Эксперты компании JLL изучили, как открытие станций «ЦСКА» и «Петровский парк» может повлиять на офисы, расположенные в границах ЛДР. Для этого они разделили ключевые бизнес-центры ЛДР на расположенные возле метро и удаленные от него и проанализировали влияние наличия метро в шаговой доступности на долю свободных площадей и ставки аренды.
Открытие станций «ЦСКА» и «Петровский парк» улучшит транспортную доступность бизнес-центров в ЛДР. «ЦСКА» обеспечит шаговую доступность для существующих БЦ «Аэродом» и БЦ «Аркус» (фаза II, III), а в перспективе и для нового предложения 2018 г. – МФК «Лица». «Петровский парк», расположенный рядом с уже существующей станцией «Динамо», не повлияет непосредственно на доступность близлежащих офисных центров, но при этом соединит ЛДР с районом «Москва-Сити» и впоследствии с другими частями города.
Транспортная доступность ЛДР: нет предела совершенству
ЛДР – один из наиболее популярных субрынков Москвы, в том числе среди международных компаний: совокупно за период с 2010 г. по 3 квартал 2017 г. их доля в общем объеме сделок аренды офисных помещений класса А превышает аналогичный показатель бизнес-центров Центрального делового района (ЦДР), традиционно популярного среди иностранных игроков (48% против 36%). Востребованность ЛДР обусловлена хорошей транспортной доступностью, которую обеспечивает Замоскворецкая линия метро и Ленинградский проспект – центральная артерия ЛДР и одна из крупнейших транспортных магистралей Москвы, ведущая в аэропорт Шереметьево.
Метро как магнит для арендаторов
Несмотря на развитую транспортную инфраструктуру в субрынке, аналитики обнаружили зависимость показателя вакантности бизнес-центров ЛДР от степени их удаленности от станции метро. Для этого были рассмотрены ключевые офисные объекты классов A и B+, расположенные в ЛДР, и разделены их на две группы: близлежащие (объекты в зоне 10-минутной пешеходной доступности от станции метро – до 850 м) и удаленные.
Заполнение офисов демонстрирует выраженную зависимость от степени удаленности объекта от метро. В течение последнего года доля свободных площадей в близлежащих объектах классов А и B+ находилась в пределах 8-14%. На конец 3 квартала 2017 г. она составила 10,3% (на 5,2 п.п. ниже средней по Москве). Несмотря на выход на рынок новых объектов площадью около 35 тыс. кв. м в следующем году, показатель вакантности в близлежащих объектах существенно не изменится: 26% будущего предложения уже реализовано посредством заключения предварительных сделок. На фоне активного интереса к качественным проектам ЛДР ожидается сохранение этой практики: за период с 2010 г. 67% от общего объема предварительных сделок аренды и продажи офисов в Москве было заключено именно в близлежащих офисах.
В удаленных бизнес-центрах доля свободных площадей значительно превышает среднерыночный уровень (24,9% против 15,5% соответственно на конец 3 квартала 2017 г.). При этом, достигнув в 3 квартале 2016 г. максимума за последние три года (27,5%), в прогнозируемом периоде вакантность удаленных объектов постепенно сократится и к концу 2018 г., по прогнозу JLL, снизится до 23,1%. Такое сокращение будет обусловлено отсутствием новых проектов в рассматриваемом диапазоне удаленности от метро и переходом БЦ «Аэродом» и БЦ «Аркус» (фазы II, III) в группу близлежащих объектов в связи с запуском новой станции метро.
Таким образом, результаты исследования демонстрируют зависимость между вакантностью бизнес-центра и его удаленностью от ближайшей станции метро. В объектах, расположенных на расстоянии более 850 м от метро, доля свободных площадей почти вдвое превышает среднерыночный показатель. Близлежащие офисные объекты более востребованы, в том числе на стадии строительства.
Разница в классах: есть
Разница между двумя группами бизнес-центров проявляется при рассмотрении их по классам. В классе А арендаторы максимально заинтересованы в зданиях, расположенных в шаговой доступности метро. Это отражает динамика свободных площадей, которые в течение последних трех лет находились на низких уровнях (7,0% на конец 3 квартала 2017 года). Заинтересованность в близлежащих объектах класса А демонстрируют и девелоперы. В рассматриваемой локации только один объект класса А можно отнести к удаленным – БЦ «Аркус» (фаза III). При этом с запуском станции «ЦСКА» в группу близлежащих офисных центров перейдет и он. Ожидается, что с ростом транспортной доступности он привлечет новых арендаторов (сейчас в бизнес-центре свободно 22,5% в 3 квартале 2017 г.).
В удаленных объектах основной объем свободных площадей представлен объектами класса B+: объем вакантных площадей в них в десять раз выше, чем в объектах класса А. При этом разница в долевых показателях между классами минимальна.
В перспективе основное улучшение ожидается в близлежащих зданиях. Даже в уже успешных объектах класса А вакансия продолжит снижаться. В классе В+ улучшение будет более выраженным: вакантность в близлежащих офисах снизится с текущих 19% до среднерыночного уровня в 15% на конец 2017 г. Это будет обусловлено запуском станции «ЦСКА» и развитием инфраструктуры (открытие парка на Ходынском поле). Кроме того, по прогнозу, новая станция метро окажет положительное влияние на темпы заполняемости введенного год назад МФК «ВЭБ Арена», вакантность которого составляет существенную долю в объеме свободных площадей объектов класса B+. По мере реализации планов по комплексному развитию окружающей территории ожидается постепенное снижение вакантности в нем уже в 2018 г.
Таким образом, зависимость показателя вакантности от фактора наличия метро в шаговой доступности проявляется в объектах обоих классов. В исследуемом субрынке близость к метро является одним из ключевых конкурентных преимуществ офисного объекта.
Востребованность офисов класса А в шаговой доступности от метро демонстрирует и географический профиль будущих объектов, анонсированных к вводу в 2018-2020 гг.: все заявленные проекты ЛДР – например, «Алкон» (фаза II), «Аркус» (фаза IV), «Большевик» (фаза II), «ВТБ Арена Парк» – будут возведены вблизи станций метро.
Ставки аренды: договоримся
Запрашиваемые ставки аренды в меньшей степени подвержены влиянию фактора наличия метро в шаговой доступности объекта. В объектах и класса А и класса B+ ставки аренды близлежащих и удаленных бизнес-центров находятся на схожих уровнях. При этом разница в уровне ставок обычно появляется в результате переговоров.
О главном
Наличие станции метро в шаговой доступности выступает важным фактором, определяющим показатель вакантности площадей.
Запуск станций «Петровский парк» и «ЦСКА» будет способствовать комплексному развитию территории ЛДР и в среднесрочной перспективе окажет положительное влияние на темпы заполнения площадей в существующих и планируемых офисных объектах.
