Годовой обзор рынка офисов Санкт-Петербурга от IPG.Estate

Эксперты компании IPG.Estate рассказали, каким стал 2017-й год для офисного рынка Северной столицы.

8302

Предложение

По итогам 2017 г. общий объем рынка качественной офисной недвижимости в Санкт-Петербурге превысил 2,6 млн кв.м.

За 2017 год в сегменте качественной офисной недвижимости было введено 165 000 кв.м общей площади или 140 000 кв.м GLA, что является самым низким показателем с 2013 г.

Суммарный объем введенных офисных центров класса  А составил 75 000 кв.м GBA, в классе В/В+ новое предложение составило 90 000 кв.м GBA.

Структура предложения в зависимости от классности офисного центра существенно не изменилась. На начало 2018 г. доля объектов класса А составляет 44%, класса В – 56%.

Перспективное предложение

По прогнозам, в 2018 г. в сегменте качественной офисной недвижимости будет введено в эксплуатацию порядка 200 000 кв.м площадей.

Ключевые офисные проекты, планируемые ко вводу в 2018 г.: «Лахта Центр» класса А (130 000 кв.м), БЦ на Наличной улице, 44 класса В+ (20 000 кв.м), 3-я очередь БЦ «Премьер Лига» (15 000 кв.м), Riverside класса А (12 000 кв.м), Grani класса В+ (9000 кв. м), Avatar класса В+ (8500 кв. м).

Знаковым событием для рынка офисной недвижимости станет ввод в эксплуатацию штаб-квартиры «Газпрома» - многофункционального комплекса «Лахта Центр».

Арендуемые структурами «Газпрома» площади, которые будут высвобождаться при переезде компаний в новую штаб-квартиру, будут заняты другими структурами и дочерними компаниями нефтегазового сегмента.

Суммарный объем введенных офисных центров класса А составит порядка 150 000 кв.м, в классе В/В+ новое предложение превысит 50 000 кв.м.

На 2018 год запланирован старт строительства второй очереди «Лахта Центра» высотой 88 м и общей площадью порядка 170 000 кв.м.

В 2018 г. на рынке продолжится вывод на рынок проектов со 100% заполняемостью.

Ряд новых проектов со сроком реализации в 2018 г. будут выводиться на рынок в продажу.

На 2018 год анонсирован запуск ряда офисных центров в Московском, Адмиралтейском районах. Продолжается укрепление лидирующей позиции Московского района в географической структуре предложения.

Спрос

По итогам 2017 г. суммарный объем чистого поглощения качественных офисных площадей составил порядка 120 000 кв.м, что сопоставимо с показателем 2011 г.

Снижение уровня поглощения связано в первую очередь с ограниченным вводом качественных площадей, а также с дефицитом крупных офисных блоков площадью более 1000 кв.м.

Структура поглощения по итогам 2017 г. поменялась в сторону увеличения доли сделок с компаниями IT-сектора. Это связано со снижением активности компаний нефтегазовой отрасли.

Абсолютным лидером в рамках географической структуры поглощения остается Московский район.

Ключевые сделки 2017 г.

По итогам 2017 г. в сегменте офисной недвижимости Санкт-Петербурга выросла инвестиционная активность – прошел ряд знаковых для рынка сделок.

Портфели активов пополнили основные игроки рынка: сеть бизнес-центров «Сенатор», Raven Russia, Jensen Group.

Ключевые сделки купли-продажи: компания Jensen Group купила БЦ «Аэроплаза», Raven Russia приобрела два офисных центра: «Келлерман» и «Премиум», сеть БЦ «Сенатор» купила БЦ «Северная столица» и «Невский, 38». Под собственные нужды офисную недвижимость приобрели несколько компаний: «Диета-18» купила БЦ «Система», «Триколор ТВ» купила офисный центр на Московском пр., 139.

Объекты продаются по ставке ниже рыночной. Покупку объектов в период кризиса практикуют игроки, которые располагают собственными средствами либо имеют выгодные кредитные условия в банках. Компании понимают выгодность приобретения готовых активов в таких условиях.

Помимо основных игроков офисного рынка активность проявляют и конечные пользователи: компании покупают офисную недвижимость в собственное пользование.

Уровень вакантных площадей

Уровень вакантных площадей в высококачественных офисных центрах по итогам 2017 г. показал снижение.

Средневзвешенный показатель вакансии составил порядка 8,3% против 9% по итогам 2016 г. Тренд на снижение уровня вакантных площадей укрепляется на фоне снижения уровня ввода новых проектов.

Уровень вакантных площадей в классе А составляет 9% против 12% по итогам 2016 г. Уровень вакантных площадей в классе В также снизился и составил 5%, по итогам 2016 г. вакансия в классе В составляла 5,5%.

Ставки аренды

На фоне дефицита качественных офисных помещений средние заявленные арендные ставки в офисном сегменте в 2017 г. существенно выросли.

Запрашиваемые ставки аренды для класса А увеличились на 8%; в сегменте офисной недвижимости класса В ставки выросли на 12%.

На текущий момент средний уровень арендной ставки для класса А составляет 1 620  руб. за кв.м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы. Запрашиваемые ставки находятся в диапазоне 1 550 – 2 200 руб. за кв.м в месяц.

В классе В/В+ – 1 200 руб. за кв.м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы. Запрашиваемые ставки находятся в диапазоне 1 000 – 1 600 руб. за кв.м в месяц.

Тенденции и прогнозы

В 2017 г. на рынке Петербурга продолжила свое развитие тенденция на вывод объектов с высоким показателем заполняемости. Она будет актуальна и в 2018 г.: во избежание рисков девелоперы будут выводить проекты в реализацию лишь при условии подписания договоров аренды.

В первом полугодии 2018 г. спрос на качественные офисные помещения по-прежнему будет превышать предложение. Вероятна ситуация, при которой проекты, срок ввода которых был перенесен на 2018 год, выйдут на рынок со 100% показателем заполняемости.

На фоне высоких показателей поглощения и нехватки качественного предложения продолжается тенденция переформатирования объектов торговой, гостиничной недвижимости под офисные функции.

Ставки аренды продолжают демонстрировать умеренный рост на фоне сокращающегося качественного предложения.

Доля нефтегазового сегмента в структуре спроса снизилась впервые за 5 лет. Это связано с приближающимся вводом строящейся штаб-квартиры «Газпрома» - ввод «Лахта Центра» запланирован на 2018 год, а также анонсирован запуск строительства второй очереди объекта.

В структуре спроса на первое место среди арендаторов вернулись IT-компании ввиду снизившейся активности нефтегазового сектора.

В сегменте офисного сегмента растет спрос на услуги fit-out, к которым в большей степени обращаются крупные международные и российские компании, IT-компании. Они предпочитают арендовать помещения shell&core по ставкам ниже на 15-20%, выполняя отделочные работы за собственный счет с привлечением архитектурных бюро.

В 2017 г. в сегменте офисной недвижимости стали активнее инвесторы: сеть БЦ «Сенатор» провела активную политику по покупке офисных центров. В 2018 г. инвестиционная активность на рынке офисов будет расти.

Ввиду дефицита качественных офисных площадей большого метража, интерес к покупке офисных центров под собственные нужды проявляют и крупные компании.

Также крупные компании рассматривают предложения по покупке земельных участков для строительства офисных центров по схеме build-to-suit площадью от 10 000 до 30 000 кв.м. Основная часть запросов ориентирована на Московский и Центральный районы.

Дефицит качественных площадей в классе В мотивирует собственников объектов класса С реновировать площади, повышая их классность и доходность.

Несмотря на дефицит качественных площадей, ряд крупных игроков пересматривает стратегии развития и планы по реализации проектов в офисном сегменте. Так, компания «Галс Девелопмент», в портфель которой перевели деловой квартал «Невская Ратуша», планирует построить на территории многофункциональный комплекс (в качестве основной функции рассматриваются апартаменты), EKE Group приобрела участок на Лиговском проспекте у компании Raiffeisen Evolution и намерена строить жилье.



Материалы по теме

Экспертный анализ

Легко увидеть небо со дна: антирекорд объема ввода офисов в Петербурге

В 2017 г. в качественных бизнес-центрах Санкт-Петербурга было введено 117 тыс. кв. м. Это является минимальным значением за всю историю рынка офисной недвижимости города, свидетельствуют данные компании JLL. Предыдущий антирекорд наблюдался в 2010 г., когда было введено 126 тыс. кв. м.

18.01
Экспертный анализ

Офисный редевелопмент «серого пояса» Петербурга

Специалисты компании IPG.Estate отмечают, что на сегодняшний день порядка 400 га «серого пояса» Петербурга прошли процесс редевелопмента, из них 45% площадей были переформатированы под коммерческие функции, в том числе под административно-производственное назначение.

20.10
Экспертный анализ

О сентябрьском спросе на офисы Петербурга

Согласно аналитике сервиса Officemaps.ru, в сентябре 54% запросов компаний были направлены на поиск помещений площадью от 50 кв. м. Основная доля запросов приходится на помещения класса А (30%) и В+ (27%). Самыми востребованными локациями в сентябре стали Центральный, Приморский и Московский районы.

17.10

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (14-20 апреля)

ЛСР откроет санаторий, в Петербурге появится свой "Сити", MR Group запускает MR Office, крупные складские сделки закрыты в Воронеже и Москве, CORE.XP открывает новое направление, а GSS Cosmetics оцифровывается. Эти новости, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
20.04
Источник: FASHION HOUSE Group
Экспертный анализ

Долгая дорога в думах: почему покупатели так ждут возвращения иностранных брендов

Несмотря на отчёты об «окончательном обрусении рынка», курсе на «покупай российское», «обиде на иностранцев», возвращения транснациональных игроков, по данным опросов и обсуждений в соцсетях, очень ждут многие россияне. И хотя пока никто и никуда возвращаться не собирается (единичные заявления – не в счёт), потребительские настроения через три года после «великого исхода» иностранных компаний очевидны, а основная претензия покупателей к «заменителям» – не только и не столько рост цен, но рост цен при массовом же падении качества под девизом «при всём богатстве выбора другой альтернативы нет».

Начало. О том, почему в случае возвращения в страну иностранных бизнесов основным конкурентным преимуществом российских игроков станут качество клиентского опыта и локальная экспертиза, читайте в следующем материале.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.04
Источник: Пресс-служба «Кристалл»
Проект

В Хосте откроют санаторий «Кристалл»

В Сочи впервые за 25 лет открывается новый санаторий «Кристалл», построенный с нуля.
 
15.04
Источник: cre.ru
Проект

«Санкт-Петербург Сити» определился с концепцией

Разработана концепция общественно-делового центра «Санкт-Петербург Сити».
 
17.04
Источник: MR Group
Игроки рынка

MR Group запускает направление MR Office

Портфель нового направления включает 2.1 млн кв. м коммерческой недвижимости под единым брендом.
17.04
Источник: RBNA
Сделка

ПАРК М-4 принял маркетплейс

Один из самых крупных маркетплейсов России стал резидентом логистического комплекса ПАРК М-4.
 
17.04
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гости сезона: как российские отельеры готовятся к майским праздникам и лету

Несмотря на повышение цен в гостиницах и апартаментах  некоторых регионов в 2-3 раза, туристический сезон-2025 в России снова будет назван «рекордным», а клиентов хватит всем, убеждены эксперты. Правда, уже на майских праздниках игрокам предстоит работать с учётом вступивших в силу законодательных и других изменений. Кроме того, ожидается новая редакция закона о туризме, и очередные инициативы по регулированию отрасли могут внедряться уже с колёс. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre