Годовой обзор рынка офисов Санкт-Петербурга от IPG.Estate

Эксперты компании IPG.Estate рассказали, каким стал 2017-й год для офисного рынка Северной столицы.

8117

Предложение

По итогам 2017 г. общий объем рынка качественной офисной недвижимости в Санкт-Петербурге превысил 2,6 млн кв.м.

За 2017 год в сегменте качественной офисной недвижимости было введено 165 000 кв.м общей площади или 140 000 кв.м GLA, что является самым низким показателем с 2013 г.

Суммарный объем введенных офисных центров класса  А составил 75 000 кв.м GBA, в классе В/В+ новое предложение составило 90 000 кв.м GBA.

Структура предложения в зависимости от классности офисного центра существенно не изменилась. На начало 2018 г. доля объектов класса А составляет 44%, класса В – 56%.

Перспективное предложение

По прогнозам, в 2018 г. в сегменте качественной офисной недвижимости будет введено в эксплуатацию порядка 200 000 кв.м площадей.

Ключевые офисные проекты, планируемые ко вводу в 2018 г.: «Лахта Центр» класса А (130 000 кв.м), БЦ на Наличной улице, 44 класса В+ (20 000 кв.м), 3-я очередь БЦ «Премьер Лига» (15 000 кв.м), Riverside класса А (12 000 кв.м), Grani класса В+ (9000 кв. м), Avatar класса В+ (8500 кв. м).

Знаковым событием для рынка офисной недвижимости станет ввод в эксплуатацию штаб-квартиры «Газпрома» - многофункционального комплекса «Лахта Центр».

Арендуемые структурами «Газпрома» площади, которые будут высвобождаться при переезде компаний в новую штаб-квартиру, будут заняты другими структурами и дочерними компаниями нефтегазового сегмента.

Суммарный объем введенных офисных центров класса А составит порядка 150 000 кв.м, в классе В/В+ новое предложение превысит 50 000 кв.м.

На 2018 год запланирован старт строительства второй очереди «Лахта Центра» высотой 88 м и общей площадью порядка 170 000 кв.м.

В 2018 г. на рынке продолжится вывод на рынок проектов со 100% заполняемостью.

Ряд новых проектов со сроком реализации в 2018 г. будут выводиться на рынок в продажу.

На 2018 год анонсирован запуск ряда офисных центров в Московском, Адмиралтейском районах. Продолжается укрепление лидирующей позиции Московского района в географической структуре предложения.

Спрос

По итогам 2017 г. суммарный объем чистого поглощения качественных офисных площадей составил порядка 120 000 кв.м, что сопоставимо с показателем 2011 г.

Снижение уровня поглощения связано в первую очередь с ограниченным вводом качественных площадей, а также с дефицитом крупных офисных блоков площадью более 1000 кв.м.

Структура поглощения по итогам 2017 г. поменялась в сторону увеличения доли сделок с компаниями IT-сектора. Это связано со снижением активности компаний нефтегазовой отрасли.

Абсолютным лидером в рамках географической структуры поглощения остается Московский район.

Ключевые сделки 2017 г.

По итогам 2017 г. в сегменте офисной недвижимости Санкт-Петербурга выросла инвестиционная активность – прошел ряд знаковых для рынка сделок.

Портфели активов пополнили основные игроки рынка: сеть бизнес-центров «Сенатор», Raven Russia, Jensen Group.

Ключевые сделки купли-продажи: компания Jensen Group купила БЦ «Аэроплаза», Raven Russia приобрела два офисных центра: «Келлерман» и «Премиум», сеть БЦ «Сенатор» купила БЦ «Северная столица» и «Невский, 38». Под собственные нужды офисную недвижимость приобрели несколько компаний: «Диета-18» купила БЦ «Система», «Триколор ТВ» купила офисный центр на Московском пр., 139.

Объекты продаются по ставке ниже рыночной. Покупку объектов в период кризиса практикуют игроки, которые располагают собственными средствами либо имеют выгодные кредитные условия в банках. Компании понимают выгодность приобретения готовых активов в таких условиях.

Помимо основных игроков офисного рынка активность проявляют и конечные пользователи: компании покупают офисную недвижимость в собственное пользование.

Уровень вакантных площадей

Уровень вакантных площадей в высококачественных офисных центрах по итогам 2017 г. показал снижение.

Средневзвешенный показатель вакансии составил порядка 8,3% против 9% по итогам 2016 г. Тренд на снижение уровня вакантных площадей укрепляется на фоне снижения уровня ввода новых проектов.

Уровень вакантных площадей в классе А составляет 9% против 12% по итогам 2016 г. Уровень вакантных площадей в классе В также снизился и составил 5%, по итогам 2016 г. вакансия в классе В составляла 5,5%.

Ставки аренды

На фоне дефицита качественных офисных помещений средние заявленные арендные ставки в офисном сегменте в 2017 г. существенно выросли.

Запрашиваемые ставки аренды для класса А увеличились на 8%; в сегменте офисной недвижимости класса В ставки выросли на 12%.

На текущий момент средний уровень арендной ставки для класса А составляет 1 620  руб. за кв.м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы. Запрашиваемые ставки находятся в диапазоне 1 550 – 2 200 руб. за кв.м в месяц.

В классе В/В+ – 1 200 руб. за кв.м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы. Запрашиваемые ставки находятся в диапазоне 1 000 – 1 600 руб. за кв.м в месяц.

Тенденции и прогнозы

В 2017 г. на рынке Петербурга продолжила свое развитие тенденция на вывод объектов с высоким показателем заполняемости. Она будет актуальна и в 2018 г.: во избежание рисков девелоперы будут выводить проекты в реализацию лишь при условии подписания договоров аренды.

В первом полугодии 2018 г. спрос на качественные офисные помещения по-прежнему будет превышать предложение. Вероятна ситуация, при которой проекты, срок ввода которых был перенесен на 2018 год, выйдут на рынок со 100% показателем заполняемости.

На фоне высоких показателей поглощения и нехватки качественного предложения продолжается тенденция переформатирования объектов торговой, гостиничной недвижимости под офисные функции.

Ставки аренды продолжают демонстрировать умеренный рост на фоне сокращающегося качественного предложения.

Доля нефтегазового сегмента в структуре спроса снизилась впервые за 5 лет. Это связано с приближающимся вводом строящейся штаб-квартиры «Газпрома» - ввод «Лахта Центра» запланирован на 2018 год, а также анонсирован запуск строительства второй очереди объекта.

В структуре спроса на первое место среди арендаторов вернулись IT-компании ввиду снизившейся активности нефтегазового сектора.

В сегменте офисного сегмента растет спрос на услуги fit-out, к которым в большей степени обращаются крупные международные и российские компании, IT-компании. Они предпочитают арендовать помещения shell&core по ставкам ниже на 15-20%, выполняя отделочные работы за собственный счет с привлечением архитектурных бюро.

В 2017 г. в сегменте офисной недвижимости стали активнее инвесторы: сеть БЦ «Сенатор» провела активную политику по покупке офисных центров. В 2018 г. инвестиционная активность на рынке офисов будет расти.

Ввиду дефицита качественных офисных площадей большого метража, интерес к покупке офисных центров под собственные нужды проявляют и крупные компании.

Также крупные компании рассматривают предложения по покупке земельных участков для строительства офисных центров по схеме build-to-suit площадью от 10 000 до 30 000 кв.м. Основная часть запросов ориентирована на Московский и Центральный районы.

Дефицит качественных площадей в классе В мотивирует собственников объектов класса С реновировать площади, повышая их классность и доходность.

Несмотря на дефицит качественных площадей, ряд крупных игроков пересматривает стратегии развития и планы по реализации проектов в офисном сегменте. Так, компания «Галс Девелопмент», в портфель которой перевели деловой квартал «Невская Ратуша», планирует построить на территории многофункциональный комплекс (в качестве основной функции рассматриваются апартаменты), EKE Group приобрела участок на Лиговском проспекте у компании Raiffeisen Evolution и намерена строить жилье.



Материалы по теме

Экспертный анализ

Легко увидеть небо со дна: антирекорд объема ввода офисов в Петербурге

В 2017 г. в качественных бизнес-центрах Санкт-Петербурга было введено 117 тыс. кв. м. Это является минимальным значением за всю историю рынка офисной недвижимости города, свидетельствуют данные компании JLL. Предыдущий антирекорд наблюдался в 2010 г., когда было введено 126 тыс. кв. м.

18.01
Экспертный анализ

Офисный редевелопмент «серого пояса» Петербурга

Специалисты компании IPG.Estate отмечают, что на сегодняшний день порядка 400 га «серого пояса» Петербурга прошли процесс редевелопмента, из них 45% площадей были переформатированы под коммерческие функции, в том числе под административно-производственное назначение.

20.10
Экспертный анализ

О сентябрьском спросе на офисы Петербурга

Согласно аналитике сервиса Officemaps.ru, в сентябре 54% запросов компаний были направлены на поиск помещений площадью от 50 кв. м. Основная доля запросов приходится на помещения класса А (30%) и В+ (27%). Самыми востребованными локациями в сентябре стали Центральный, Приморский и Московский районы.

17.10

журнал CRE 11(445)

Декабрь 2024
Вышел из печати CRE №10 (444). Стратегический партнер журнала -  компания Pioneer  Конец года – время подводить итоги. Лучшие эксперты рынка коммерческой недвижимости рассказывают, что происходило в девелопменте, инвестировании, консалтинге, управлении недвижимостью. - Ключевой раунд: девелоперы упали и очнулись. - Не в одну корзину: куда выведут рынок инвестиционные рекорды 2024-го? - Разговорный жанр: консультанты снова стали самыми важными на рынке. - Управделами и пре...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (9-15 декабря)

Первый арендатор в новом проекте Instone Development, ключевые назначения в IPG.Estate и Remain, новый регион для Azimut Hotels, продажа БЦ в «Московском шелке» и Art Plaza, а также ТЦ «Ярославский вернисаж», и новый материал из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю. 
15.12
Источник: Риотэкс
Сделка

В БЦ «РТС «Партизанская» больше нет площадей

Компания Риотэкс в ноябре и декабре заключила сделки аренды совокупной площадью более 2 000 кв. м, что позволило довести заполняемость офисного центра до 100%.
16.12
Источник: CRE
События

CRE X-MAS: Итоги 2024 и ожидания 2025

В офисах, складах и даже торговых центрах рекордно низкая вакантность, инвестиционные сделки перевалили за триллион, недвижимость дорожает вместе с себестоимостью строительства и управлением, системные арендаторы идут покупать, а системные арендодатели продавать, девелоперы обещают много строить, а ЦБ обещает заградительную ставку еще на пару лет - это и многое другое обсудили лидеры рынка коммерческой недвижимости на итоговом мероприятии CRE X-mas 2025.
15.12
Источник: Accent Capital
Сделка

Accent Capital продал СК «А-Терминал»

Мультитемпературный склад площадью 55 600 кв. м находился в управлении компании с 2009 года. Теперь он перешел к другому институциональному инвестору. Консультантом сделки выступила компания CORE.XP. Сумма сделки не разглашается.
17.12
Источник: MR Group
Проект

MR Group добралась до крыши штаб-квартиры Яндекса

В настоящее время на финальную стадию вышли строительные работы по наружным сетям и внутренней отделке подземной части и инженерных помещений. Ведется устройство фасадов и кровли, монтаж внутренних инженерных систем и лифтов. 
16.12
Источник: CRE
Открытие

«Термолэнд» открылся у Речного вокзала

Площадь нового проекта от ГК «Основа» составила 5 000 кв. м. Он расположен на Ленинградском шоссе рядом с парком Северного речного вокзала.
16.12
Источник: CRE
Экспертный анализ

Камень точит: «каменная розница» впервые с 2020-го заканчивает год с оптимизмом

Несмотря на жёсткую денежно-кредитную политику государства, кратный рост e-commerce с переходом даже импульсных покупок в онлайн, очевидно неравноценные конкурентные условия у традиционных магазинов и маркетплейсов, инфляцию, рост курса валют, усложнявшуюся и дорожавшую логистику и кадровый голод, «каменная розница» впервые с 2020-го заканчивает год с оптимизмом. Сложности и заградительная стоимость поездок в другие страны и по России, дефицит доступного досугового предложения даже в Москве и Петербурге сделали то, что у ритейлеров не получалось все четыре года после пандемии коронавируса и событий-2022: в «каменную розницу» возвращались самые интересные для них покупатели – «атмосферные», с высоким средним чеком, но и высокими же требованиями к сервису и качеству клиентского опыта.

Продолжение. Начало см. здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre