О том, как арендатору сделать выбор и на какие критерии стоит ориентироваться при рассмотрении объекта, рассказывает Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM.
1. Локация по-прежнему правит бал. Правила рынка остаются неизменными уже много лет: правильно выбранная локация позволяет бизнесу находить своих клиентов и получать доход. Поэтому в первую очередь, выбирая помещение, стоит отталкиваться от конкретного места с оптимальными для арендатора характеристиками трафика, проходимости и просматриваемости. Если выбор пал на формат стрит-ретейла, то стоит ориентироваться прежде всего на пешеходный трафик в районе и характеристики конкретной улицы. Если же арендатор выбирает помещение в торговом центре, то необходимо учитывать общие показатели посещаемости ТЦ, а также трафик на конкретном этаже или в торговой галерее, где находится блок в аренду. Неопытные арендаторы, к сожалению, нередко ошибаются с выбором места в торговом центре, стараясь сэкономить и арендовав помещение в наименее проходной галерее или по соседству с узкоспециализированными магазинами, ориентированными на целевого покупателя. Чтобы удостовериться в верном выборе помещения, арендатору необходимо лично проверить интересующие его показатели: оценить трафик в галерее в будни и выходные дни, поговорить с потенциальными соседями о средней посещаемости и чеке. Слепо доверять данным управляющей компании не стоит: личная проверка займет не так много времени, но способна предотвратить невыгодную сделку.
2. Выбор площади – ваша задача. Одной из типичных ошибок начинающих арендаторов является неверный выбор площади, причем как в меньшую, так и в большую сторону. После первых месяцев арендатор осознает свою ошибку, но сделать уже ничего нельзя: уменьшить излишки площади или расширить помещение до необходимых размеров невозможно. Чтобы не ошибиться с выбором площади, следует с самого начала продумать зонирование, рассчитать размеры торговых стеллажей, кассовой стойки, оборудования и количество ассортимента магазина. Если же помещение арендуется под кафе, то необходимо учесть размеры оборудования, кухни, количество столов и гостей. Не стоит полагаться на примерные расчеты: только четкое представление о формате и размерах помещения для бизнеса поможет не потерять средства на аренду лишних метров и не оказаться в ситуации нехватки квадратов.
3. Торговый центр или стрит-ретейл? Перед началом поиска помещения арендатору необходимо сразу определиться с типом объекта. Сейчас рынок предлагает торговые блоки в двух форматах: помещения в торговом центре или в торговой галерее бизнес-центра и МФК и стрит-ретейл. Выбор типа напрямую зависит от конкретного бизнеса арендатора. К примеру, для кафе формата кофе-пойнт наиболее оптимальным форматом аренды станет остров в торговом центре или в бизнес-центре, а для кафе или ресторана с большой кухней и индивидуальной планировкой стоит выбрать скорее стрит-ретейл. На помощь предпринимателям также приходит принципиально новый формат торговых блоков: помещения в районном ТЦ. Фактически по своим характеристикам районный ТЦ является «миксом» стрит-ретейла и классических крупных ТЦ. С одной стороны, он, как и стрит-ретейл, рассчитан по большей части на пешеходный трафик в локации, постоянную аудиторию. С другой, он представляет собой качественный торговый объект с профессиональной управляющей компанией, грамотным зонированием и оптимальным форматом площадей в торговой галерее, заранее рассчитанным на разные типы бизнеса и арендаторов. Для начинающего арендатора районный ТЦ может стать эффективной стартовой площадкой: первые результаты бизнес сможет оценить уже через 2-5 месяцев работы, кроме того, в районном ТЦ есть возможность договориться о гибких условиях аренды и даже попробовать свои силы первоначально в формате временного размещения. Так, к примеру, в нашем районном ТЦ Babystoreмы внедряем практику размещения для начинающего бизнеса на льготных условиях, чтобы арендаторы могли оценить первичную эффективность аренды и найти свою аудиторию в офлайне, расширив перспективы развития.
4. Оптимальная ставка аренды. Понять оптимальную величину ставки аренды можно двумя способами. Первый требует специальных навыков аналитика, второй является скорее сравнительным анализом, который по силам начинающим предпринимателям. При выборе необходимо рассмотреть несколько аналогичных объектов и провести сравнительный анализ предложений, чтобы понять, какая ставка аренды для необходимого вам помещения является среднерыночной. Также не лишним будет изучить отчеты консультантов рынка: они есть в свободном доступе. Если же квалификации или времени арендатора недостаточно, стоит привлечь консультанта, который разбирается в сегменте, может сам предоставить аналитику для понимания и подберет помещение по индивидуальным параметрам арендатора. Важно также в первую очередь сопоставлять арендную ставку и собственную выручку арендатора, чтобы их соотношение было оптимальным. У любого предпринимателя есть бизнес-план, исходя из которого он оценивает свой прогнозируемый доход и может сравнить его со ставкой аренды, которая будет для него подходящей. Поэтому для установления границ подходящей ставки аренды стоит воспользоваться бизнес-планом.
5. Маркетинг: свой или общий? Одним из существенных преимуществ аренды помещения в торговом центре в сравнении со стрит-ретейлом является дополнительный маркетинг объекта со стороны управляющей компании. Как правило, затраты на него включаются в общие платежи арендатора, и начинающим брендам без громкого имени такое подспорье существенно поможет в развитии: занимаясь маркетингом объекта, управляющая компания обеспечивает дополнительную аудиторию для своих арендаторов и продвигает общую концепцию проекта. Арендуя помещение в стрит-ретейле, малый бизнес может рассчитывать только на собственные силы: здесь на помощь приходят вывеска, витрины и другие инструменты, но «разделить» вложения с кем-либо уже не получится.
