Как оценить риски проектов?

Андрей Протасов, управляющий директор ILM

5103

Методология, на которой основана описанная ниже концепция, широко применяется на финансовых рынках и некоторыми игроками в недвижимости на западе. Возможно, в связи с увеличением неопределенности на рынке и необходимостью более тщательного анализа рисков, настает время, когда методология может стать более востребована на рынке недвижимости.

Любое решение об инвестиции зависит не только от проекта, но и от того, кто вы: вашего желания рисковать, сколько риска вы можете себе позволить, какие знания и синергию вы приносите в проект, а также от ваших инвестиционных целей и опыта. В данной статье речь пойдет о риске и доходности. Будет описана концепция профиля доходности, которая помогает лучше понять заложенный в проекте риск.

Обычно задача анализа риска и доходности проекта решается созданием финансовой модели для нескольких сценариев развития проекта (например, оптимистичного, базового и пессимистичного) и анализа зависимости доходности от 3?4 ключевых параметров, обычно связанных со сроками, затратами и выручкой. Вы получаете, например, три варианта доходности, и если от пессимистичного варианта у вас не встают дыбом волосы, все хорошо. А что если, результат «на грани»? С какой вероятностью доходность будет равна или выше требуемой? Какая вероятность получить убыток? Каков шанс «сорвать куш»? Четких ответов не существует, хотя мнение имеется у каждого опытного профессионала – принято называть это интуицией или чутьем.

Концепция профиля доходности – это попытка ответить на эти вопросы, уменьшив влияние интуиции, или, другими словами, «оцифровать» мнения экспертов касательно риска («колебания» входных параметров) и построить на их основе финансовую модель, которая рассчитает «колебания» ключевых выходных параметров. Эта концепция не заменяет типичных приемов, а позволяет лишь лучше изучить весь спектр возможных исходов проекта.

Рассмотрим четыре примера, которые упрощены, что позволяет не утонуть в деталях (хотя именно детали важны при рассмотрении реальных проектов) и сфокусироваться на иллюстрации концепции. По каждому проекту будет показана диаграмма профиля доходности (математическим языком – диаграмма распределения вероятностей доходности).

Пример 1 «Надежный». Офисный центр полностью сдан в аренду крупным международным компаниям по долгосрочным договорам, истекающим равномерно в течение следующих 7 лет. Диаграмма ниже описывает вероятность получения доходности (годовая внутренняя ставка доходности - IRR). Для каждого значения (диапазона) доходности определена вероятность ее получения.


В результате, площадь под графиком показывает вероятность получения доходности в указанном диапазоне по оси X. Площади, закрашенные красным (доходность от 10 до 15%) и зеленым (от 25 до 30%%), равны 0.07 (7%) каждая. Соответственно, синяя область соответствует доходности от 15 до 25%, и доход в этом диапазоне будет получен с вероятностью 86%. Отсюда, вы получите доход выше 15% (синяя и зеленая области) в 93 случаях из 100 (вероятность 93%: 86%+7%). При ожидаемом доходе 20% (IRR) данный проект предлагает одинаково низкие шансы - как получить низкую доходность, так и заработать высокую прибыль.

Проект 2 «Трезубец». Индустриальный комплекс строится под конкретного пользователя (build-to-suit), и заключается долгосрочный договор аренды. Арендатор - молодая, быстро растущая компания, имеющая низкий кредитный рейтинг. Инвестиция предполагает среднюю доходность 30%, хотя по сути проект будет развиваться по трем определенным сценариям. Арендатор банкротится, и объект будет крайне трудно сдать в аренду в силу специфики здания (сценарий 1). Арендатор банкротится, и со временем вам удастся найти арендаторов с похожими требованиями к зданию (сценарий 2). Бизнес арендатора процветает, и он продлевает аренду (сценарий 3).


В данном случае есть шансы (как всегда) что проект покажет низкую доходность (сценарий 1), однако с более высокой вероятностью вы заработаете (сценарии 2 и 3).

Проект 3 «Неизведанное». Проект предполагает строительство высотного жилого комплекса за городом, в месте, где никогда не было плотной застройки. В связи с тем, что имеется мало исторической информации, на основе которой можно оценить доходность, представляется, что проект имеет почти равномерное распределение доходности при ожидаемом показателе в 30%.


Проект 4 «Пан или пропал». Проект представляет собой сложный многофункциональный комплекс с революционной концепцией. Здесь мы имеем два противоположных возможных результата. В случае если надежды оправдались и проект «взорвал» рынок – вы получаете высокие ставки и быстро заполняете комплекс (сценарий 2). Если проект «отвержен» рынком, это будет провал (сценарий 1). Для революционных проектов третьего не дано – шансов получить «средненький» доход мало.


В каждом из примеров 2-4 ожидаемая доходность одинакова и составляет 30%. Другими словами, финансовые модели показывают, что все три проекта имеют одинаковую доходность в базовых сценариях. Пессимистичный и оптимистичные сценарии дают 10% и 45% доходности соответственно. Однако проекты являются совершенно разными с точки зрения риска - вероятностей получения доходности по каждому из сценариев (площадь под графиком).

В какой из трех проектов с «доходностью 30%» вы готовы инвестировать? Какой проект вы выберете, зависит от вашей ситуации. В результате, проект, который подходит вам, часто не удовлетворяет требованиям другого инвестора. Диаграмма профиля доходности является одним из инструментов, которые помогают визуализировать риск, что помогает в выборе проекта.

Описанный выше анализ делается с помощью финансовой модели, использующей метод Монте-Карло, где для каждого из ключевых параметров указывается распределение вероятности значений – значение параметра (ставка аренды/капитализации, цена продажи квартиры, темп продаж и т.д.) и вероятность его получения. Применяя такую модель, вы можете построить вероятностную диаграмму для любого выходного параметра, включая требуемый объем финансирования, сроки выхода из проекта или валовую прибыль.

 



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

ILM

Материалы по теме

Экспертный анализ

Александр Морозов, S.A. Ricci, об инвестициях: «В России рынок существует главным образом в Москве и Санкт-Петербурге»

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость снизился. По данным S.A. Ricci, в 2017 г. объем реализованных сделок составил 4,5 млрд дол., что на 17% меньше по сравнению с 2016 г., когда объем инвестиций в коммерческую недвижимость достигал 5,4 млрд дол. 

12.02
Экспертный анализ

Объем инвестиционных сделок достиг 4,6 млрд долларов

По оценке компании JLL, в 4-м квартале 2017 г. объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил 1,9 млрд долл., что на 88% превысило результат аналогичного периода 2016 г. (1,0 млрд долл.). В целом за 2017 год показатель увеличился на 9% по сравнению с предыдущим годом, до 4,6 млрд долл.

09.01
Исследования рынка

Иностранные инвесторы распродают российские активы

По предварительным итогам 2017 г., на текущий момент иностранные инвесторы завершают сделки по продаже в России коммерческой недвижимости на общую сумму 1,54 млрд дол., при этом вложили они в три раза меньше – 502 млн дол., говорится в исследовании компании Knight Frank. 


15.12

журнал CRE 11-12 (389-390)

Июнь (1-2)
Журнала можно купить в редакции (тел. 8-499-490-04-79). Номер вышел при поддержке:   Алютех https://alutech-group.com/   MD Facility Management www.mdpm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru В НОМЕРЕ: Актуально ЛЕДНИКОВЫЙ ПЕРИОД Насколько холодное противостояние лидеров России и Запада заморозило инвестиции     Тема номера КОРОННЫЕ ФОРМАТЫ Какие решения будут актуальны уже завтра?   Тенденции СПАСИБО ЗА ПОКУПКУ В продуктовом ритейле продолжается консолидаци...

Популярное

Игроки рынка

На российский рынок выходит новый брокер

Компания Avison Young, входящая в топ-10 международного рейтинга брендов коммерческой недвижимости, будет развиваться в России на базе брокерского и консалтингового подразделений GVA Sawyer.
27.07
Проект

Если Агаларов не идет на рынок, то рынок идет к Агаларову

Филиал «Даниловского рынка» займет 3000 кв. м в проекте Эмина Агаларова Estate Mall.

26.07
Сделка

АШАН снял 40 000 кв. м в «Русич-Холмогоры»

Около 16 тыс. кв. м будут отданы под специфические температурные режимы ритейлера. Это возможно крупнейшая сделка для традиционного ритейла на складском рынке в этом году.
26.07
Сделка

Hochland выбрал для офиса Space1 ЛеФОРТ

Производитель сыра займет пространство площадью 1142 кв. м. Консультантом сделки выступила компания JLL.

26.07
Сделка

БЦ «Автозаводский» приобрел китайский инвестор

Консультантом сделки по продаже делового центра площадью около 6 тыс. кв. м выступила входящая в ассоциацию КОКОН компания Century 21 Street Realty.

28.07
Проект

На Вернадского объединят фуд-холл, коворкинг и барное пространство

Общая площадь семиэтажного здания 4Rooms City составит 36 тыс. кв. м. Открытие запланировано на ближайшую осень.
26.07
Открытие

«ДНС» открыл магазин нового формата в ТРЦ «Мозаика»

Площадь точки составляет 1 845 кв. м. В проекте реализованы сервисные зоны, кофе-зона, а также появится игровая зона с приставками Nintendo.
27.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre