Арендатор на «минус миллион»

Анастасия Малкова, коммерческий директор компании Stone Hedge

 

Одна из вечных тем взаимодействия собственников и арендаторов уже давно набила всем оскомину, но многие, даже зарекомендовавшие себя компании, по-прежнему продолжают наступать на одни и те же грабли. А в нынешних условиях, когда стабильность к рынку коммерческой недвижимости только начинает возвращаться, любой неверный шаг может обернуться миллионными потерями. Порассуждаем о тонкостях и новых реалиях удачных проектов в офисной недвижимости. 

В отличие от 2000-х годов, когда многие бизнес-центры привлекали своих первых арендаторов на этапе становления рынка, современные офисные здания должны, во-первых, отвечать всем ряду технических требований, а во-вторых, находиться именно в той концепции и ценовой категории, которая будет под силу целевой аудитории.

Если посмотреть на проекты класса А, которые расположены в центре города, то их главные клиенты – компании, имидж которых по стечению обстоятельств не дает возможность рассматривать объекты на периферии; также эти офисы выбирают иностранные игроки. БЦ, которые локализуются в пределах Третьего транспортного кольца, ориентируются в основном на международных игроков и тех, для кого иметь фронт-офис необходимо вблизи от центра. Среди центральных объектов редко можно встретить современные здания – многие уже перешагнули отметку в 10 лет, но благодаря стараниям управляющей компании поддерживаются в отличном состоянии как внешне, так и внутренне. Из относительно современных можно назвать разве что офисы в составе МФК и ряд офисных особняков, рассчитанных на премиальных арендаторов. Сюда же подходят и лофты, но это уже не совсем классическая история.

На фоне этого за пределами ТТК начали появляться действительно качественные проекты. Сегодня почти в каждом районе и даже в Новой Москве есть не просто уникальные и современные бизнес-центры, но и масштабные офисные парки. По своему опыту мы видим, как спрос на объекты в центре начинает постепенно снижаться. Сегодня большинство предпринимателей уже не стремится занять свои квадратные метры в ММДЦ, оценивая предложение не только с финансовой стороны, но и с точки зрения транспортной доступности и необходимой инфраструктуры. Все чаще на рынке появляются запросы на мелкую нарезку, чего обычно не практикуют в бизнес-центре класса А. Если посмотреть на рынок офисной недвижимости, то после кризиса 2014-го спрос на крупные помещения серьезно упал, и даже сделка на 500 кв. м стала считаться очень хорошей для брокера, не говоря уже о нескольких тысячах квадратных метров.

Несмотря на это, даже у таких арендаторов бывают высокие требования к помещениям и сопутствующему обслуживанию. Это касается как технической части – воздух, свет, лифты, парковки, - так и заведений общественного питания на территории, а также магазинов и спортивных центров, куда можно сходить после работы.

Многие бизнес-центры изначально были спроектированы под определенный рынок, не учитывая, что мобильность и гибкость – ключевые факторы для современного офисного центра. Если компания только начинает свой путь, то, скорее всего, она ограничивается небольшим офисом 50-60 кв. м. Найти хорошее помещение по приемлемой цене – одна из самых трудных задач на современном рынке. Всегда приходится выбирать – либо низкая цена, но большая удаленность от транспортных магистралей и станций метро, либо пешая доступность и высокая стоимость квадратного метра.

Возможность собственника предоставить удобные для арендатора условия – ключевой фактор успешности современного БЦ. Оперативно расширить арендуемые площади, предоставить арендные каникулы или помещения с готовой отделкой – минимум того, в чем нуждается современный рынок. Также стоит сказать и о том, что уже прошли те времена, когда «стеклянные коробки» считались верхом архитектурного искусства. Сейчас наличие качественной архитектуры и интерьерных решений – это главный козырь в рукаве арендодателя. По нашему опыту, архитектура влияет на принятие решений в равной степени, как и подходящая площадь и стоимость квадратного метра. Поэтому в нашем проекте бизнес-центра Neo Geo одной из особенностей являются атриумы, выполненные по индивидуальному архитектурному проекту и являющиеся функциональными общественными пространствами. Подобные элементы чаще всего свойственны офисам более высокого класса – к примеру, Аркада в БЦ «Белые сады», огромный атриум в офисном парке ComCity, торговые галереи в Кунцево-плаза и пр. Только объединив все эти факторы воедино, не забывая при этом о внимательном отношении как к будущим, так и нынешним клиентам, можно с уверенностью говорить о том, что объект всегда будет пользоваться стабильным спросом, вне зависимости от рыночной ситуации. Ведь один недовольный клиент – это как минимум арендатор на «минус миллион».

 



иГРОКИ РЫНКА

STONE HEDGE

Малкова Анастасия

Строительство

STONE HEDGE

Материалы по теме

Исследования рынка

Офисы Москвы – отсутствие перемен как показатель стабильности?

Компания ILM проанализировала рынок офисной недвижимости Москвы за восемь месяцев 2017 г. Пока он еще испытывает на себе последствия кризисных явлений, и темпы ввода в эксплуатацию новых объектов по-прежнему остаются низкими. За восемь месяцев в эксплуатацию введены всего 83 000 тыс. кв. м – почти в три раза меньше аналогичного периода прошлого года. 
18.09
Исследования рынка

Офисы А в районе Третьего транспортного кольца стали популярнее

С 2014 г. доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А, расположенных в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК), упала на 30 п. п. и по итогам первого полугодия 2017 г. составил 18%, к такому выводу пришли аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank. 

01.09
Экспертный анализ

Офисы С-класса заполняются

Специалисты ГК «ЭКООФИС» проанализировали ситуацию на рынке офисов С-класса в границах «старой» Москвы за период с января по август 2017 г. С начала года уровень вакантных площадей в сегменте снизился более чем на 1,5% и впервые за несколько кризисных лет опустился ниже 7%.

29.08
Интервью

Дэвид Роден: «Офисы, где есть место только для работы, уже не способны удовлетворить требования нового поколения»

Дэвид Роден, DRA Architects, об изменениях на российском офисном рынке, форматах офисов и новом поколении сотрудников.

28.08

журнал CRE 21 (357)

1-15.12.2019
Логистические цепочки «Почта России» в течение двух лет построит около сорока логохабов для сокращения сроков доставки общим объемом инвестиций, превышающим 30 млрд рублей. О создании собственной логистической платформы заявили также «Сбербанк» и ряд других игроков.  MAPIC-2019: Ривьера без русских С 13 по 15 ноября в Каннах проходила международная выставка в сфере коммерческой недвижимости MAPIC 2019. В 2019 году в выставке приняли участие более 8500 делега...

Популярное

Сделка

Huawei снял коворкинг от Capital Group

Компания стала моноарендатором площадки Business Club в башне «Федерация», открытой в июле 2019 года. Консультантом сделки выступила компания Cushman & Wakefield. Площадка в башне «Федерация» стала вторым на 100% заполненным коворкингом Business Club: первый проект в МФК «Город Столиц» был полностью реализован в июле 2019 года.
04.12
Управление недвижимостью

O1 Standard расширила портфель до 14 объектов

В портфель активов под управлением O1 Standard вошли еще три объекта в Москве.
02.12
Переговоры

«Ключ» откроет крупнейший коворкинг в центре Москвы

Сеть «Ключ» может открыть один из крупнейших коворкингов в России. Компания ведет переговоры об аренде площадей в бизнес-центре «Капитал» в Гостином дворе в Москве.
02.12
Проект

В «Есипово» построят Industrial City

«Строительный Альянс» планирует строительство производственно-складского комплекса.
02.12
Проект

На Бадаевском обещают 1500 рабочих мест

В Capital Group подсчитали, что реконструкция завода в 1,5 раза увеличит количество рабочих мест на этом участке.
02.12
Конфликт

HEINEKEN подаёт в суд на ТД «Интерторг»

ТД «Интерторг» не выполняет контрактные обязательства перед HEINEKEN, задерживая выплату десятков миллионов рублей.
02.12
Сделка

Louis Vuitton купил особняк в центре Москвы

Moet Hennessy—Louis Vuitton приобрела особняк в Столешниковом переулке, в котором располагается бутик бренда.
 
03.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre