Как оценить риски проектов?

Андрей Протасов, управляющий директор ILM

6075

Методология, на которой основана описанная ниже концепция, широко применяется на финансовых рынках и некоторыми игроками в недвижимости на западе. Возможно, в связи с увеличением неопределенности на рынке и необходимостью более тщательного анализа рисков, настает время, когда методология может стать более востребована на рынке недвижимости.

Любое решение об инвестиции зависит не только от проекта, но и от того, кто вы: вашего желания рисковать, сколько риска вы можете себе позволить, какие знания и синергию вы приносите в проект, а также от ваших инвестиционных целей и опыта. В данной статье речь пойдет о риске и доходности. Будет описана концепция профиля доходности, которая помогает лучше понять заложенный в проекте риск.

Обычно задача анализа риска и доходности проекта решается созданием финансовой модели для нескольких сценариев развития проекта (например, оптимистичного, базового и пессимистичного) и анализа зависимости доходности от 3?4 ключевых параметров, обычно связанных со сроками, затратами и выручкой. Вы получаете, например, три варианта доходности, и если от пессимистичного варианта у вас не встают дыбом волосы, все хорошо. А что если, результат «на грани»? С какой вероятностью доходность будет равна или выше требуемой? Какая вероятность получить убыток? Каков шанс «сорвать куш»? Четких ответов не существует, хотя мнение имеется у каждого опытного профессионала – принято называть это интуицией или чутьем.

Концепция профиля доходности – это попытка ответить на эти вопросы, уменьшив влияние интуиции, или, другими словами, «оцифровать» мнения экспертов касательно риска («колебания» входных параметров) и построить на их основе финансовую модель, которая рассчитает «колебания» ключевых выходных параметров. Эта концепция не заменяет типичных приемов, а позволяет лишь лучше изучить весь спектр возможных исходов проекта.

Рассмотрим четыре примера, которые упрощены, что позволяет не утонуть в деталях (хотя именно детали важны при рассмотрении реальных проектов) и сфокусироваться на иллюстрации концепции. По каждому проекту будет показана диаграмма профиля доходности (математическим языком – диаграмма распределения вероятностей доходности).

Пример 1 «Надежный». Офисный центр полностью сдан в аренду крупным международным компаниям по долгосрочным договорам, истекающим равномерно в течение следующих 7 лет. Диаграмма ниже описывает вероятность получения доходности (годовая внутренняя ставка доходности - IRR). Для каждого значения (диапазона) доходности определена вероятность ее получения.


В результате, площадь под графиком показывает вероятность получения доходности в указанном диапазоне по оси X. Площади, закрашенные красным (доходность от 10 до 15%) и зеленым (от 25 до 30%%), равны 0.07 (7%) каждая. Соответственно, синяя область соответствует доходности от 15 до 25%, и доход в этом диапазоне будет получен с вероятностью 86%. Отсюда, вы получите доход выше 15% (синяя и зеленая области) в 93 случаях из 100 (вероятность 93%: 86%+7%). При ожидаемом доходе 20% (IRR) данный проект предлагает одинаково низкие шансы - как получить низкую доходность, так и заработать высокую прибыль.

Проект 2 «Трезубец». Индустриальный комплекс строится под конкретного пользователя (build-to-suit), и заключается долгосрочный договор аренды. Арендатор - молодая, быстро растущая компания, имеющая низкий кредитный рейтинг. Инвестиция предполагает среднюю доходность 30%, хотя по сути проект будет развиваться по трем определенным сценариям. Арендатор банкротится, и объект будет крайне трудно сдать в аренду в силу специфики здания (сценарий 1). Арендатор банкротится, и со временем вам удастся найти арендаторов с похожими требованиями к зданию (сценарий 2). Бизнес арендатора процветает, и он продлевает аренду (сценарий 3).


В данном случае есть шансы (как всегда) что проект покажет низкую доходность (сценарий 1), однако с более высокой вероятностью вы заработаете (сценарии 2 и 3).

Проект 3 «Неизведанное». Проект предполагает строительство высотного жилого комплекса за городом, в месте, где никогда не было плотной застройки. В связи с тем, что имеется мало исторической информации, на основе которой можно оценить доходность, представляется, что проект имеет почти равномерное распределение доходности при ожидаемом показателе в 30%.


Проект 4 «Пан или пропал». Проект представляет собой сложный многофункциональный комплекс с революционной концепцией. Здесь мы имеем два противоположных возможных результата. В случае если надежды оправдались и проект «взорвал» рынок – вы получаете высокие ставки и быстро заполняете комплекс (сценарий 2). Если проект «отвержен» рынком, это будет провал (сценарий 1). Для революционных проектов третьего не дано – шансов получить «средненький» доход мало.


В каждом из примеров 2-4 ожидаемая доходность одинакова и составляет 30%. Другими словами, финансовые модели показывают, что все три проекта имеют одинаковую доходность в базовых сценариях. Пессимистичный и оптимистичные сценарии дают 10% и 45% доходности соответственно. Однако проекты являются совершенно разными с точки зрения риска - вероятностей получения доходности по каждому из сценариев (площадь под графиком).

В какой из трех проектов с «доходностью 30%» вы готовы инвестировать? Какой проект вы выберете, зависит от вашей ситуации. В результате, проект, который подходит вам, часто не удовлетворяет требованиям другого инвестора. Диаграмма профиля доходности является одним из инструментов, которые помогают визуализировать риск, что помогает в выборе проекта.

Описанный выше анализ делается с помощью финансовой модели, использующей метод Монте-Карло, где для каждого из ключевых параметров указывается распределение вероятности значений – значение параметра (ставка аренды/капитализации, цена продажи квартиры, темп продаж и т.д.) и вероятность его получения. Применяя такую модель, вы можете построить вероятностную диаграмму для любого выходного параметра, включая требуемый объем финансирования, сроки выхода из проекта или валовую прибыль.

 



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

ILM

Материалы по теме

Экспертный анализ

Александр Морозов, S.A. Ricci, об инвестициях: «В России рынок существует главным образом в Москве и Санкт-Петербурге»

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость снизился. По данным S.A. Ricci, в 2017 г. объем реализованных сделок составил 4,5 млрд дол., что на 17% меньше по сравнению с 2016 г., когда объем инвестиций в коммерческую недвижимость достигал 5,4 млрд дол. 

12.02
Экспертный анализ

Объем инвестиционных сделок достиг 4,6 млрд долларов

По оценке компании JLL, в 4-м квартале 2017 г. объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил 1,9 млрд долл., что на 88% превысило результат аналогичного периода 2016 г. (1,0 млрд долл.). В целом за 2017 год показатель увеличился на 9% по сравнению с предыдущим годом, до 4,6 млрд долл.

09.01
Исследования рынка

Иностранные инвесторы распродают российские активы

По предварительным итогам 2017 г., на текущий момент иностранные инвесторы завершают сделки по продаже в России коммерческой недвижимости на общую сумму 1,54 млрд дол., при этом вложили они в три раза меньше – 502 млн дол., говорится в исследовании компании Knight Frank. 


15.12

журнал CRE 20 (419)

Ноябрь 2
CRE №20 (419) вышел из печати. Номер выпущен при поддержке: Apollax Spacе   KR Properties   Группа компаний «Пионер» В НОМЕРЕ: Актуально РЕДКИЕ КАДРЫ Рынок труда - под влиянием разнонаправленных тенденций Тема номера ОFFICE VIVENDI Останется ли офис HR-брендом? Репортаж А МЫ КРЕПЧАЕМ Ведущие игроки обсудили перспективы рынка FM- и PM-услуг Тренды СОДРУЖЕСТВО НЕЗАВИСИМЫХ СКЛАДОВ Эксперты ожидают бума складов и логистических проектов на территории бывших республи...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (21-27 ноября)

Крупнейшая сделка на рынке торговой недвижимости, первый двухэтажный магазин SELA в рамках проекта Melon Fashion Group по увеличению всех своих форматов, открытие новых торговых центров ADG Group, успехи AFI Development в заполнении офисных площадей, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail – в нашей традиционной подборке.
27.11
Источник: CRE
Сделка

SRV Group продала «Охта Молл»

ТРЦ площадью 140 тыс. кв. м был крупнейшим активом финской группы в России. Консультантом сделки выступила CORE.XP.
21.11
Источник: Melon Fashion Group
Открытие

SELA открыла первый двухэтажный магазин

Площадь торговой точки SELA Moms & Monsters в сочинском ТРЦ «МореМолл» составляет 733 кв. м.
22.11
Источник: CRE
Экспертный анализ

Осторожно, двери открываются

2022-й уже назван годом рухнувших надежд для начавших восстанавливаться после пандемии коронавируса торговой недвижимости и ритейла. Однако новые объекты продолжают открываться, причём, некоторые по принципу – несмотря и вопреки.

Текст: Влад Лория. CRE Retail, ноябрь 2022г.
22.11
Источник: CRE
Открытие

ADG Group открывает «Киргизию» и «Бирюсинку»

«Место встречи Киргизия» площадью 27,8 тыс. кв. м должен распахнуть двери для посетителей в пятницу, а «Место встречи Бирюсинка» на 7 тыс. кв. м получил разрешение на ввод.
24.11
Источник: CRE
Экспертный анализ

То густо, то пусто

Санкции, уход и отказ от работы с российскими компаниями иностранных бизнесов, переформатирование логистики и способов оплаты – эксперты говорят, что в отдельных сегментах уже сейчас начинается «дефицит всего»: от стройматериалов, алкоголя и косметики до ПО и компьютерного «железа».
 
Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE, ноябрь (2) 2022г.
24.11
Источник: AFI Development
Игроки рынка

AFI Development заполнила офисный кластер на Павелецкой набережной

«AFI на Павелецкой» был полностью сдан моноарендатору, в «Плаза Н2О» вакантность достигла 3% (исторический минимум). Доля свободных площадей в принадлежащих компании деловых центрах класса «B» в Даниловском районе столицы не превышает 1%.

21.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre