Ленинградский становится ближе

В ближайшее время откроются пять новых станций московского метро, которые войдут в состав Третьего пересадочного контура (ТПК): «Деловой центр» в «Москва-Сити», «Шелепиха», «Хорошевская» рядом с метро «Полежаевская», «ЦСКА» и «Петровский парк» в Ленинградском деловом районе (ЛДР).

3559

Эксперты компании JLL изучили, как открытие станций «ЦСКА» и «Петровский парк» может повлиять на офисы, расположенные в границах ЛДР. Для этого они разделили ключевые бизнес-центры ЛДР на расположенные возле метро и удаленные от него и проанализировали влияние наличия метро в шаговой доступности на долю свободных площадей и ставки аренды.

Открытие станций «ЦСКА» и «Петровский парк» улучшит транспортную доступность бизнес-центров в ЛДР. «ЦСКА» обеспечит шаговую доступность для существующих БЦ «Аэродом» и БЦ «Аркус» (фаза II, III), а в перспективе и для нового предложения 2018 г. – МФК «Лица». «Петровский парк», расположенный рядом с уже существующей станцией «Динамо», не повлияет непосредственно на доступность близлежащих офисных центров, но при этом соединит ЛДР с районом «Москва-Сити» и впоследствии с другими частями города.

Транспортная доступность ЛДР: нет предела совершенству

ЛДР – один из наиболее популярных субрынков Москвы, в том числе среди международных компаний: совокупно за период с 2010 г. по 3 квартал 2017 г. их доля в общем объеме сделок аренды офисных помещений класса А превышает аналогичный показатель бизнес-центров Центрального делового района (ЦДР), традиционно популярного среди иностранных игроков (48% против 36%). Востребованность ЛДР обусловлена хорошей транспортной доступностью, которую обеспечивает Замоскворецкая линия метро и Ленинградский проспект – центральная артерия ЛДР и одна из крупнейших транспортных магистралей Москвы, ведущая в аэропорт Шереметьево.

Метро как магнит для арендаторов

Несмотря на развитую транспортную инфраструктуру в субрынке, аналитики обнаружили зависимость показателя вакантности бизнес-центров ЛДР от степени их удаленности от станции метро. Для этого были рассмотрены ключевые офисные объекты классов A и B+, расположенные в ЛДР, и разделены их на две группы: близлежащие (объекты в зоне 10-минутной пешеходной доступности от станции метро – до 850 м) и удаленные.

Заполнение офисов демонстрирует выраженную зависимость от степени удаленности объекта от метро. В течение последнего года доля свободных площадей в близлежащих объектах классов А и B+ находилась в пределах 8-14%. На конец 3 квартала 2017 г. она составила 10,3% (на 5,2 п.п. ниже средней по Москве). Несмотря на выход на рынок новых объектов площадью около 35 тыс. кв. м в следующем году, показатель вакантности в близлежащих объектах существенно не изменится: 26% будущего предложения уже реализовано посредством заключения предварительных сделок. На фоне активного интереса к качественным проектам ЛДР ожидается сохранение этой практики: за период с 2010 г. 67% от общего объема предварительных сделок аренды и продажи офисов в Москве было заключено именно в близлежащих офисах.

В удаленных бизнес-центрах доля свободных площадей значительно превышает среднерыночный уровень (24,9% против 15,5% соответственно на конец 3 квартала 2017 г.). При этом, достигнув в 3 квартале 2016 г. максимума за последние три года (27,5%), в прогнозируемом периоде вакантность удаленных объектов постепенно сократится и к концу 2018 г., по прогнозу JLL, снизится до 23,1%. Такое сокращение будет обусловлено отсутствием новых проектов в рассматриваемом диапазоне удаленности от метро и переходом БЦ «Аэродом» и БЦ «Аркус» (фазы II, III) в группу близлежащих объектов в связи с запуском новой станции метро.

Таким образом, результаты исследования демонстрируют зависимость между вакантностью бизнес-центра и его удаленностью от ближайшей станции метро. В объектах, расположенных на расстоянии более 850 м от метро, доля свободных площадей почти вдвое превышает среднерыночный показатель. Близлежащие офисные объекты более востребованы, в том числе на стадии строительства.

Разница в классах: есть

Разница между двумя группами бизнес-центров проявляется при рассмотрении их по классам. В классе А арендаторы максимально заинтересованы в зданиях, расположенных в шаговой доступности метро. Это отражает динамика свободных площадей, которые в течение последних трех лет находились на низких уровнях (7,0% на конец 3 квартала 2017 года). Заинтересованность в близлежащих объектах класса А демонстрируют и девелоперы. В рассматриваемой локации только один объект класса А можно отнести к удаленным – БЦ «Аркус» (фаза III). При этом с запуском станции «ЦСКА» в группу близлежащих офисных центров перейдет и он. Ожидается, что с ростом транспортной доступности он привлечет новых арендаторов (сейчас в бизнес-центре свободно 22,5% в 3 квартале 2017 г.).

В удаленных объектах основной объем свободных площадей представлен объектами класса B+: объем вакантных площадей в них в десять раз выше, чем в объектах класса А. При этом разница в долевых показателях между классами минимальна. 

В перспективе основное улучшение ожидается в близлежащих зданиях. Даже в уже успешных объектах класса А вакансия продолжит снижаться. В классе В+ улучшение будет более выраженным: вакантность в близлежащих офисах снизится с текущих 19% до среднерыночного уровня в 15% на конец 2017 г. Это будет обусловлено запуском станции «ЦСКА» и развитием инфраструктуры (открытие парка на Ходынском поле). Кроме того, по прогнозу, новая станция метро окажет положительное влияние на темпы заполняемости введенного год назад МФК «ВЭБ Арена», вакантность которого составляет существенную долю в объеме свободных площадей объектов класса B+. По мере реализации планов по комплексному развитию окружающей территории ожидается постепенное снижение вакантности в нем уже в 2018 г.

Таким образом, зависимость показателя вакантности от фактора наличия метро в шаговой доступности проявляется в объектах обоих классов. В исследуемом субрынке близость к метро является одним из ключевых конкурентных преимуществ офисного объекта.

Востребованность офисов класса А в шаговой доступности от метро демонстрирует и географический профиль будущих объектов, анонсированных к вводу в 2018-2020 гг.: все заявленные проекты ЛДР – например, «Алкон» (фаза II), «Аркус» (фаза IV), «Большевик» (фаза II), «ВТБ Арена Парк» – будут возведены вблизи станций метро.

Ставки аренды: договоримся

Запрашиваемые ставки аренды в меньшей степени подвержены влиянию фактора наличия метро в шаговой доступности объекта. В объектах и класса А и класса B+ ставки аренды близлежащих и удаленных бизнес-центров находятся на схожих уровнях. При этом разница в уровне ставок обычно появляется в результате переговоров.

О главном

Наличие станции метро в шаговой доступности выступает важным фактором, определяющим показатель вакантности площадей.

Запуск станций «Петровский парк» и «ЦСКА» будет способствовать комплексному развитию территории ЛДР и в среднесрочной перспективе окажет положительное влияние на темпы заполнения площадей в существующих и планируемых офисных объектах.



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

JLL

Материалы по теме

Каждая минута от метро снижает аренду офиса на $10

В Москве пешеходная удаленность офисного здания от метро влияет на размер арендной ставки после 7-й минуты.

02.09
Экспертный анализ

Время нестандартных решений: к чему приводит отсутствие свободных крупных офисов

Недостаток свободных помещений на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга приводит к росту арендных ставок, считают аналитики компании JLL. 
24.11
Исследования рынка

Московские офисы класса А дорожают

В объектах класса А после непрерывного падения, которое наблюдалось с конца 2014 г., средний уровень запрашиваемых ставок аренды в течение последнего квартала вырос на 2% и на начало октября достиг 25 000 руб. за кв. м в год, приблизившись к уровню конца 2016 г., сообщают аналитики ILM.  
02.11

журнал CRE 16 (394)

Сентябрь 2
Новый номер CRE №394 (сентябрь 2) вышел в свет. Выпуск журнала осуществлен при поддержке: БЦ «Северная Башня» http://n-tower.ru/   City&Malls PFM www.cmpfm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru   RD Management www.rdms.ru В номере: Актуально ДЕФИЦИТ. СПЕКУЛЯНТЫ НЕ У ДЕЛ Спрос на склады превышает даже будущее предложение     Тема номера ЗА ЗВЕЗДОЙ КОЧЕВОЙ Рынок подстраивается под сотрудников нового типа   Тренды ГИБКАЯ КУХНЯ Фуд-холлы и гастромаркеты осваи...

Популярное

Назначения

Новое назначение в Accent Capital

Директором департамента торговой недвижимости назначена Светлана Кузьмина.
20.09
События

Все победители CRE Federal Awards 2021

Представляем номинантов и победителей ежегодной премии в области коммерческой недвижимости CRE Federal Awards.
24.09
События

Новая реальность для складской недвижимости: конференция от Knight Frank

16 сентября в отеле Lotte состоялась XVII ежегодная складская конференция международной консалтинговой компании Knight Frank «СКЛАДываем новую реальность», где ведущие эксперты области определили главные направления на рынке в ближайшем будущем, рассказали о преобладающих трендах современности и представили аналитические данные прошедших периодов.
20.09
Сделка

Ozon арендовал гибкий офис на 24 600 кв. м

Подразделения компании станут резидентами сети BusinessClub от Capital Group в бизнес-центре «Искра-парк».
23.09
Открытие

Первый фудмолл появится в Беларуси

В Минске в ТРЦ Galileo откроют бульвар фэшн-брендов и первый в стране фудмолл.
20.09
Сделка

ГК «РИОТЭКС» приобрела объект на Рублевском шоссе

ГК «РИОТЭКС» пополнила портфель объектов премиальной локацией в 16 655 кв.м на Западе столицы.
 
20.09
Открытие

«Леруа Мерлен» стало больше в Новокузнецке

20 сентября второй в Новокузнецке гипермаркет «Леруа Мерлен» площадью 8 000 кв. м открыл двери для посетителей.
20.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre