – компании, имидж которых по стечению обстоятельств не дает возможность рассматривать объекты на периферии; также эти офисы выбирают иностранные игроки. БЦ, которые локализуются в пределах Третьего транспортного кольца, ориентируются в основном на международных игроков и тех, для кого иметь фронт-офис необходимо вблизи от центра. Среди центральных объектов редко можно встретить современные здания – многие уже перешагнули отметку в 10 лет, но благодаря стараниям управляющей компании поддерживаются в отличном состоянии как внешне, так и внутренне. Из относительно современных можно назвать разве что офисы в составе МФК и ряд офисных особняков, рассчитанных на премиальных арендаторов. Сюда же подходят и лофты, но это уже не совсем классическая история.

На фоне этого за пределами ТТК начали появляться действительно качественные проекты. Сегодня почти в каждом районе и даже в Новой Москве есть не просто уникальные и современные бизнес-центры, но и масштабные офисные парки. По своему опыту мы видим, как спрос на объекты в центре начинает постепенно снижаться. Сегодня большинство предпринимателей уже не стремится занять свои квадратные метры в ММДЦ, оценивая предложение не только с финансовой стороны, но и с точки зрения транспортной доступности и необходимой инфраструктуры. Все чаще на рынке появляются запросы на мелкую нарезку, чего обычно не практикуют в бизнес-центре класса А. Если посмотреть на рынок офисной недвижимости, то после кризиса 2014-го спрос на крупные помещения серьезно упал, и даже сделка на 500 кв. м стала считаться очень хорошей для брокера, не говоря уже о нескольких тысячах квадратных метров.

Несмотря на это, даже у таких арендаторов бывают высокие требования к помещениям и сопутствующему обслуживанию. Это касается как технической части – воздух, свет, лифты, парковки, - так и заведений общественного питания на территории, а также магазинов и спортивных центров, куда можно сходить после работы.

Многие бизнес-центры изначально были спроектированы под определенный рынок, не учитывая, что мобильность и гибкость – ключевые факторы для современного офисного центра. Если компания только начинает свой путь, то, скорее всего, она ограничивается небольшим офисом 50-60 кв. м. Найти хорошее помещение по приемлемой цене – одна из самых трудных задач на современном рынке. Всегда приходится выбирать – либо низкая цена, но большая удаленность от транспортных магистралей и станций метро, либо пешая доступность и высокая стоимость квадратного метра.

Возможность собственника предоставить удобные для арендатора условия – ключевой фактор успешности современного БЦ. Оперативно расширить арендуемые площади, предоставить арендные каникулы или помещения с готовой отделкой – минимум того, в чем нуждается современный рынок. Также стоит сказать и о том, что уже прошли те времена, когда «стеклянные коробки» считались верхом архитектурного искусства. Сейчас наличие качественной архитектуры и интерьерных решений – это главный козырь в рукаве арендодателя. По нашему опыту, архитектура влияет на принятие решений в равной степени, как и подходящая площадь и стоимость квадратного метра. Поэтому в нашем проекте бизнес-центра Neo Geo одной из особенностей являются атриумы, выполненные по индивидуальному архитектурному проекту и являющиеся функциональными общественными пространствами. Подобные элементы чаще всего свойственны офисам более высокого класса – к примеру, Аркада в БЦ «Белые сады», огромный атриум в офисном парке ComCity, торговые галереи в Кунцево-плаза и пр. Только объединив все эти факторы воедино, не забывая при этом о внимательном отношении как к будущим, так и нынешним клиентам, можно с уверенностью говорить о том, что объект всегда будет пользоваться стабильным спросом, вне зависимости от рыночной ситуации. Ведь один недовольный клиент – это как минимум арендатор на «минус миллион».

 



иГРОКИ РЫНКА

STONE HEDGE

Малкова Анастасия

Строительство

STONE HEDGE

Материалы по теме

Исследования рынка

Офисы Москвы – отсутствие перемен как показатель стабильности?

Компания ILM проанализировала рынок офисной недвижимости Москвы за восемь месяцев 2017 г. Пока он еще испытывает на себе последствия кризисных явлений, и темпы ввода в эксплуатацию новых объектов по-прежнему остаются низкими. За восемь месяцев в эксплуатацию введены всего 83 000 тыс. кв. м – почти в три раза меньше аналогичного периода прошлого года. 
18.09
Исследования рынка

Офисы А в районе Третьего транспортного кольца стали популярнее

С 2014 г. доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А, расположенных в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК), упала на 30 п. п. и по итогам первого полугодия 2017 г. составил 18%, к такому выводу пришли аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank. 

01.09
Экспертный анализ

Офисы С-класса заполняются

Специалисты ГК «ЭКООФИС» проанализировали ситуацию на рынке офисов С-класса в границах «старой» Москвы за период с января по август 2017 г. С начала года уровень вакантных площадей в сегменте снизился более чем на 1,5% и впервые за несколько кризисных лет опустился ниже 7%.

29.08
Интервью

Дэвид Роден: «Офисы, где есть место только для работы, уже не способны удовлетворить требования нового поколения»

Дэвид Роден, DRA Architects, об изменениях на российском офисном рынке, форматах офисов и новом поколении сотрудников.

28.08

журнал CRE 11-12 (368-369)

1-30.06.2020
Цифры и факты Обзор рынка коммерческой недвижимости Скамейка запасных Игроки убеждены: в ближайшие полтора года банкам снова придётся стать санитарами рынка коммерческой недвижимости. Идите все на шопинг Закат философии шопинга как удовольствия игроки называют одной из главных проблем постпандемного рынка: для того, чтобы зайти в магазин, все еще нужно надеть маску, в залах нет доступа к тестерам, закрыты или существенно ограничены примерочные. Внутренний голос Потери российской...

Популярное

Открытие

В Москве открывается Eat Market Юго-Западная

На Юго-Западе Москвы начинает работу самый большой Eat Market.
 
06.08
Назначения

В Kalinka Group - новые назначения

Два TOP-менеджера возглавили ключевые посты в Kalinka Group.

03.08
Сделка

East Real рассказала о крупной сделке

Компания «АИРТ» арендовала помещения в новом бизнес-центре класса В+ в Петербурге.
 
05.08
Сделка

«БОСС» арендовал здание в Мневниках под коворкинг

Входящая в ассоциацию КОКОН компания «Рентавик» стала консультантом сделки по аренде отдельно стоящего здания площадью 1235 кв. м.

04.08
Игроки рынка

Максимов полностью завладел «Пионером»

Акционер группы «Пионер» стал ее единственным владельцем.
 
05.08
Сделка

Tekta Group покупает Cherry City

Стоимость проекта по строительству жилого комплекса площадью 72,4 тыс. кв. м оценивается в 2-2,3 млрд рублей.

05.08
Сделка

Крупный ТЦ Краснознаменска сменил владельца

ТЦ «Звездный» в Подмосковье продан за 1 млрд руб.
 
05.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre